祈福生活服务】业绩堪忧,未来自祈多福

祈福生活服务】业绩堪忧,未来自祈多福
2020年04月02日 10:22 亿翰智库

如何在结构性行情中开展投资布局?新浪财经《基金直播间》,邀请基金经理在线路演解读市场。

原标题:祈福生活服务】业绩堪忧,未来自祈多福 来源:亿翰智库

文 | 唐卓&邬晔

2019年·祈福生活服务

后劲不足疲态尽显

资本表现不尽如人意

从2019年业绩报告,祈福生活服务全年收入为3.97亿元,较2018年同比增加16.1%,在物管行业风口期,多家已披露2019年业绩的物企营收同比增加均为30%以上,祈福生活的16%略显尴尬,而且同比增加的16%是建立在2018年总营收呈负增长的基础上。2019年祈福生活的毛利率为44.4%,同比还下降8.8个百分点。

数据来源:企业业绩报告

祈福生活营业收入的疲态也显示在股价上,作为物企上市的先行者,在资本市场表现却令人失望。2019年可以称为是物管行业上市元年,累计10家物企登陆上市,在资本助力之下,物管板块实现大普涨,甚至多家物企股价实现翻番,平均涨幅也大幅跑赢恒生指数,然而祈福生活2019年全年的涨幅仅为7.4%,低于恒生指数全年的涨幅9.1%。

图:祈福生活服务上市至今股价趋势

数据来源:wind

服务多面开花

市场却拘于一隅

2019年的祈福生活服务的总合约面积为966.4万平方米,同比增加0.46%,其中住宅区为665万平方米,商办类约为302万平方米。

祈福生活服务的收入来源渠道主要包括物业管理服务、装修及设备装置服务、零售服务、校外培训服务、咨询科技服务及配套生活服务。祈福生活服务从上市前夕就开始尝试“多点开花”,作为目前绝大多数物企主要收入来源的物业管理服务,对于祈福来说,仅排在第三位。

2019年祈福生活服务的收入来源前三位分别为零售、资讯科技和物管服务,收入占比分别为27%、22%和17%。梳理分析祈福生活的各部分业务结构,发现其未来的日子或许并不会特别好过。

数据来源:企业业绩报告

物业管理服务停滞不前:2019年的物管板块中的住宅物业的收入为3278万元,2018年的收入为3274万元,时隔一年净增长4万元,即祈福生活服务在2019年全年并没有进行住宅物业板块的扩张,如此的战略选择在目前各家物企跑马圈地、规模决定话语权的时代显得格格不入。查阅相关资料获悉,祈福生活住宅板块的主要来源是位于华南的祈福新村,其占比7500多亩,具有“华南第一村”的美誉。其开发者为祈福集团,与祈福生活服务存在关联性,换言而之,祈福生活服务住宅物业收入主要来源于关联房企开发的物企。坐吃山海空,物管市场竞争日趋激烈,祈福生活服务依旧按兵不动,未来如何不得而知。

而且物业管理服务收入主要分为物业费和住户支援服务费,祈福新村作为超大型社区,物业费收取标准常年维持在3.5元/平方米,大幅高于广州市物业收费标准,继续提升空间有限,这也成为导致近两年住宅物业收入几乎不变的主要原因。雪上加霜的是社区与业主关系的僵硬,在祈福生活上市前就曾面临过因业主投诉物业管理存在问题,从而导致上市文件失效。

市场外拓停滞、物业费难以提升和满意度不高,将成为祈福生活服务住宅板块未来发展要解决的首要问题,企业未来发展堪忧。

零售业务增长艰难:作为祈福生活服务最大的收入来源,2019年占总收入比重达27%,同比2018年却下降近5个百分点。祈福生活服务的零售业务板块又为三个细支:超市、生鲜市场和便利店。

数据来源:企业业绩报告

作为主要输出的超市板块,祈福生活服务共拥有2家超市,2019年收入为5866万元,同比下降13%,年报中给出的理由是因为采纳了新的中央采购系统导致产品种类减少。

生鲜市场板块2019年的收入1024万元,同比下降3.6%,年报中并未给出具体的理由,但从生鲜市场收入结构分析,主要包括摊位租金和生鲜售卖,疫情的发生给零售实体店铺带来了很大的冲击,伴随着生鲜价格周期性的回落,租户的续约率将成为大问题。

作为三个细支中唯一正增长的便利店, 祈福生活服务拥有15家大小便利店,2019年实现营收3794万元,较2018年增长10.6%,年报中给出的理由是调整零售价所致,换句话理解并不是因为便利店数量的增加或者是销售量的大幅提升,而仅仅因为零售价调高所致。根据供需关系,价格的上涨会影响到销量,如果出现性价比更高的便利店竞争,很容易会影响到便利店板块的整体收入。

餐饮业务来去匆匆:从2019年业绩报告获悉,企业年初便将4家餐饮企业全盘出售,截止2019年年末,4家餐饮公司中的11家门店也陆续撤销注册。这四家店经营业务所得现金流净亏损约115万元,出售这部分资产累计获利约400多万元。围绕餐饮业务,祈福生活服务的操作让人不禁感叹:眼看他起高楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了。

2016年祈福生活服务上市前夕,大规模开设新店,涉足茶餐厅、东亚餐馆、西餐和咖啡店等多个不同系的餐厅,仅上市当年便开10家新店,而且全部集中于祈福名都花园,这个小区为总建筑面积21.4万平方米,每家店所能带来的边际收入可想而知。公司也在招股书中披露,所募集资金将一部分用于拓展餐饮网络,明知如此开店模式必亏钱的情况下还要硬上,如今却开始逐渐剥离餐饮板块,当初的操作的最终目的留给大家足够大的想象空间。

资讯科技服务:2019年实现收入0.87亿元,同比增加18.5%,资讯科技主要包括工程和电讯服务两大块。这部分业务起源于2017年12月,祈福生活成功收购广州市科健计算机有限公司;查阅资料显示,科健主要提供资讯科技服务、相关工程服务、保安系统、硬件与软件整合,有成熟针对社区、购物中心、写字楼的智能化整体解决方案、系统。其中,高空抛物监控系统、人流统计系统、远程电表集抄系统、视频监控车位引导系统等都是非常创新的系统,适合在住宅、购物商场、停车场等推广使用。这部分业务属于智慧物业的范畴,目前业内很多大型物企在积极布局智慧物业这块,祈福生活服务如果能抓住中国智慧城市和社区发展的潮流,也不失为绝地反击的好策略。

嘉和家业点评

祈福生活服务起家于物业管理服务,但企业战略却选择多面开花,物管服务占比逐年下降,市场外拓停滞。发展增值服务固然为行业趋势,但希望不要捡了芝麻,丢了西瓜,最后竹篮打水一场空,毕竟“物业”回归到本源是“物”,首先要做好的是基础服务,这是物企存在的本源,增值服务为锦上添花之物,切勿本末倒置!

--END--

年报有料·2019年报

年报有料·2019中季报

感谢您对“嘉和家业物业服务研究院”的持续关注!

“嘉和家业物业服务研究院”

是以“专业研究”为服务基准

整合行业与资本优质资源

聚焦物业领域的综合服务平台

致力于打造系统化的服务模式 塑造行业良性生态

祈福生活服务

热门推荐

收起
新浪财经公众号
新浪财经公众号

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)

7X24小时

  • 04-09 沪硅产业 688126 --
  • 04-09 锐新科技 300828 --
  • 04-08 朝阳科技 002981 --
  • 04-08 安宁股份 002978 27.47
  • 04-02 越剑智能 603095 26.16
  • 股市直播

    • 图文直播间
    • 视频直播间