2019年度中国商业地产TOP100 | 凯德首登顶，华润、恒隆位列榜眼探花

原标题：2019年度中国商业地产TOP100 | 凯德首登顶，华润、恒隆位列榜眼探花 来源：观点指数研究院

在多地调控、融资收紧的市场焦虑下，住宅市场未来充满不确定性，而在另一片价值洼地之上，商业地产却大展锋芒。无论是攀升高峰的大宗交易金额，商业资产格局洗牌；还是创新物种与金融化的渗入，都在昭示着，商业地产正在往多元化、新格局的道路上转向，并将带来无限的市场想象。

而在拼搏前行的路上，变化与破局，竞争依旧激烈。那么在这一年里，谁能在群雄逐鹿的市场中把握商机，成为了这片红海的领跑者，谁又在不断耕耘中成为备受众人赞许的行业标杆？

2019年度中国商业地产TOP100，百强企业在这荣誉榜单中用数据展现他们的实力，用成绩续写他们的辉煌。

11月15日在2019观点商业年会现场，观点指数研究院向全行业发布“2019年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖”。

凯德首次登顶，恒隆、华润位列榜眼探花

时隔一年，“2019年度中国商业地产TOP100榜单”紧张和惊喜同步上演。100强竞争和以往一样激烈，要在全国的商业地产商中脱颖而出，需要的不仅仅是靓丽的经营数据，还有先进的发展理念，积极进取云云。

经过300多天的耕耘与细作，“2019年度中国商业地产TOP100榜单”正式揭晓，分别是凯德、华润与恒隆。来自三地不同背景的商业地产商名列前茅，一定意义上也说明了中国商业地产市场的多元以及光明前景。

其中需要注意的是，过去几年，凯德进步明显，继去年夺得榜眼后，首次问鼎“2019年度中国商业地产TOP100榜单”。从凯德的发展轨迹来看，其在中国的布局不断扩围，资产规模也日益壮大。

目前凯德在中国的总开发规模约2300万平方米，管理的总资产超过2800亿元人民币。包含今年10月揭开水晶连廊神秘面纱的重庆来福士，凯德在中国已经布局购物中心51个，办公楼26个，商业综合体24个，以及24000多套服务式公寓。

凯德之外，华润置地商业的发展也不容小觑。作为内地代表，华润置地商业较好地消化了三地的优秀基因，既有港资的沉淀，亦有外资的金融思维，更兼顾内地商业地产商的积极进取。今年华润置地商业位列榜眼之位，继续为来年积蓄能量。

三甲的另一个焦点来自恒隆地产，过去的几年中其一直是商业地产TOP100榜单的常胜将军，位列榜单上位，今年同样没有意外。这样的稳定发挥来自于恒隆地产对5大商业基因近乎苛刻的追求——地点、体量、规划、设计、建筑。

这些要求再加上管理、运营，为恒隆保持优势提供了坚实的基础。仅以上半年来说，内地租赁物业方面，恒隆整体组合的收入增加7%至人民币18.94亿元。其中，上海的恒隆广场在两年前完成翻新后，上半年租金收入达到8.27亿元，录得8%的强劲增长。上海以外的大部分商场，收入及销售均录得双位数升幅。

2019年8月，历时近8年的精雕细琢，昆明恒隆广场正式开业。加上原有的8个项目，目前恒隆地产已经开业运营的项目达到9个，另有武汉及杭州项目处于发展中。

根据2019年中报介绍，恒隆地产位于内地的投资物业的总值为705.88亿港元，超过香港投资物业。而发展中的投资物业总值为港币403.35亿元，包括位于内地的昆明（彼时未开业）、武汉及杭州项目，以及沈阳和无锡项目的余下发展期数。这些项目涵盖商场、办公楼、酒店和服务式寓所。

精细化运营，商业TOP100租金增长16.65%

观点指数以商业TOP100企业作为样本，统计发现过去的一年中，整体租金增长录得一定增长，达到16.65%。尽管关于地产行业的迷茫之声不断传来，但是商业地产行业还是一步一脚印，丈量出自己的价值空间。

从数据来看，包括上述的华润置地商业在内，租金排名前50的企业中，不乏表现突出的种子选手。其中2019年1-9月中，租金收入超过50亿元的有4家，租金收入处于20-50亿元的有19家。

（横轴为租金收入；纵轴为企业编号）

数据来源：观点指数

而从租金收入增速来看，整体稳定提升，但也呈现出阶梯分化的现象。如图中所示，租金收入增速超过100%的企业占商业TOP100榜单的11.11%。这些企业商业体量一般较小，而过去的一年中，其商业物业业态和面积双双增长，因此租金收入增幅也会相对可观。

需要关注到租金收入增速呈现负数的企业也不在少数，占商业地产TOP100榜单的31.11%。

一正一负，考验的不仅是企业如何维持持续的增长预期，更考究面对行业愈加集中、多元的生存环境时，要怎么保持及发挥自己的商业优势。不管是主动革新还是坚守已有的运营理念， 都是各个商业地产运营主体对于未来的判断，无关对错，或许需要留待到更远的未来予以审视。

“三人行必有我师焉”，内地、港资各自精彩

“2019年度中国商业地产TOP100榜单”中，值得予以关注的还有内地和港资的各自亮眼表现。观点指数选取了8个样本企业，当中港企和内地企业各占一半。

以内地样本企业A到D来看，其2019年1-9月的租金收入在所有8个企业中表现较为优异，基本处于28亿元人民币以上。而从增速来看，内地的同比增速均为双位数，处于20%-39%之间，最高的为样本企业B，2019年1-9月的租金收入预计为35.8亿元，同比增长39%。

对比可以看到，港资样本企业的租金收入相对较为可观，不过增速上则稍逊于内地商业地产商，一定意义上也和港企相对谨慎、稳健的心态有关。

数据来源：观点指数

一直以来，不管是开发、运营、管理还是退出，港资房企都是内地企业学习的榜样，总能在不同的环节中找到学习的范本。不过也许和固有的住宅开发思维有关，内地商业地产行业相对浮躁，追求大包大揽、跑马圈地，静下心来细细雕琢产品的企业还是少数。这也是上述港资样本企业为何布局城市范围小、项目少，但资产值和租金收入却较高的原因。

8个样本企业中，内地单位资产值贡献的租金收入（即1亿元资产值贡献的租金收入）普遍处于0.02亿元-0.05亿元之间，港资样本企业的该数值则要略高一些。

另外从单位面积的租金收入（即1平方米建筑面积产生的租金收入）来看，港资样本企业均过千元，其中最高的为2290.91元/平方米。而内地样本企业最高的仅为632.68元/平方米。

从以上数据来看，“三人师必有我师焉”，不管是内地亦或是港资，不管是保守还是进取，各有优劣。双方需要做的，或许是针对中国市场的融合和学习，共同进步。

16家企业资产值过500亿元，单位面积资产值稳中有升

“站在2019年末的节点，回看“2019年度中国商业地产TOP100榜单”，不容忽视的就是商业地产商的投资物业资产值，这是活跃在企业报表中的关键指标——既可以提升资产规模、提高利润表现，亦可以作为有利的融资工具。

从投资物业资产值前20名企业来看，有16家企业的资产规模均超过500亿元，其中500亿元-1000亿元的企业有9家，占比45%；1000亿元以上的企业有7家，占20名企业的35%。

数据来源：观点指数

对于商业地产来说，产生稳定的现金流是亮点之一，但同样需要予以重视的还有资产的保值和增值。通过资产管理、运营，改造、提升，提高市场价值，并辅以相适应的金融手段，在合适的时机实现价值变现。

投资物业资产值前20名企业中，不乏金融和运营好手。如有个别企业，通过发起和管理基金，让不同投资诉求的资金为商业地产业务服务，解决资金投入大的难题。

观点指数统计资产值数据发现，上述20家企业单位面积资产值（即1平方米建筑面积对应的资产值）基本位于0.35万元/平方米-5.35万元/平方米之间，平均单位面积资产值为1.11万元/平方米。

数据来源：观点指数

总体而言，“2019年度中国商业地产TOP100榜单”的投资物业资产值稳中有升，但单位面积资产值则有待提高。换个角度说，未来商业地产行业不能仅仅追求体量大，还要通过规划、定位、管理、运营，提高资产的价值和租金收入，使得商业地产价值更为名副其实。