美的置业：秉承制造业基因，缔造智能美好生活，首次覆盖给予“买入”评级

原标题：美的置业：秉承制造业基因，缔造智能美好生活，首次覆盖给予“买入”评级 来源：格隆汇

机构：东吴证券

投资要点

 美的置业创立于 2004 年，是国内领先的“房地产+产业”的复合型开发 商，目前已基本形成房地产开发及服务、建筑工业化和智能产业化的「一 主两翼」发展格局。

 重点布局核心都市圈，销售跻身千亿规模。2019 年公司签约销售金额 达 1012 亿元，同比增长 28%，过往 4 年销售金额 CAGR 达到 74%，行 业排名从 2015 年的 87 位持续提升至 2019 年的 34 位。从区域布局看， 公司重点布局核心都市圈，长三角、长中游、珠三角销售金额分别占比 35%、19%、19%，三大经济圈合计占比 73%。

 拿地前瞻性布局，从跟随集团布局到独立发展。公司早期土储布局主要 跟随集团布局，2004 年公司成立后第一个项目就位于佛山大本营，2011 年开始进入环渤海地区；其后房地产业务逐渐开始全国化布局，逐渐培 育独立拿地能力。目前公司拿地方式多样化，持续加大非公开市场拿地 力度，低成本获取优质土储项目。截至 2019H1，公司覆盖 54 个城市， 土地储备面积 5251 万平方米，能够满足公司 3-4 年的开发需求，土地 成本仅 2677 元/平米，仅占销售均价的 27%，土地成本优势保障了公司 较好的盈利能力。

 智慧生活，构建智能产业、建筑工业化两翼。公司坚持“房地产+产业” 定位，以智慧生活研究院、建筑品为双“研发核”，实现产业生态全景 布局。公司打造的一站式智慧生活系统解决方案，实现全品类互联互通， 场景功能多达 170 多项，从晨起、离家、回家、娱乐、就餐、安防、访 客到睡眠模式等每个环节，更好赋能房地开发及运营主业。

 独特优势：产业赋能，坚持职业经理人路线，市场认知度高。 （1）公司 坚持“房地产+产业”定位，工艺秉承制造业基因，高标准化、高周转、 高效率。（2）集团背景强大，融资成本持续下行：2019 年公司上调为 AAA 评级。2020 年 2 月，公司发行的 4 年期公司债融资利率仅 4%， 再创发债成本新低。 （3）提倡职业经理人操刀。尽管公司股权结构较为 集中，但在运营管理上坚持职业经理人操刀的路线。 （4）品牌：依托美 的品牌，便于切入市场。美的成立至今 60 余载，品牌力强，公司借助 集团品牌优势，天然具备更好的品牌认知度。

 盈利预测与投资评级：美的置业重点布局核心都市圈，销售跻身千亿规 模，公司成长在工艺、品牌、融资等方面具备得天独厚的优势，且持续 推进的智慧生活理念使得公司产品更具竞争力；公司拿地方式多样化， 获取大量低成本优质土储，较低的地货比锁定未来项目持续高位的盈利 水平。我们预计 2019-2021 年公司 EPS 分别为 3.67、4.90、6.48 元人民 币，对应 PE 分别为 4.9、3.7、2.8 倍，首次覆盖予以“买入”评级。

 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企 业运营风险；汇率波动风险。