为未来打下基础 景瑞控股规模突围与转型选择

为未来打下基础 景瑞控股规模突围与转型选择
2020年04月01日 17:32 观点地产新媒体

如何在结构性行情中开展投资布局?新浪财经《基金直播间》,邀请基金经理在线路演解读市场。

原标题:为未来打下基础 景瑞控股规模突围与转型选择 来源:观点地产新媒体

观点地产网四月的第一天,景瑞控股“压轴”发布过去一年的成绩单,并举行2019年度线上业绩发布会。

景瑞控股联席主席兼首席执行官闫浩带领首席财务官陈超、联席公司秘书兼资本市场中心总经理蒋冰弦,出现于直播视频中。

年报显示,2019年全年,景瑞控股收入为132.85亿元,同比增长约17.9%;毛利为26.85亿元,同比增长约5.42%;毛利率为20.2%,同比下降2.4个百分点;经营利润、年内利润、公司权益持有人分别为20.73亿元、12.85亿元、9.04亿元,分别下降5.77%、1.37%、12.44%。

虽多项指标均有略微的下降,但闫浩说,去年景瑞控股各项指标都保持基本稳定:“总体上,这几年的经营业绩还是保持了非常的稳定,在经营过程中,景瑞一直贯彻审慎稳健的财务管理政策。”

作为中型体量的房企,很难在日益分化的房地产业实现短期跨越。正如闫浩所说:“市场波动性大,不确定性大,应该要更稳健才能走得更远。”

2020年将更加复杂,景瑞管理层对于未来的规划中,提到最重要的是保证现金流安全,把安全放在首位。截至去年底,景瑞控股未偿还借款总额增至190.05亿元,其中一年内到期的借款占借款总额比重达到49.5%,短期偿债压力较大。

按照景瑞控股以往的数据,一年内到期债务均维持在30%-35%左右。对此陈超回应,随着债务偿还以及债务结构调整优化,截止到2020年3月底,一年内到期债务占比回落至35.6%。

另一方面,截至2019年底,景瑞控股净债务资本比率约为58%,处于较低水平。对于接下来的净负债率目标,闫浩表示,净负债率希望控制在80%以内,“景瑞还是一个成长过程中的企业,所以不会刻意把净负债率放得非常低,合适是最好的。”

闫浩称,今年会适当加杠杆。

规模如何突围

“哪怕今年的业绩没有增长,但是要为未来打下一些增长的基础。”闫浩在会上表达了对于规模增长的恳切。

相较于行业内龙头房企倾向于求稳,景瑞的规模渴求或许更大一些。2019年,景瑞控股累计签约销售额约为251.59亿元,同比下降0.31%;合同销售面积约为120.85万平方米,同比增长4.05%;合同销售均价约20819元/平方米。

去年,景瑞控股首次出现签约销售额的同比下跌,仅完成年度目标的89.85%。事实上,这几年景瑞控股的规模发展不够快,自2016年发力突破150亿之后,历时三年增长100亿销售额左右。

关于今年的推盘计划,闫浩介绍,2020年会推出355亿的货值,预测去化率70%以上,销售规模会跟2019年基本持平,货量集中在杭州、苏州、宁波、天津、上海、武汉、重庆等一二线城市。

至于此前提及的2021年销售目标600亿,闫浩在会上没有正面回应,仅表示:“任何目标都是在一个特定环境下提出来的,在经营过程中,我们还是会按照目前的市场状况去定更可行的目标。”

闫浩坦言:“如果有好的土地储备增加,2021年一定会有好的增长。”他认为,目前景瑞控股主要还是土地储备货值不够,“不够的问题还是比较明显,现在的土地储备还不能支撑我们两年的持续发展。”

数据显示,于2019年末,景瑞控股土地储备约为470.84万平方米,与上年期末相比基本持平,多分布于长三角地区一二线核心城市。年内,其在天津、武汉、苏州、杭州、宁波、上海、南京及嘉兴获得10个项目,增加土地储备总建筑面积约130.02万平方米,项目总投资额约为85.83亿元。

“今年我们也有计划,希望能够在土地价格保证盈利的情况下,适度增加一些土地储备,土地投资额会以销售回款40%作为指标控制投资。”闫浩表示。

他进而介绍,城市布局上,还是以一二线核心城市为主,新进城市主要是完善成渝都市圈的发展,也看重合肥,进一步完善长三角都市圈。

投资计划方面,闫浩认为,上半年会有拿地的小高潮,并不一定是最合适的时机。因而景瑞控股的投资节奏以上半年为辅,下半年为主,全年投资计划90-110亿。

“投资要保证盈利,不会去拿地王,将以一二手并重的方式进行投资,招拍挂和收并购都会涉及。”他续称。

存量的焦点

景瑞控股房地产主业增长放缓的另一面,是其轻资产转型的发展。2017年,景瑞控股提出向轻资产转型的道路,分出办公、公寓、房地产基金、产业链投资等多条战线。

2019年年报中提及,围绕房地产主业,集团在2020年3月初将原有的五大业务平台进一步调整优化为优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务和合福资本五大平台。

其中景瑞地产主要负责房地产开发,优钺资管从事房地产基金募资和资产管理,而景瑞不动产专注上海、北京等一线及强二线城市的城市更新,公寓及办公楼开发、持有及租赁运营管理。

而景瑞控股对于存量资产的投融管退能力,成为本次业绩会中关注的焦点。据陈超介绍,到目前为止,景瑞控股实现了三个项目的退出,其中收益最好的是北京NAGA项目,净利润是1.2亿左右。

资料显示,于2018年3月,景瑞控股锴瑞办公通过法拍方式获取北京NAGA上院项目,成本为3.2亿。

此外,陈超也提到于2019年退出的还有北京程远大厦项目,收益130万左右,是基本持平的一个退出,“另外还有一个退出交易还没完成,是北京新华文化大厦項目,在价格上也有一定优势。”

据观点地产新媒体此前报道,3月23日,景瑞控股公告称,交易双方已于当日就出售北京新华文化大厦项目签订协议,预计景瑞控股将自出售事项中录得收益约5617.7万元。

至于持有型物业的投资标准,闫浩在会上表示,退出时IRR不能低于15%。

“从现在来看,这三个项目的平均收益回报率超过15。”他认为,存量持有市场还是有非常大的机会。

另外,会上透露,今年大概有一两个项目会安排纳入退出计划。闫浩表示:“至于最后是不是退出,要看价格,以及市场是不是有合适的机会。”

景瑞控股

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