恒指今年才涨4个点，但这个板块却涨了88%！

原标题：恒指今年才涨4个点，但这个板块却涨了88%！ 来源：富途资讯

摘要：文章精编自《川财证券-物业管理行业报告：顺周期扶摇而上的蓝海板块》

物业管理行业是今年港股市场当中表现最为优异的板块之一。截止至目前，板块今年的整体涨幅达到了88%，并大幅跑赢恒生指数。那么站在当前时点来看，物管板块还值得我们投资吗？

一、行业篇：市场空间持续扩容、集中度进一步提升

1.地产开发链条后周期，规模加速提升在即

物管规模滞后于销售、新开工。物管行业作为房地产开发链条的后周期节点，滞后于商品房新开工及销售情况，保守估计需2.5-3年。

房地产开发周期

我国商品房销量在2015-2018年持续正增长，近三年销量复合增速达10.1%。

商品房销售面积及其同比

非住宅业态仍待价值重视。目前，传统住宅物业是物管行业的主要组成部分，行业内竞争格局日渐清晰，头部企业优势逐步扩大。而非住宅业态领域，则具备更多的发展潜力。

商品房竣工面积构成

非住宅竣工情况

物管行业「量价齐升」仍需时日。我国人民收入的不断提升，会对物业服务品质及类别提出更高、更多的要求，成为单价提升的潜在动力之一。

城镇居民人均可支配收入及同比

同时，自去年以来，物管行业指导价初步放开。物业收费市场化程度的提升，成为单价提升的第二个潜在动力。

部分城市新旧物业收费标准对比

2.行业加速整合，集中度持续提升

开发商集中度的提升，带来物管规模向行业头部倾斜。房地产开发领域集中度明显提升，而头部房企普遍有物业服务，如碧桂园与碧桂园服务、万科A与万科物业等。这类物业公司未来将充分享受商品房销售高增后带来的规模提升红利。

地产开发商销售集中度持续提升

登陆资本市场巩固头部优势，收并购助推行业资源整合。目前，物管行业头部企业积极进入资本市场，借助资本优势助推规模扩张，巩固头部优势。

2014至今物业公司上市梳理

物业公司上市募集资金的规划用途

3.深耕核心都市圈，加强单城渗透率

适应区域性崛起之势，深耕核心都市圈。物业公司的布局选择已经从项目导向逐步向城市深耕过渡，偏向具备发展优势及人口优势的城市。

物业百强在管面积布局（2018）

增强单城渗透率，区域选择性下沉以实现都市圈布局有待加强。目前物业百强企业管理规模前二十的城市，均为核心都市圈的一、二线城市。考虑到目前经济发展向区域性迈进，核心城市周边三、四线卫星城将充分享受区域协同发展带来的红利。

物业百强布局城市TOP20

4.基础服务稳健增长，增值业务锦上添花

物业公司「量身定制」增值服务已成趋势。对于增值服务的拓展，头部物业公司更趋向于结合自身优势，实现有针对性的选择增值服务。如碧桂园服务提供以下增值服务：

碧桂园服务增值业务

增值服务增厚业绩。无论从收入构成还是净利润来看，增值服务的盈利能力远高于基础物业服务。

物业百强基础服务及增值服务收入占比

物业百强基础服务及增值服务净利润占比

二、公司篇：强者恒强，多维度提升铸造高门槛

1.维度一：物管头部由规模扩张转向高质量成长

物管头部公司通过自上而下承接关联开发商给予的新资源及向外拓展获取的项目，成功实现规模的提升。近几年行业头部从规模导向转为有质量的成长转变，使得营收及净利润情况远高于百强均值。

2018物业百强营收情况

2018物业百强净利润水平

2.维度二：品牌效应

物业管理作为房地产开发后的服务型企业，有一定的附属性，对住宅项目的售价、租赁项目的租金均具有一定的影响。随着增量市场逐步向存量市场转化，品牌效应将成为继规模之后，新的核心竞争力之一。

2018年中国物业管理企业品牌价值10强

3.维度三：技术创新，降本提效

随着行业规模的提升，人力成本的增加直接导致物业公司经营成本的增加。因此，如何实现规模扩张的同时，进一步加强成本管控，成为物业公司竞争力提升的主要问题。

2018物业百强经营成本构成

行业内头部企业纷纷尝试采取科技创新的方式实现提效降本。如碧桂园服务已与腾讯、海康、阿里、华为等多家企业开展战略合作，实现社区智能化，在降本提效的同时，提升客户满意度。

4.维度四：以人为核，共同发展

为了保障业务的顺利拓展，龙头企业持续进行人才引进，从业人员的专业能力及综合素质得到大幅提升，从而带动人均产出的持续增长。

物业百强人均产出

三、标的篇：顺周期扶摇而上，逆周期傲雪欺霜

1.碧桂园服务

碧桂园自上而下的资源输送，保障公司规模持续增长。公司目前管理项目达1055个。考虑到2017-2018年，开发商龙头碧桂园销量稳居行业之首，随着项目陆续进行交付，碧桂园服务未来规模稳步提升具备确定性。

巩固基础物业服务的同时，积极拓展社区增值服务。公司以基础物业服务作为基石，积极拓展高毛利的增值服务，利润水平一直处于行业前列。

2019H1收入构成

各业务毛利率水平

持续在智能物联、智慧社区领域发力，作行业科创先行者。公司先后与海康威视、阿里云、腾讯等合作，基于社区内丰富的智能化应用场景，持续推进人工智能与物业服务的深度融合，在提升业主满意度的同时，实现整体服务的降本增效。

2.绿城服务

积极外拓，管理业态更趋均衡。公司除了承接来自于绿城中国的项目以外，近几年积极进行第三方资源拓展，包括产业园、写字楼、商业综合体、城市更新等非住宅业态。

园区业务、咨询业务稳步发展，增值业务又添早教板块。绿城服务的增值服务主要由咨询服务和园区服务组成。目前，公司持续打造绿城服务早教品牌。

3.中海物业

央企背景，市政物业拓展突出。公司隶属于中国建筑集团旗下的中国海外集团。在业务布局上，公司依托央企背景，除住宅物业、商业物业以外，积极布局市政物业，其中包括雄安市民服务中心、深圳当代艺术馆与城市规划馆等等。

积极探索新业态增值服务，基于物联网、互联网的「兴海物联」、「优你互联」形成公司新的核心竞争力。

「兴海物联」全价值链服务

「优你互联生态圈」

4.永升生活服务

内部继承集团项目、外部拓展第三方资源，实现「内外兼修」。公司成立于成立于2002年，2003年起开始为旭辉集团在北京开发的项目提供物业管理服务。目前来看，无论是在管建面以及收入，均彰显公司在第三方拓展方面能力优秀。

在管建面构成

收入构成

走出住宅业态，商办物管品牌渐成。目前公司针对住宅业态、商业办公类物管服务以及机关客户均有对应品牌，且增值服务也取得发展。未来公司在多业态及增值服务两个维度上同步进行拓展，整体价值提升可期。

5.雅生活

强强联合，实现规模快速增长。考虑到雅居乐集团及绿地控股两大股东的强强联合，能保障公司在管规模实现内生性增长。同时，公司第三方拓展能力处于行业前列，未来公司管理规模有望持续高增。

公司在管面积来源构成（2019H1）

多元化业务布局，丰富收入来源渠道。公司在经营物业服务公司的同时，积极探索多元化发展路径，目前已形成以物业服务公司为主，积极发展公共服务、社区商业及资产管理的组织架构。

风险提示：商品房竣工不达预期；人力成本持续提升；多元化业务拓展失败带来的风险等。

编辑/Jeffy