蓝鲸财经-57亿重仓上海，瑞安房地产欲再造一个“新天地”？

原标题：蓝鲸财经-57亿重仓上海，瑞安房地产欲再造一个“新天地”？ 来源：蓝鲸财经

与上海新天地这个商业品牌相比，它的缔造者瑞安房地产有限公司(HK：00272，下简称“瑞安房地产”)显然要低调许多。

10月31日，瑞安房地产竞得上海青浦区4幅住宅用地，11月1日，其再竞得普陀区鸿寿坊D5-1地块。凭借57.41亿元的拿地金额，这家低调的港资房企终于又引起了外界的注意，人们也希望其能再造出一个“上海新天地”。

事实上，近年来，瑞安房地产一直以“卖卖卖”的形象示人，其在不断抛售资产的同时，也鲜少出手拿地，在内地表现出了战略收缩的态度。而此次，瑞安房地产连拿上海两宗地看，背后的态度值得琢磨。

57亿补仓上海，瑞安房地产内地策略转向？

1996年，瑞安房地产开始进入内地市场。凭借着“重资产、精耕细作”的经营策略及“天地模式”，瑞安房地产迅速在杭州、重庆、武汉、佛山、大连6个城市扩张。2014年，瑞安房地产的土地储备总建面一度多达1230万平方米。

不过，随着发展规模的扩大，瑞安房地产面临的资金压力也水涨船高。公开数据显示，瑞安房地产经营活动产生的现金流由2007年的24.29亿降至2014年-67.71亿元，其毛利率也由从2007年的42.59%降至2014年的33.62%。

为了改善财务状况，瑞安房地产近年来不断抛售资产，其在内地也鲜少拿地。数据显示，瑞安房地产土地储备由2014年的1230万平方米减少至2018年的850万平方米。

然而此次，瑞安房地产却斥资57.41亿元在上海连拿2宗地。瑞安房地产三季报显示，2019年前10月，公司销售额仅有62.41亿元。足见瑞安房地产对上述地块志在必得。上海中原地产市场分析师卢文曦对蓝鲸房产指出，在持续变卖资产后，瑞安房地产在上海的项目所剩无几。此次出手，应该是在看准该两宗项目性价比前提下的积极补仓。

而大手笔拿地背后，或许与公司重新点燃对内地房地产业务信心有关。中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产分析认为：“最近内地地产行业进入低潮，港资房企有携资金优势卷土重来之势。”

这种动作也与港资内地战略布局相符。蓝鲸房产注意到，瑞安房地产之外，2019年，恒基地产(HK：00012)、新世界发展(HK：00017)等港企都频频开始加码内地市场。5月份，恒基地产曾以30.2亿元夺得北京孙河地王，而7月份，新世界发展则以97.92亿元摘得杭州地王。

不过，58安居客研究院首席分析师张波对蓝鲸房产表示：“应该不能就此判断加码，只能说明瑞安房地产对区域的选择更为严苛，类似上海的核心优质地块不会放弃。”

再造一个新天地？

此次，在上述两宗地块中，普陀区长寿社区鸿寿坊D5-1地块更受瑞安房地产青睐。

拿下该地块后，瑞安房地产执行董事罗宝瑜女士表示：“我们很高兴成功竞得鸿寿坊地块。瑞安房地产将凭藉二十多年丰富的城市更新经验，发挥自身优势，运用创新设计理念和技术，结合区域历史人文特色，打造一个令人耳目一新的文化社交目的地和国际商业社区。”

这是一个位于上海市内环内普陀长寿社区的城市更新项目。上海市、区政府及相关部门一直关注着该地块的旧改工作，先后多次将其纳入五年规划的旧区改造范围。

按照要求，鸿寿坊项目需新建1处面积约2000平方米的菜场、1处1500平方米的社区文化设施、1处1500平方米的社区体育设施以及1000平方米社区服务设施。

按照规划，不得整体拆除鸿寿坊划定的3栋需要保护修缮的一般历史建筑，应制定细化的修缮利用方案。同时，对鸿寿坊南侧格局保护范围内的空间肌理和弄巷体系应整体保留，并保留具有特色的建筑构件。

虽然条件严苛，但对于素有“旧城改造家”美誉的瑞安房地产来说，既是机遇又是挑战。早在24年前，瑞安房地产便打造了中国首个大型旧改商业项目——上海新天地，该项目不仅标志着旧上海向新世纪的迈进，同时也成为瑞安房地产开拓内地市场，最独特、最显眼的一张名片。

此次拿下鸿寿坊地块，业内外都期待瑞安房地产能再创造出一个“上海新天地”。瑞安房地产表示，计划于鸿寿坊地块打造甲级办公楼及“天地”类型零售商业街区，工程将于2020年下半年开始施工，计划于2023年第一季度完成，并预期于同年下半年面世。

时移世易，历经24年岁月的洗礼，瑞安房地产还能给上海留下一个什么样的建筑呢?时间会给出答案。