二代“接班”：合生创展的关键一棒

原标题：二代“接班”：合生创展的关键一棒 来源：新浪乐居

对于合生而言，重回赛道似乎已经不那么紧要，按部就班的家族式经营才是重中之重。

近日，合生创展（00754.HK）发布公告披露，朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务，朱桔榕获委任为董事会主席，自2020年1月10日起生效。

根据公告称，此次董事会的重要变更是因朱孟依对合生未来的发展充满信心，认为公司的管理系统已经成熟稳定，现在是其退出董事会的适当时机。

同时，朱孟依也对女儿朱桔榕在公司投资及运营管理方面给予认可。

对此，公告还透露朱孟依离任后会以公司的战略规划顾问的身份给予集团支持和意见，但朱孟依不再担任提名委员会的主席及成员、及购股权委员会成员。

这也意味着朱孟依基本上已将合生管理权完全交给其女朱桔榕。

合生起家之路

1959年出生于广东省丰顺县，朱孟依早年以包工头起家，也曾做过贸易。作为典型闷声发大财的潮汕地产商，朱孟依十分低调，并不喜欢对外公开露面。

而根据2019年胡润百富榜显示，朱孟依家族以295亿身家位居榜单第112位。

自1992年与合伙人创办合生创展，朱孟依也已带领合生近30年。

最初，合生创展在香港创立时，由于迎合香港楼市攀升的黄金时期，楼价飞涨、市场活跃，朱孟依抓住机会，不久后便将合生成功在香港联交所主板上市。

而当时，既拿到了港商身份，又获得资本助力的朱孟依，开始搭建起一个“内外资”联合的地产帝国。

1993年2月，朱孟依在广州成立如今的“珠江系”——珠江投资，以广州为大本营开始进行房地产业务开发。

得益于合生的带领，珠江投资在内地发展逐渐有了起色。随之，在成立后的十多年间，合生创展与珠江投资仅在广州一地，成功合作开发的“珠江系列”项目就多达20多个，销售面积超过600万平方米，成为当时地产行业范本，外界一度称之为“珠联璧合”之势。

如今，合生创展成为致力于发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业，逐步发展成为布局全国的综合型房企。

而珠江投资也以房地产及相关业务为主业，业务范围涵盖住宅地产、商业地产、产业地产、教育产业及医疗养老产业。

家族式“接班”

事实上，朱孟依为朱桔榕“接班”铺路已久。现年31岁的朱桔榕，曾就读于中国人民大学金融学专业。

在2006年，还未毕业的朱桔榕，就已被朱孟依安排进合生实习；2009年朱桔榕开始接手总裁助理，分管公司财务、人力行政管理等工作；

2011年11月，朱桔榕又被获委任为合生执行董事，逐渐拥有核心管理权力。

随之不到一年后，朱桔榕接任为合生创展集团有限公司的常务副总裁，当时的朱桔榕年仅23岁，成为上市房企中最年轻的高管之一。而彼时，碧桂园二代杨惠妍也几乎是同一时间成为集团的副主席。

但事实上是，虽都同为二代接任，朱桔榕却更多被外界议论。

特别是在其任职常务副总裁前后，合生伴随了多次人事震荡，如薛虎、赵明丰、张懿等老臣的离任，到各大区域高管相继集体出走，合生一度业绩低迷萎缩，排名也跌至百名上下。

对此，当时还有业内人士称，合生内部高管离职潮或与朱桔榕的上任有一定关系。不过，对于普遍家族式经营的合生而言，似乎本就是理所应当。

在朱孟依的二代中，除了朱桔榕之外，其长兄朱一航、胞弟朱伟航，都曾被安排在“珠江系”中。

其中，朱一航曾于2011年，被父亲派去珠江商贸任职总经理，如今已成为董事长。

资料显示，珠江商贸作为珠江投资控股战略布局的重点，致力于发展具有产业集聚优势和区位发展优势的产业地产，包括集研发办公、酒店、公寓、商务配套等为一体的城市综合体与工贸产业园区。

目前，珠江商贸已在北京、天津、上海、广州等中心城市拥有超过20个大型项目。

与此同时，朱一航还有另一个身份，即是超竞集团董事长，国内电子竞技俱乐部EDG创始人。该俱乐部成立于2013年9月，在中国电竞俱乐部中有一定的名气。

此外，据最新财报显示，截至2019年6月底，朱一航占有合生股份约17.76%，为第二大股东。

次子朱伟航则被朱孟依“安排”进入珠江投资任职，历任过融资管理中心总监、华北地区公司副总经理、珠江投资总裁助理等多个职位，且基本上任职履历都在珠江投资。

与其长姐朱桔榕相似，朱伟航掌舵下的珠江投资也频繁经历高管异动。目前，朱伟航为珠江投资实际控制人，并担任董事长。

显然，面对已经尘埃落定的二代接班，合生与其他家族企业的“珠江系”还有很长的一段路要走。

“坐地生财”模式引忧

2020年1月9日，合生创展发布2019年业绩，全年实现累计合约销售金额212.58亿元，相较去年同期同比增长42%；合约销售面积约165.24万平方米，合约销售均价每平方米12865元，同比上升11.4%。

此前，朱孟依曾对外透露，合生创展2019年的销售目标是400亿元，并要每年保持30%-50%的增长率，争取2020年能冲刺800亿元规模，显然这次并未顺意。

对于200亿元的销售规模，在当前千亿阵营的排列中，似乎并不显眼，但合生曾经却是全国首家销售额破亿的房企，一度与碧桂园、恒大、富力、雅居乐并称为“华南五虎”。

但显然时隔多年后，合生与此前同规模的房企，早已不在同个赛道上。

在这其中，碧桂园、恒大自2013年起就进入千亿阵营，如今更是达到了6000亿元的销售规模，而富力与雅居乐也均冲入了千亿阵营，仅剩合生还在百亿销售规模上踯躅不前。

此外，合生在业绩的表现上也并不平稳。根据公开数据显示，在2014到2018年间，合生创展的销售额分别为53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元和92.28亿元、149.75亿元，同比增速分别为-52.5%、88.0%、-19%、13.9%、62.3%。

值得注意的是，对于合生频现规模停滞与落后的局面，外界人士也曾猜疑其缘由。其中，更多被诟病的是合生多年的“高溢价”开发模式。

这种模式早期大多从港商传入，即以低价收购土地，通过漫长升值期等待土地溢价，从而缓慢谋利，赚取高利润。

对此，合生一直将其发挥的淋漓尽致。特别在早年间，合生创展通过这种开发模式，囤积了许多土储。

其中，位于广州大本营，合生就有众多项目开发周期有十余年之久，如骏景花园、珠江帝景、帝景山庄等众多项目。其中，开发周期已近20年的珠江帝景项目地块，也并未完全转化。

对于不注重“高周转”的合生而言，“溢价”所带来高利润与现金流的安全背后，是日渐落后明显的困境，与令人堪忧的变现能力。

因此，进入2019年，合生开始增加进入公开市场露面的次数，在拿地、并购与旧改上，也都有所动作。

2019年2月，合生收购广西阳朔项目部分股权，拟分3期发展养老项目；2019年4月，合生签下广州海珠百万平方米旧改；7月，合生创展以9.36亿元连摘两宗江门地块；

一个月后，合生收购 新城控股 旗下杭州江干区一宗宅地；10月12日，合生创展联手珠江投资与东莞麻涌政府，拿下东莞麻涌5条村旧改。

财报显示，截至2019上半年，合生创展总计土地储备达2940万平方米。大致布局城市为广州、惠州、北京、天津、上海等一二线城市，其中，广州、惠州等华南区域，合生土储占比较大。

而根据此前克尔瑞《2018年房地产企业粤港澳大湾区土储货值TOP30》排行榜显示，合生创展在湾区土储建面达1461万平方米，排名第五，仅次于碧桂园、恒大、保利与龙光；土储货值则为2266亿元，湾区排名第七。

在财务指标方面，2019年上半年末，合生创展的总负债为1148.78亿港元，资产负债率为62.16%，与此前2018年同期相比，总负债与资产负债率均上升，为近几年来的最高水平。

不过，由于不追求规模与增速，且储备资产能力较强，合生近年来在融资成本上处于行业较低水平，2019年上半年融资成本为6.6%。

令人注意的是，2019年12月3日，合生曾宣布以约1.14亿美元收购一幅位于美国纽约曼哈顿物业。资料显示，该物业项目拟被打造为一幢新楼宇，总建筑面积约为18.33万平方英尺，并将于2020年动工，最早将于2021年对外销售。

但随后在12月17日，合生最新宣布表示，由于发展轻资产营运的需要，公司已于12月10日将该物业的全部股权，转让予一个基金，并已完成交割。日后，合生将因此收到管理费及分享发展项目的利润。