双面潘石屹：跑路风波后出现为项目站台，一边看涨写字楼一边甩卖

撰文 / 田晏林

编辑 / 李霂轶

在90分钟的发布会中，潘石屹仅仅拿出五分钟回答媒体提问。不出所料，对于他清空资产跑路的质疑，潘石屹没有任何回应。

11月19日下午5点03分，处于舆论风口期的SOHO中国董事长潘石屹，在工作人员的指引下入座。原计划于5点整正式开始的丽泽SOHO开幕仪式，因现场邀请的嘉宾和媒体众多，稍晚了十几分钟才开始。

让现场观众有些意外的是，潘石屹的夫人、SOHO中国CEO张欣，并没有和丈夫同时进场。老潘像是在给媳妇打前战，第一个入场后，就忙不停地与来宾们合影、握手、寒暄。5点13分，女主人终于出现。

这位SOHO中国的掌权人踩着一双黑色细高跟鞋，在黑色的打底衫外，搭配了一件亮红色的西服。张欣与负责丽泽SOHO建筑设计的扎哈·哈迪德建筑事务所的嘉宾们一起走进会场。在一众黑压压的西装和外套的背景衬托下，张欣的“一抹红”尤为抢眼。

这是SOHO中国被曝出“清空国内八大核心资产”新闻后的第20天。潘石屹和张欣夫妇为了给丽泽SOHO站台，在业内的种种猜测和质疑声中，首次合体出现在媒体的镜头前。

10月31日，SOHO中国被媒体曝出正考虑以80亿美元的对价，出售其在中国的八个核心资产，其中就包括了今日启幕的丽泽SOHO。当时消息一出，SOHO中国股价当日一度暴涨27%。

虽然在昨日的发布会现场，只给媒体留出三个提问空间，但潘石屹回答的第一个问题便是关于SOHO中国清空资产一事。

媒体的声音刚落，嘉宾们都不约而同地发出了笑声。主持人赶忙缓和现场，打趣道，“这是想说丽泽刚开业就要卖了是吗？”她本想为老潘挡一下，问要不要稍后作答。但潘石屹和张欣似乎早已料到自己躲不开这个问题，没有太多的犹豫，老潘拿起话筒，笑着说，“你就看公告吧，我们已经发公告了。”

果然，这个答案也不出媒体所料。潘石屹依旧对他不想回答的问题，娴熟地打太极，避而不谈。这是潘石屹给人的典型印象，内心早已盘算好，表现出来的却是模棱两可、插科打诨，甚至让人觉得其表里不一，不真诚。但是，在业内人看来，表现如此矛盾的老潘很聪明，“擅于交际，情商高，很懂得保护自己。”

可看过公告的人都知道，那里面的内容不置可否：“集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。但截至目前，本公司确认，其不知悉任何为避免本公司证券出现虚假市场而须公布的与集团资产出售相关的资料。”

既不说卖，也不说不卖。不过，AI财经社在前两天的《再见，地产老炮儿》一文中曾披露，老潘已经将卖项目的消息放了出去，最终会通过竞价制确定买家。目前，光华路SOHO和望京SOHO已经在低调地寻找买家，估计很快会成交。银河SOHO、建外SOHO也有潜在的投资者接洽。对于销售自持物业房源，潘石屹曾表示，这是为了进一步优化集团的资产配置。

会后，AI财经社就公司清空资产的缘由，以及“下一步考虑如何进行资产配置”做追问时，步入晚宴现场的老潘，非常礼貌地惯性微笑，“我们是上市公司，任何的投资，怎么可能提前说什么呢？”

图：潘石屹和张欣在丽泽SOHO开幕仪式现场 SOHO中国供图

潘氏夫妇合体

在“潘石屹夫妇要跑路”的舆论发酵期间，潘氏夫妇除了都转发了SOHO中国的官方回复外，始终没有给予其他回应。张欣在事情被曝出后的第四天，去跑了纽约马拉松；潘石屹更是在这20天里，忙着卖他的“潘苹果”、忙着为他在杭州的减肥训练营做广告、忙着给杂志拍照片、忙着学习Python编程，以及为了阿拉善SEE环保公益，他还和友人一起制作拍卖用的花瓶，生活好不丰富。

对于外界的质疑，夫妻俩似乎没有受到任何影响。开幕仪式的当天早上，老潘两口子还在和外籍健身教练一起运动。在活动现场，潘石屹说：“今天早晨，教练说去年的今天，我做了500个俯卧撑，看今天能不能超过。”

潘石屹告诉教练，他要创造奇迹。“可是教练听不懂中文，问什么是‘创造奇迹’？我老婆想了想说，意思就是吹牛。”结果，老潘自己一努力，直接做了666个。

“什么是创造奇迹？”老潘自问自答：“达到了目标就是创造奇迹，达不到就是吹牛。”

只是，潘石屹也曾信誓旦旦地说过不甩卖最爱的项目。最终还是承诺破灭，卖了。

五天前，潘石屹站在丽泽SOHO——这个建筑钢结构用量达1.83万吨，相当于2.5个埃菲尔铁塔的超高层国际5A级写字楼里，琢磨开幕式的演讲标题。最后他定了《我们的渺小和伟大》。然而在将近10分钟的演讲里，他用了几乎3/4的篇幅和时间感谢了所有参与丽泽SOHO建设的合作者和供应商们。

老潘应该这样做，毕竟如果哪天丽泽SOHO被卖掉，他就再不能以业主的身份，去感谢为这座建筑付出心力的伙伴们了。

熟悉潘石屹的媒体人都知道，他的话从来最好是听一半，信一半。这位地产大佬的投资逻辑，不太好让人搞懂。比如他说SOHO中国会专注于一线城市的核心地段，尤其是一些繁华地段和商业中心，但实际已经将SOHO中国在北京、上海核心地段的办公楼宇放在了出售筐里。

可尽管如此，潘石屹看起来又特别真诚。在开幕仪式的论坛环节，无论是张欣发言，还是另外两位建筑事务所的嘉宾发言，老潘总是歪着头，认真地看着对方。只要不涉及SOHO中国的战略意图和市场表现，无论是在潘谈会还是其他场合，潘石屹很愿意分享他的思考，展现相对真实的自我。毕竟圆融的处事风格和圆滑的说话方式，已经融入老潘的骨髓，怎样都出不了大错。

图：潘石屹和张欣在丽泽SOHO开幕仪式现场 SOHO中国供图

为了卖个好价钱？

自从2012年SOHO中国告别散售型物业，转为持有型物业开始，SOHO中国主要收入来源是租金收入。

然而从财报数据上看，这家企业近三年来，无论是营收还是净利润，均有大幅度下滑。单纯依靠租金维持发展的SOHO中国，已经与很多同时期的开发商，甚至是后辈企业拉开了距离。

据不完全统计，最近五年内，通过“卖卖卖”模式，SOHO中国套现将近300亿元。然而与销售行动不一致的是，潘石屹在公开场合多次强调，自己非常看好北京、上海核心地段的物业。不过他也意识到了这番回应的牵强。在6月份的物业销售推荐会上，他表示，这番话与销售行为的背后逻辑是一致的。“下一步钱可能不值钱，但我们的房子会很值钱。所以这次要散售的项目，我还是比较看好。”

人们已经习以为常，老潘每一次说看好写字楼市场，转身就卖掉，然后再继续看好。一次又一次，所说所做自相矛盾。

就像五年前，他说非常看好北京未来的写字楼租赁市场，并对望京SOHO的租赁“一点也不担心”，但今年上半年，望京SOHO塔1～2单元16层和20层整层的办公区被列入出售范围。

按照潘石屹的解释是，“SOHO中国目前资产太单一，主要都是办公产品。销售之后，我们储备点别的东西挺好。”但据AI财经社了解，写字楼租金回报率不高，恐怕也是老潘出售物业的原因之一。潘石屹曾透露，SOHO中国的物业回报率是3%，虽然在市场上的表现算不错，但银行贷款的利息是4个点，租金回报率还赶不上银行贷款利息。

图/视觉中国

一家知名咨询机构的市场研究人员表示，今年北京的投资市场都很活跃，其中一个原因是不同投资者在管理能力上的差异，造成他们对物业潜在增值空间预期的差异。

“现在的商业地产市场不像前几年只要持有物业就可以坐等地价升值，升值空间决定于如何运营管理改造，有一些业主这方面能力缺乏，难以应对市场上的竞争，就会看低未来物业增值空间，倾向于出售。”在上述业内人士看来，今年大环境对整体市场租金有压力，“主要还是对那些运营能力较缺乏的业主压力更大，这时他们就会积极地出售资产。”

潘石屹一贯的逻辑就是“低买高卖”，这也是很多生意人遵循的定律。尤其是在中国房地产市场调控的关键期，房企面临融资和销售压力。人民法院公告网的公告显示，截止到10月31日，2019年宣告破产的房地产相关企业数量已经超过400家。老潘嗅到了风险，快速行动。

尽管潘石屹曾公开看空中国房地产市场，甚至直言，“今天的房地产市场一天比一天畸形。”张欣也曾认为，中国的住宅市场已经发展到了一个极限。

相较于此前对住宅市场长期、坚定的看空，夫妇二人对自家生意始终信心满满，对外一直强调写字楼是地产市场里“唯一”发展良好的一块。

可是从今年北京市场的供给端上看，随着中服地块的正大中心写字楼项目的交付，北京甲级写字楼市场继续迎来供应放量，空置率有所提升。第一太平戴维斯发布的《2019年第三季度北京房地产市场研究报告》显示，今年三季度北京写字楼的平均空置率环比上升了0.5个百分点至9.2%。受新项目入市的影响，全市写字楼空置率逼近10%的红线。

从资本的眼光来看，一个疑问是，潘张夫妇对写字楼的看好是出自市场判断，还是只是为了推高自家资产价值？

多方因素影响下，写字楼市场的发展面临挑战，北京也不例外。第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想对AI财经社表示，“这意味着市场竞争愈发激烈，业主方承压也随之加大。”一个最明显的数据是，北京写字楼三季度的租金为367.6元/平方米/月，环比下降了0.4%。

而丽泽SOHO恰巧赶在写字楼空置率上升期入市，接下来“如何确保出租率”成为重点话题。毕竟一个资产的价值，不仅取决于建筑本身的投资，更与写字楼的使用者，即租户的关系密切。

潘石屹告诉AI财经社，市场上有竞争是好事情，“你看这一堆建筑立面，就看哪个项目好看，哪个就能租出去。”与老潘的戏谑表达法不同，张欣紧接着回应道，“每个新区域，最开始的时候都是有一定竞争力的。丽泽是很新的区，但是我们可以想象，现在建了大兴机场，未来还有包括11、14、16号线、丽泽-金融街联络线、新机场线5条轨道交通。这个地方未来会有竞争力。”

目前，丽泽SOHO已进入招租阶段。而据AI财经社了解，今年10月底，丽泽SOHO资管团队向中介代理行发出4000万中介佣金，只为尽快完成租赁任务。

发布会结束后，在丽泽SOHO的第52层的环状长廊里，潘石屹邀请了很多好朋友参加晚宴。几位工作人员私下感叹，这场面比老潘自己的生日会还热闹。

潘石屹还是希望丽泽SOHO能有一份漂亮成绩的，只是，这次他是真的看好写字楼市场，还是只为卖个好价钱？更深一层的根本疑问是，老潘为什么甩卖？这恐怕只有潘石屹自己知道。