恍如牛市！疫情之下，为何许多物管股反创新高？

原标题：恍如牛市！疫情之下，为何许多物管股反创新高？ 来源：华盛学院

作者：华光charlie

2月14日，在2020年的西方传统节日“情人节”这天，港股有一个板块迎来大涨—物业管理板块。

截止中午收市，在恒生公司物业服务及管理板块中24只个股，有16只股价上涨。其中佳兆业美好、蓝光嘉宝服务涨幅都超过7%，领先于行业内其他个股。奥园健康、时代邻里、新城悦、滨江服务涨幅都在5%以上，表现不俗。

不仅如此，物管板块中的佳兆业美好、奥园健康、中海物业、新城悦服务、雅生活服务、永升生活服务、碧桂园服务、滨江服务等股在2月14日盘中均再创股价新高。

来源：wind，华盛证券

如果再看年度涨幅，物业管理板块在2020年以来，短短一个半月时间表现可谓非常亮眼。其中一只物业股滨江服务年初至今最大涨幅高达90.2%，其他像永生生活服务、新城悦服务、保利物业今年以来的累计涨幅也超过40%。

恒生公司24只个股中有19只在2020年以来保持股价上涨，这个比例高达近80%。要知道这个成绩还是在新型冠状病毒疫情还未结束，恒生指数下跌反弹后仍未能回补1月20日之前缺口的情况下实现的。

那么究竟是什么因素促使近期物管股涨势超过大盘，而疫情对于物管板块的后市又有何影响呢？

新城悦、雅生活等陆续公布盈喜

物业管理股近期的强势表现，与行业中多家公司率先发布业绩盈喜有一定关系。

首先是物管股新城悦服务在2月13日收市后发布公告，预计2019年全年归属股东净利润将同比增长至少80%(2018年同期：人民币1.5亿元)。公告指出该增长主要由于公司的在管面积增加;及增值服务收入上升，尤其是社区增值服务及智慧园区服务。

来源：华盛证券

值得一提的是新城悦服务在2019年的全年涨幅也非常可观，年涨幅高达226%！

不仅新城悦的业绩预告传来好消息，还有雅生活服务也公告了正面盈利预告，预计2019年度未经审核年内利润总额及未经审核归母净利润将分别同比增长不低于50%及45%。

来源：公司公告，华盛证券

2020年截至2月13日，在新冠疫情的不利影响下，雅生活服务股价也已累计逆势上涨超三成。物业管理板块目前市值最高的碧桂园服务也有正面盈利预告：预期2019年全年净利润同比增长50%。

著名的外资投行美银证券就发表研报表示，尽管疫情短期对物业管理企业收入形成压力，但物业管理行业普遍业绩增长优秀，有助于对股价形成强力的支撑。

疫情对利润影响或在个位数，物管行业“危中觅机遇”

疫情当前，国内大部分的行业都会受到负面的影响，当然物业管理行业也不例外。

对于物业公司而言，疫情期间会更多的承担起社会责任，对其成本的影响首先在于基础物业服务业务中的成本上升。比如：1、防护、消毒器具设施的成本费；2、在岗人员工作量增加带来的额外薪酬补贴。

从数据看，新增防护、消毒器具设施带来的成本波动几乎可以忽略不计。

比如管理面积超过 2 亿平的大型公司保利物业、管理中高端品质项目的中型物业公司永升生活服务，可以发现其材料成本在总的成本结构中占比普遍在2%左右，因此相较其成本大头的人工成本，此次因疫情而增加的防护、消毒设施器具的成本费用基本不会对物业公司的总成本带来变化。

来源：东方证券

 其次是人力成本的增加，基于防疫的需要各小区均被要求关闭出入口，仅余 1~2个通行便于管理，对物业来说出入口处原设置的保安人员便可灵活调配，可调整至快递集中收纳处等新增岗位处，因此大部分项目并不存在增派人手的状况。

此外，由于过年期间物业公司本来就会安排人员在岗值班，也不会较往年产生额外的加班费用。只是由于政府行政命令延长了假期，这期间会产生部分额外的薪酬补贴，导致整体人工成本略有提升。目前来看，各地延长假期的时间分布在1-2周，因此增加的人工成本也较为有限。

第三是收入端，疫情之下会对地产的销售带来负面影响，进而使非业主增值服务（如案场协销、咨询服务、房屋检测服务等）有所下滑。不过主流上市物业公司的非业主增值服务营收占比区间为 14-20%，收入端波动对整体业绩影响有限。

来源：东方证券

东方证券在选取了5个上市物业管理公司作为样本，假设短期人工及防疫材料导致成本上升幅度为5%，并带来全年营业成本上升约 1%；受地产销售影响非业主增值服务营业收入下降 10%。

得出疫情对5家样本公司全年的利润影响范围集中在12%以内，平均值8.7%，影响程度有限。

不过在疫情之下，也给优秀物管行业一个成长的机会，比如通过疫情中的物业服务，增强业主的认同感和粘性，有利于后期物业费的收缴及增值服务的开展。

其次疫情防控过程中配合政府部门工作承担部分民生责任，有利于未来新项目的获取。最后疫情有望加速行业差距拉开，整合并购加速，龙头物企优势继续扩大。

结语：从数据上看，现在的物业管理行业正进入黄金时代。2011—2017年全国竣工房屋面积超过10亿平方米，意味着每年平均提供新建物业服务量达10亿平方米以上，2022年中国物业管理行业市场规模过1.5万亿。

从“储备面积/在管面积”的比值来看，新城悦服务、碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务在2019年中期分别达 198.9%、169.46%、112.38%、75.91%，未来两年业绩增长的确定性、可预见性相对更高。

投资者可以对确定性强的物管股或者具有明显龙头优势的碧桂园服务、绿城服务后续重点关注。

风险及免责提示：以上内容仅代表本文作者的个人立场和观点。投资者在做出任何投资决定前，应结合自身情况，考虑投资产品的风险。必要时，请咨询专业投资顾问的意见。本文不构成任何投资建议，对此亦不做任何承诺和保证。