强烈预警:一线楼市政策即将调整?

强烈预警:一线楼市政策即将调整?
2019年11月18日 23:00 柯谈地产观

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原标题:强烈预警:一线楼市政策即将调整? 来源:柯谈地产观

来源:柯谈地产观

作者:柯谈

最近,深圳取消「豪宅税」,在3年严调控的一线市场引起了小波动。深圳此举是风向变化的信号吗?如果不是,为什么官媒在近一周来也屡屡吹风北京调整普通住宅标准?

本文是对楼市最新政策信号的解读,作为目前市面上的一种代表性看法,可以给读者提供一定的参考。

-笔者注

废话不多说,直接上结论:笔者预计,北京、上海、广州的普通住房标准极大概率会提高,有可能春节前,最迟明年小阳春就能落实!

这对一线楼市将是重磅利好!当然,按照20年的楼市城市轮动规律,其它城市也将受益!

01

2019年11月11日,深圳重磅取消「豪宅税」,容积率高于1.0,建面144平米以下的房子全部列为普通住房,只要满两年出售就可以免缴增值税,平均每套房子可省20-50万增值税。这对二手房市场是重大利好!

我11月12日就发文《深圳已经开始救市,京沪还会远吗?》提醒大家,北京和上海的宽松政策或许已经在路上。

而今天11月15日,人民网新华网同时发表文章《北京普宅沿用5年前标准,业内建议适时调整》:

文章称:「与深圳相似的是,北京同样面临「普宅豪宅化」的情况。而此次深圳普宅标准调整,在业内人士看来,北京也到了普宅标准必须改的时候了。」

文章还称:「北京86%的新建住宅被认定为豪宅,六环内普通住宅仅有5%。这对于二手房的购房者以及有换房需求的人来说,影响较大。目前,五环外的很多限竞房项目都超出了普宅标准,而真正会住到这些房子里的人,绝大部分是刚需和刚改,他们的收入相对来说并未达到很高水准,这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。」

而就在前天11月13日,证券时报头版发文《房地产政策需灵活调整,有效满足市场需求》:

文章称:「值得注意的是,北京的普通住宅标准不仅影响到二手房交易的增值税,还直接影响购房按揭贷款的成数,特别是对于二套房,非普通住宅的首付比例高达八成,一定程度上制约了普通居民的购房需求。从便利民生角度讲,那些房价上涨较快的城市,或许可考虑对类似政策进行微调」。

文章还称:「虽然类似政策调整能减少居民合理购房成本,一定程度上增加购房需求,但政策调整本身并不违背整个房地产调控大的取向,不能理解为某些地方为去库存、刺激楼市而对房地产调控政策进行微调,更不是放松房地产调控。它只是在政策执行过程中根据形势变化做出的一个调整。类似的,其他房地产相关政策也需要保持一定的灵活度,根据形势变化适时微调。」

我在之前的文章中曾多次提醒大家,一旦官方媒体开始集中报告楼市,那么百分百是要有相关政策出台。

在深圳取消「豪宅税」之后的4天内,三大主流媒体人民网、新华网、证券时报同时发声,为北京普通住房标准提高、支持刚需改善置换房产宣传造势,可见北京楼市政策调整已经板上钉钉!

02

目前,北京享受优惠政策的普通住房标准是2014年9月颁布的:

一、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;

二、单套建筑面积在140平方米(含)以下;

三、实际成交价格低于以下标准:五环内为单价3.96万元/平方米、总价468万元;五环到六环为单价3.168万元/平方米、总价374万元;六环外为单价2.376万元/平方米,总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

根据5年前的这个普通住宅标准,现在北京城内普通住宅寥寥无几。

上海享受优惠政策的普通住房标准是2014年11月颁布的:

一、五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

二、单套建筑面积在140平方米以下;

三、内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

2015-2016年上海房价翻倍之后,这个标准直接导致现在上海市内遍地都是非普通住房,比如如下这些老破小通通被官方认定成了豪宅:

北京和上海2014年调整的普通住房标准,在这轮房价暴涨之后,早已完全过时,根本不适用于现在的行情,其结果就是,京沪满城皆豪宅!

目前,北京和上海的商业贷款政策极为严厉,可以说已经到了极不人道的地步。

北京目前执行的是2017年3月17日公布的贷款政策:

一、家庭在北京没有住房,并且在全国范围内没有任何商贷记录和公积金贷款记录,购买普通住房首付35%,非普通住房首付40%。

二、家庭名下在北京有1套住房,或者在北京无住房但在全国范围内有过商贷记录或公积金贷款记录的,购买普通住房首付60%,购买非普通住房首付80%。

上海目前执行的是2016年11月28日出台的贷款政策:

一、家庭在上海无房,并且在全国无商贷或公积金贷款记录的,执行首套房标准,首付35%。

二、在上海有1套房,或者在上海无房但在全国有商贷或公积金贷款记录的,执行二套房标准,购买普通房首付50%,购买非普通房首付70%。

沿用5年前过时的普通住房标准的结果就是,绝大多数卖一套买一套的刚需改善置换客在北京需要首付80%,在上海需要首付70%。另外,非普通住房出售还要缴纳高额的增值税和个税。

超高的首付和额外的税费,对刚需和改善来说,根本买不起房,根本换不起房。望房心叹,束手无策!

这就是北京和上海房价连跌3年,成交量低迷的根本原因。

03

其实,在一线城市里,北京、上海和广州比深圳更适合提高普通住房标准,更适合鼓励刚需改善入市,为楼市托底。

因为过去3年里,北京和上海的房价是实质性的下跌超过了15%以上,部分板块达到20%,而深圳却一直处于横盘微涨状态。在深圳给楼市松绑的当下,京沪穗紧跟深圳步伐,提高普通住房标准,刺激刚需改善入市接盘,托底楼市理所当然,情理之中!

从四大一线城市的房价走势图就完全可以看出这一点:

调控3年来,由于深圳人口平均年龄低,年轻人购房杠杆高,再加上炒房客云集,供应严重不足,所以,深圳房价根本没有大跌,反而是这波史上最强调控真正伤到了北京、上海、广州的刚需。所以,社会各界亟不可待的呼吁要调整普通住房标准,鼓励刚需入市。

04

北京的普通住房标准提高最近三次是在2008年11月、2011年12月、2014年9月。

上海的普通住房标准提高最近三次是在2008年11,2012年3月,2014年11月。

2008年、2012年、2014年,这三个时间点都是房价暴涨之前。这根本不是巧合,而是最为强烈的楼市刺激信号。

对北京和上海来说,普通住房标准的提高,就意味着二套房首付的大幅降低,北京从80%降至60%,上海从70%降至50%。

以上海为例,假如想要在内环内购买一套总价600万的二套改善住房,按照现在的普通住房标准,需要首付7成420万,但是假如内环内的普通住房标准提高到610万,那么同样购买这套房首付将只需要5成300万。此外,上家还可以减少几十万的增值税和个税。

由于深圳和广州的贷款政策与普通住房标准无关,所以,这两座城市调整普通住房标准只是涉及到税费的减免。而北京和上海则完全不同,普通住房标准除了涉及税费外,还与首付高低直接挂钩。

因此,假如在深圳之后,北京、上海提高了普通住房标准,那将标志着这一轮楼市调控的彻底结束,以及新周期的开始!

最后,再次提醒北京和上海有改善需求的朋友们,接下来如果普通住房标准提高,将是最最强烈的入市信号,因为,房价即将反弹!

(本文不代表富途资讯观点)

编辑/Phoebe

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