TOD太火了！龙湖、世茂、万科的项目做成啥样了？|龙湖_新浪财经

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原标题：TOD太火了！龙湖、世茂、万科的项目做成啥样了？来源：乐居财经

这两年，TOD开发非常火爆。据统计，目前已经有绿城、万科、龙湖、世茂等20多家房企在布局TOD项目，如万科推出了天空之城系列、绿城推出了杨柳郡系列，龙湖则有天街系列。

房企为什么扎堆做TOD，明源君曾经在前面的文章中有过详细阐述。TOD毫无疑问是当下城市综合体的发展方向，开发回报高，很多房企都跃跃欲试。但TOD项目开发复杂，门槛很高，在开发这类产品之前，不妨先看看标杆房企的一些成果，以及还有哪些不足。结合国内外成功案例，明源君今天来帮大家做一个总结和梳理。

TOD项目开发的3种类型

以前，很多人将TOD 等同于地铁上盖，这种想法是非常片面的。

TOD 是指：“以公共交通为导向的发展模式”。这里的公共交通包括火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通，以公共交通站点为中心开发、以400—800m（5—10 分钟步行路程）为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的综合区域。

对于TOD项目开发类型，不同房企有不同的划分方式。

一是按照业态来划分。

一类是城市型TOD，即以城市型业态为主的项目。这类项目涉及到大体量公共建筑，车站空间大，开发强度高。内外交通换乘，交通高度便捷，一般工作人口＞生活人口。

另外一类是社区型TOD，即以生活型业态为主。与生活区联结紧密，生活功能空间大，与步行系统联结紧密。生活人口＞工作人口。

二是按照轨道站点功能来划分。

龙湖根据轨道站点的功能，将TOD细分为四类，包括：

①节点级：单站点通道相连，影响节点式的社区。

②商圈级：两条以上的地铁零换乘，同时具备了区域级、城市级的影响力。

③门户级：依托重要的城市枢纽，具有城市级甚至区域级影响力，如重庆龙湖光年项目。

④城市产业级：通过轨道串联的交通节点结合，进行产业布局，实施产业配套开发，形成交通、产业、城市的有机融合。

这种划分方式比较常见，比如广东省城乡规划设计研究院也将TOD分为一般站、枢纽站、中心站三类，随着站点越大，TOD项目复杂程度也越高，规模也越大。

来源：南粤规划

当然，不管哪种类型的TOD项目，其精髓都是让公共空间和楼盘共同营造出富有活力的空间，成熟的TOD项目本身就是一座功能齐全的微缩城市。

那么，现在TOD项目的设计方向是怎样的？下面详细来说。

公共空间更加多元化，强调以人为本

狭义上，TOD项目的公共空间包括室外或室内空间，比如站前广场、地下步行道、附近街道、室内公共空间等等。广义上包括所有的公共服务设施。说白了，就是给市民提供生活和交往的场所。

一、功能布局：大量引入目的性功能

TOD项目公共空间需要承担的功能比较多，不但要满足人流通过的需求，还要创造购物、休憩、聚会、社交等需求，从而增强TOD项目的吸引力，提升商业收益。

早期tod项目，主要功能是办公、商业、住宅，功能排布依据物业价值，距离交通枢纽远近分别为商业／酒店、写字楼住宅。

但只有这些功能，现在已经很难满足市民需求。因此现在tod项目的一个趋势是，功能布局越来越多元化，在办公、商业、酒店、住宅的功能之外，引入了更多目的性功能，比如科研院、图书馆、艺术中心、社区教育、亲子空间等等。

例如上海龙湖闵行中心除了购物中心、办公、长租公寓，还有创业孵化中心、科创研发办公园区、综合邻里中心等业态。

深圳世茂国展超高层综合体除了写字楼、顶豪公寓，还有一座文化艺术精品mall。

事实上，创新的业态组合与物业运营有助于提升公共空间品质，能吸引到更多年轻人聚集到这里来。

比如伦敦国王十字站再开发项目，为保证在一天不同时段都能聚集人气，业态调整为零售商户、学习、艺术组织等等，特别是伦敦艺术大学落户该项目，为国王十字站奠定了创意且个性化的基调。

正是因为他们创意且个性的设计，最终吸引了Google与路易斯威登的入驻。

再来看一个国外案例，巴黎Châtelet-Les Halles站原来的定位是中低档商业，业态比较单一。后来重新升级，定位为功能复合型的高等级商业中心。除了商铺（6300平方米）以外，新的综合体将更多的空间（7050平方米）给予了公共服务设施。

一方面，原本的音乐学院和图书馆面积扩大了一倍，服务对象从儿童拓展到全年龄段人群。另一方面，新建的Hip-Hop中心和艺术工作坊空间，开放给市民使用，鼓励他们进行艺术表演。

整个项目经过升级后，虽然牺牲了部分商业空间面积，但提升了消费吸引力和消费水平，整个日客流量达到了75万，非常惊人。

二、空间打造强调人性化、一体化

除了在业态上创新，在空间打造上同样聚焦在人的需求上。万科曾经在TOD白皮书中提出过规划设计的7个原则，基本上考虑到了市民各种生活场景和需求，非常人性化。

三、提升生态氛围，满足市民亲近自然的需求

由于TOD项目容积率都非常高，如果缺乏绿化空间，人在当中活动就会感觉非常压抑。为了满足市民亲近自然的需求，TOD项目公共空间的设计，应该进一步提升绿化空间的比例。一般可通过设置空中花园、公园广场、生态走廊等形式提升整体生态氛围。

一是每个业态的交接处，尽量设有公园或广场。比如设置站前广场，消极空间、建筑空间设置成口袋公园、街角公园等。

以香港西九龙站为例，他们在枢纽的主出入口前以及屋顶平台，设计了一个面积在8900平方米的绿化公园。行人从出口出来可以走到屋顶公园休息，平时也可以在这里聚集、活动，是个很好的休闲活动空间。

日本南町田站以改造后，通过用商业和自然围合车站，“站前商业广场＆公园”替代了传统的站前广场。而且公园的功能非常丰富多元。

南町田站前空间＋商业设施效果图。来源：一览众山小-可持续城市与交通

二是充分利用灰色空间，提升绿化比例。比如人行道、轨道高架桥等空间。

以深港中轴线龙华区的地铁四号线延长段为例，他们为了充分利用灰空间，在高架桥沿线引入了绿化、灯光、色彩等景观，扩大桥下的绿化带，打造可停驻的多样公共空间。

以东京六本木站泉花园综合体为例，该项目通过扶梯及台阶，形成一个向各个方向延伸的绿化空间，将地下空间和地面空间很好地衔接起来。

泉花园公共下山扶梯走廊，来源：城意笔记

如何打造宜人的步行系统

因为TOD项目业态复杂，加上密度高，所以在轨道站域周边，如何合理规划步行系统、提升步行可达性，显得非常关键。结合案例来看，在步行系统打造上有几个要点：

一、打造立体步行系统，实现“零换乘”

据水石设计介绍，上海龙湖闵行中心是以序列化的都市枢纽开放空间为基础，建立了立体步行系统，最终串联所有的规划要素。

来源：水石设计

为了提高交通效率，该项目立体步行系统与P+R系统全面结合，串联轻轨站、公交首末站，还加入了共享单车、充电桩车位等，充分考虑了市民的各种出行需求。

▲立体步行系统串接轻轨站、公交首末站、P+R停车场，来源：水石设计

再来看日本涩谷站的步行系统。由于涩谷的地形高差变化较大，他们于是因地制宜，设计了一个四层的空间步行系统，联通了地铁车站、地面、连廊、空中走廊以及“城市核”建筑。

涩谷站立体的空间步行网络图，来源： ITDP交通与发展政策研究所

在交通整合过程中，很强调的是要做到“零换乘”。

以龙湖光年项目为例。龙湖光年项目总投资超过100亿元，选址在重庆沙坪坝高铁站，属于全国首个商圈高铁TOD项目。

龙湖光年借鉴了东京等城市思路，整个站点地下分7层设计，负1层为公交车站，负2层为高铁站台与出租车站，负3层为人行通道，负4层为高铁换乘站厅，负5层为出站通道，负6层为地铁站厅，负7层至负9层为地铁站台。市民可实现高铁、地铁、公交、出租车等多种交通工具的零换乘。项目建成后期预计客流量将超过90万人/天，成渝高铁沿线辐射人口也将达到1000万。

二、节点之间步行距离不超过800米

基于人体工程学测算，人可以接受的步行距离一般是800米，时间控制在5分钟左右，超过5分钟就很容易放弃出行。

所以，为了创造让人走着不累的场景化步行路线，上海万科天空之城特意在项目内打造了一座人行天桥。只走人、不通车。将住宅、商业、办公各种业态串联。步行天桥让项目里任何地方实现800米可达。这条步行天桥也对外部开放，这对地铁站人流疏导、商业发展以及公共空间创建起到重要作用。