万科投资价值思考，沉睡的野兽何时觉醒？

原标题：万科投资价值思考，沉睡的野兽何时觉醒？ 来源：南山之路

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周五股市大涨收盘，上证指数上涨了 1.78%，深证上涨了 1.71，创业板涨了 2%，现在的阶段继续坚定持有就好了，此前也写过文章《大盘3000点以下，我会坚定的满仓》

不过，挖掘低估、优质的公司同样十分重要，今天我记录一下关于万科的投资机会的思考。

以下是正文：

1、地产行业综述

在具体的讲万科这家公司之前，我先说下对整个地产行业的看法。

由于近几年国家宏观调控愈发严厉，中央三令五申“房住不炒”，叠加目前房价处于历史性的高位，投资者们对房地产的未来普遍非常悲观，但我认为实际的情况没有那么糟糕。

如下图所示，2019 年 1-10 月，全国商品房销售面积同比增长 0.1%，销售额同比增长 7.3%，无论是销售增速和销售额增速都有比较大的下滑，但依然保持了增长，这在如今各行各业都比较艰难的大环境下，是非常不容易的。

另外，数据显示商品房库存持续维持低位，近两年相比 2017 年有所回升，是因为这两年房屋新开工面积同比有较大幅度提高：统计局的数据显示，2019年1—10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%；房屋施工面积854882万平方米，同比增长9.0%。

总体上来说，房地产的现状远远没有市场普遍预期的那么悲观，而展望未来，房地产依然会是中国经济的支柱产业——即便是到如今，房地产也依然是美国的支柱产业之一，期待房地产大崩盘未免有点太天真了。

但是也必须看到政府给房地产企业各方面带来的限制，其中对大多数房地产企业最致命的影响是融资渠道大大收紧了，在这样的情况下，有二类房地产股票必须要慎重，那就是规模较小或者负债率过高的房企。

此前去雪球嘉年华，与几位球友一起吃饭时，其中就有一位当地某银行支行行长聊到房地产融资的问题，他说现在银行只会给top20 甚至top10 以内的房企贷款融资，对负债率过高的top10 房企如中国恒大也避之唯恐不及。

我认为这是一种普遍的现象，因为目前政策上对房企融资的限制确实挺严厉的。

在这样的背景下，中小房企连现金流都会出现很大的困难，更别说做大做强了。属于房地产这个行业野蛮生长的时代已经过去了，未来将是行业龙头企业强者恒强的局面。

2、万科，曾经的地产老大何时归来？

万科曾经在长达十余年的时间里都被公认为房地产行业的带头大哥，近两年来风头被融创和碧桂园抢走了很多，但毫无疑问万科依然是中国最优秀的房地产企业之一。

最近几年，万科更加偏重于求稳，如下图所示，自2016年以后，万科的净负债率在A股主流房地产企业中处于最低的水平。

也正因如此，万科错失了 2016-2017 年房地产大爆发的时间段，而在此期间激进扩张的融创、碧桂园、恒大则趁势崛起。

2019 年三季报显示，万科净负债率为 50.4%，货币资金 1072.4亿为一年到期总负债的 170.7%。

由于万科既是行业龙头企业，同时净负债率较低，因此其融资成本也很低，大概仅 5.2%，接近于保利的 5% 和招商蛇口的 4.9%，达到了国有企业的融资利率水平。而利息成本，是房地产企业最大的支出之一。

万科 2019 年 1-11 月销售面积 3697.5 万平方米，同比增 2.7%，销售金额 5735.2 亿，同比增 5.4%，相比三季度的同比分别增长 5.5%、10.2% 的确是有所下滑，但问题不大，也显示了有力的韧性。

展望未来，万科依然还会是房产行业大玩家。

不过，既然万科基本面稳健，同时未来也值得看好，那为什么短期股价迟迟不涨呢？

还是我之前说到的原因，安邦和钜盛华、前海人寿三位大股东在三季度共计减持 3.61 亿股是压制股价最重要的因素之一。

三季报显示，钜盛华持股万科比例依然有 7.08%，安邦保险持股比例 4.29%，前海人寿持股比例 2.86%。后期他们还会减持，会给万科股价带来一定压力，不过这正好是投资者低价买入的机会。

万科12月13日公告，截止当时，钜盛华及前海人寿合计持有公司 6.17% 股份，也就是说三季度末至今，宝能共减持万科 3.77% 股份，减持金额 115 亿左右（我自己的估算，可能不准确）。

所以说姚老板的减持是万科股价低迷的最大因素。

对了，有一位朋友问到我对于万科物业的看法，我简单看了下：

2018 年万科物业营业收入为 98 亿，占万科总营收比例为 3.3%；2019 年上半年万科物业营业收入为 52.8 亿，占万科总营收比例也仅为 3.8%。虽然增速超过了 25%，但是这一块营收占比太小了，同时毛利率仅有 20% 左右，暂时对万科的整体价值影响很小。

再看看万科现在的估值情况，市盈率 8.32 倍，市净率 1.89 倍，同时三季报显示，万科已售未结算金额为 5523.8亿，目前总市值是 3190亿。我也不知道该说什么好了，应该挺便宜的吧？

不过呢，有一点必须再次强调，姚老板的宝能持股万科仍有 6.17%，按照目前每个月卖 1~1.5% 的节奏，最快要4个月才卖的完，这在中短期内是会压制万科股价的。

但是，请注意，如果想着等姚老板清仓万科后才买入，那很可能就迟了。

因此，我认为如果不在意短期收益和波动，现在可能就是开始布局买入万科的好机会了。

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