远洋集团参加2019第四届中国不动产资产管理大会 获“2019年年度风云企业”奖项

原标题：远洋集团参加2019第四届中国不动产资产管理大会 获“2019年年度风云企业”奖项 来源：远洋集团控股

2019年11月20日，由睿和智库、万商俱乐部联合主办的“2019第四届中国不动产资产管理大会”在深圳瑞吉酒店成功举办。本届大会主题为“筑根培新，布局新十年”，旨在当下普遍遇冷的经济环境下，整合行业先驱力量，总结过往经验，共同夯实“真本领”，探索不动产资管未来发展之路。

同日，凭借2019年在地产及产业投资方面的稳健表现，远洋集团荣膺主办方颁发的最具含金量的年度大奖——“2019年度风云企业”奖项；远洋资本与光大安石、普洛斯资本等知名另类投资管理机构一同荣膺“2019年度金睿机构”奖项。

远洋资本研究发展部总经理王凯受邀在“筑根培新，布局新十年”主论坛上发表了题为《狂飙空置率的背后——中国商办市场的投资机遇》的主题演讲。

远洋资本研究发展部总经理王凯

王凯指出，2019年是房地产市场躁动的一年，除却住宅开发，商办市场也深受影响，但在狂飙的空置率背后，恰恰是中国商办市场的投资机遇。远洋资本主要从整体、空置率、收益率、投资周期和资产配置等方面得出一些核心结论，从而指导研判商办市场上的投资。

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从整体角度得出的核心结论

关于性价比：当前不是一个最好的时代，但也绝对不是最坏的时代。因为，当前大类资产的投资没有“完美”的产品，我们的投资不可能做到“既要又要还要”，只可能尽力寻找到“性价比”较高的资产，当前中国商办的“性价比”是值得信赖的。

关于偏债性：目前全球经济进入下行周期，中国也不能独善其身，偏债性的资产在经济下行时更具备投资价值，而商办资产刚好具备偏债性，而且平均收益水平相对可观。

资料来源：Wind，互联网数据整理，戴德梁行，

远洋资本研究发展部

关于系统性：空置率不是商办投资需要关注的唯一核心指标，要充分考虑商办的“商品属性”和“大类资产属性”，还要认真关注商办的收益率、投资周期和资产配置，要做到全方面、动静态相结合的看待商办投资。

资料来源：远洋资本研究发展部

02

从空置率的角度得出的核心结论

关于写字楼空置率狂飙的原因：当前一线城市优质写字楼空置率狂飙受多种因素影响，主要原因有：

1）近期一线城市优质写字楼新增供给规模过大，特别是上海和深圳；

2）近期P2P频繁爆雷引发的写字楼需求突发性下滑；

3）中国经济基本面确实出现了逐步下滑的态势。

资料来源：远洋资本研究发展部

关于写字楼空置率的展望：中长期，受到未来经济发展和政策红利的影响，写字楼需求面存在较为明确的利好；中短期，由于新增供给逐步见顶和P2P爆雷事件逐渐平息，空置率有望“筑顶回落”，即出现“空翻多”，预计将在2020年中期将逐步开始呈现下滑趋势。

关于商业零售物业空置率的展望：我们预计一线城市商业空置率将保持中低位震荡，但中枢会较为稳定，整体水平存在一定的安全边界。

03

从收益率的角度得出的核心结论

关于收益率本身：我们认为中国商办（写字楼和商业）租金是较为稳定的，租金率在全球门户城市中也具有一定的竞争力。

资料来源：北京大学光华管理学院，远洋资本研究发展部

资料来源：JLL, CBRE, Savills, Colliers,

远洋资本基金业务中心，研究发展部

关于投管增值：商办投资后，有效的投后管理可以使得投资价值得到一定幅度的提升，因此，选择优质商办投资管理人就显得非常重要。

资料来源：BCG，Preqin，远洋资本不动产投资中心

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从投资周期和资产配置得出核心结论

关于投资周期：中国目前正处于相对宽松的货币环境中；而且未来空置率可能会出现筑顶回落；同时，我们又看到外国投资者再次“集体出现”谋求“抄底”中国商办市场。基于此，我们认为此时“选择性”的投资商办市场，是可能达到“抄底”效果的。当然，“选择性”也是颇具技术含量的，需要对于商办所在市场的区域经济、政策、产业、周边配套、客群分布、物业质量、竞品资质等方面的要求进行综合的考量。

资料来源：Wind，互联网数据整理，戴德梁行，

远洋资本研究发展部

关于资产配置：为了规避系统性的风险，商办的投资需要一个资产组合，这样可以实现单位风险下的收益最大化。配置维度也可以是多重多样的，如：不同的业态、不同的城市、不同的城区、不同的资产成熟度、不同的资金投资期限、不同资金性质等。

王凯表示，这不是一个最好的时代，也不是一个最坏的时代。作为远洋集团旗下独立运作的另类资产管理公司，远洋资本用看到的、实证的、逻辑推理的多种方式进行中国商办市场的投资。