在管面积高于兴业物联，烨星集团能引发认购狂潮吗？

原标题：在管面积高于兴业物联，烨星集团能引发认购狂潮吗？ 来源：华盛学院

作者：charliehua

物业管理公司烨星集团公布，计划总发行1亿股新股，当中10%在港公开发售，90%为国际配售。每股招股价介乎1.32元至1.58元，每手2,000股，入场费为3,191.84元，由28日至下周五(3月6日)公开招股。该股预计3月13日上市，同人融资为独家保荐人。

烨星已与恒地主席兼总经理李家杰持有之投资公司Successful Lotus订立基础投资协议， 据此基础投资者已同意按发售价认购2,100万元股份。

招股信息速览

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春节复工后，港股市场迎来了第一只物业股兴业物联服务的招股。这家在管物业面积为240万平方米，背靠正商集团的小型物业公司获得了投资者的热烈追捧。

截止2月28日上午8点50分，根据华盛通APP新股中心的数据，其孖展（融资认购）倍数已经超过848倍，可见其火爆程度。

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为什么说兴业物联是小型物管公司呢？实际上目前在港股已经上市的物业公司中，和泓服务的在管面积是最小的，只有635万平方米，而兴业物联服务在管面积在2018年仅有210万平方米。

接下来招股的这只物业公司烨星集团，其在管面积是兴业物联的两倍还多，是否有潜力和兴业物联一样带来投资者的认购风潮呢？

业务聚焦京津冀，曾申请新三板

烨星集团是一家成立于2003年的物业管理服务公司。在2018年，按照管理的总建筑面积来算，烨星于北京物业管理市场排名第21，市场份额约0.35%；如果按照非国企背景开发商附属公司物业管理市场，烨星排名第9，市场份额约为0.7%。

根据聆讯后更新的招股书显示，截止2019年8月31日，烨星集团管理的总收益建筑面积约490万平方米，为京津冀地区、海南、湖北、陕西的8个城市提供物业管理服务，物业中有21项住宅物业（总共超过39000个单位）和15项非住宅物业。其中京津冀地区贡献营收的比重占了近83.1%。

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自2004年开始业务以来，烨星一直主要为鸿坤集团开发的物业提供物业管理服务。鸿坤集团是烨星的母集团一部份，也是中国知名房地产开发商。

在2016年、2017年及2018年以及截至2019年8月31日，鸿坤集团开发及由本集团管理的物业应占的总收益建筑面积分别约为290万平方米、370万平方米、450万平方米、480万平方米及520万平方米，分别相当于烨星的总收益建筑面积的100.0%、100.0%、约99.1%、99.1%及99.0%。

所以在过往的业绩中，烨星集团几乎所有的营收也来自于鸿坤集团开发的物业项目。截至2019年8月31日，鸿坤集团开发物业为烨星集团贡献营收1.73亿元，占据总营收比重为98.6%。

烨星集团的主要运营附属公司是北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司（下称北京鸿坤），而北京鸿坤正是2003年在鸿坤集团旗下成立的物业开发公司，最终实控人为鸿坤集团创始人赵彬之子赵伟豪。

在2018年8月，鸿坤集团旗下的物业公司北京鸿坤在新三板挂牌，但上市不足5月便匆匆摘牌。其后，它立即将目光投向物业股热闹非凡的港股市场。2020年2月底，鸿坤集团的物业平台终于在走到了港交所的门前。

增速下滑的营收和净利润

从营收和净利润上看，2016年至2018年，烨星集团分别实现营收约1.17亿元、1.92亿元、2.51亿元；净利润分别为1755万元、3558万元、3722万元，毛利率分别为32.7%、35.4%、32.5%。2019年前八个月实现营收和净利润为1.75亿元、2063万元。

尽管烨星在2016年至2018年，三年的营收和净利润持续上升，但是其增长速度却下降明显。

2017年的营收同比增长为64%，到了2018年就下降为31%，到2019年前8个月降至11%。

而2017年烨星的净利润同比增长高达101%，到了2018年急剧降为4.6%，再到2019年前8个月净利润甚至是负增长。

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烨星集团的主营业务分为三部分，物业管理服务、物业开发商相关服务及增值服务。这三类业务自2016年以来的收入占比已经比较稳定。

截止2019年前8个月，来自物业管理服务的收入1.23亿元人民币，占总收入69.9%，物业开发商相关服务、增值服务分别为4123.5万元、1153.2万元，分别占23.5%、6.6%。

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营收上的增速下降或许与母集団贡献的建筑面积增长放缓有关，在2017年烨星集团的合约建筑面积同比增长还有25.2%，到了2018年这个同比增长就下降至7.45%。2019年前8个月，烨星的合约建筑面积同比增长为12.8%，有所回升。

短期打新或看热度，长线增长有不确定性

2020年在新冠疫情的负面影响下，港股物业板块仍然走出了强势的表现。截止2月27日，港股物业板块中滨江服务今年以来的涨幅超过76%，永升生活服务等5家公司涨幅超40%，12家物业管理公司今年以来涨幅超过30%！

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物管股之所以表现强势，与物业管理行业仍有很大增长空间有关。据灼识咨询数据，未来五年，中国在管物业的总建筑面积预期将由2018年的217亿平方米增加至2023年的345亿平方米，复合年增长率为9.7%。

但是对于体量小，并且高度依赖鸿坤集团的烨星集团来说，其背靠地产公司的销售总量以及增长速度在港股物业板块中其他同业相比目前差距巨大。这也就容易为其未来业绩埋下不确定性。

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结合招股书中烨星2019年前8个月净利润测算，其发行市盈率在16至20之间，较行业的30-40之间有显著空间。

而短线来看，2019年至今小型的物业股如鑫苑服务、和泓服务上市首日涨幅有41.8%和34.4%。加上疫情过后港股打新优质标的稀缺，和另一只小型物业股兴业物联的大受追捧，烨星集团会获得大幅超额认购也非不可能。不过烨星在业务上增长乏力，投资者还是需要对于风险提高警惕。

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