背负使命 建业地产拆分物业上市

原标题：背负使命 建业地产拆分物业上市 来源：财华社

背负「让河南人民都过上好生活」使命的建业新生活要上市了。这家公司口气好大，但你要知道它背后的母公司建业地产，或许就不这么想了。

一个专注为河南人民盖楼，一个专注服务河南人民，建业好生活和母公司一样也是河南最大，它是河南乃至华中地区最大的物业服务公司。

2019年河南省有三家物业服务公司扎堆上市。10月11日，鑫苑物业在港交所上市，成为河南首家在香港上市的物业公司。排队中的还有兴业物联和建业新生活。

另外物业公司来头也不小，鑫苑服务背靠鑫苑置业，兴业物联背靠正商集团。

华中地区最大物业服务公司

11月1日，港交所官网披露，建业集团附属物业公司要上市。承袭了「母姓」，物业公司名为建业新生活，使命是「让河南人民都过上好生活」。

公司迄今已有二十余年经验，在管业务较为多元，有住宅、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校及政府机构物业。

截至2019年3月末，公司物业管理及增值服务覆蓋河南全省18个地级市，包括104个县级城市中的73个，且公司服务269项物业中，逾一百万业主及住户。

根据中指院数据，2018年底，无论是在管总建筑面积还是总收入，公司都是华中地区最大的物业服务公司。

2017年、2018年以及2019年，公司分别位列中国物业服务百强企业第16名、第15名以及第13名。

贵为河南省乃至华中地区最大物业公司，公司并未占得上市先机。除刚刚上市的鑫苑服务外，还有排队待上市的兴业物联。

与上述两家不同的是，建业新生活除常规物业服务外，还有生活服务、资产管理服务，后两类业务起步较晚，占公司营收比重不大。

旅游服务开始于2016年，相对较早。酒店管理于2017年开始起步，2018年开始涉足乡村休闲综合体管理。

直到2019年公司才开始经营「建业大食堂」、「商业资产管理」、「文化旅游综合体管理及职能社区解决方案」。

有比较才有「伤害」，建业新生活究竟是不是「硬菜」

有比较就有伤害，相比于已经上市的鑫苑服务，未上市的兴业物联，建业新生活成色如何？

从2018年三家公司基本财务数据对比看，建业新生活在营收、净利润规模上都有明显优势。去年公司营收为6.94亿元、净利润约为1.15亿元。

刚刚上市的鑫苑服务营收规模只有建业新生活的一半，约为3.93亿元，净利润仅有0.76亿元。兴业物联实力最弱，营收1.31亿元、净利润0.34亿元。

强大的营收来源于建业新生活在管面积优势。截至2019年9月30日，公司在管建筑面积约为4700万平方米。

鑫苑服务在2019年3月末的在管总建筑面积约为1580万平方米，约为建业新生活的34%。

兴业物联相对最小，不仅与上述两家想去甚远，且与港交所已上市物业公司比，也是体量最小的。

截至最后实际可行日期，兴业物联在管建筑面积约为210万平方米。比浦江中国在管面积556.5万平方米（2019年6月末数据）还要小很多。

在毛利率、净利率方面，建业新生活就不如鑫苑服务和兴业物联。后两者在毛利率上有碾压的优势，建业新生活2018年毛利率为23.20%。

建业新生活表示，公司整体毛利率受业务组合影响。除物业管理及增值服务外，公司还另有生活服务和资产管理业务。

从2018年营收比重看，物业管理及增值服务占比约89.4%。该主营业务的毛利率也仅比综合毛利率多一点，约为24%。

在管面积多来自建业地产，公司缺乏外拓能力？

物业服务本身就是房地产业的一个衍生品。开发商盖完楼，还要留下一批人驻留服务于入驻的业户，便是物业服务公司。

如果说房地产是赚的一次性块钱，那物业服务便是赚的长期、持续性的慢钱。这个慢只是形容没有卖楼那麽暴利，并非说少的意思。

建业新生活也是这样，二十年多年来，公司在建业地产那里拿到很多业务。

2016年、2017年及2018年往绩记录期内，公司在管建筑面积分别约为1680万平方米、2040万平方米、2570万平方米。

其中，由建业集团及其联营公司或合资企业开发所供给的在管建筑面积占比分别约为93.6%、90.9%、83.7%。

长期依赖母公司提供业务，未来可能会给公司造成一定经营风险。一旦建业集团物业开发项目减少，势必将波及公司发展前景。

建业新生活也看到了自身不足，在上市计划中，公司表示，未来筹集到的资金第一个重要用途即是收购同业公司。

对于收购标的公司已有明确战略规划，所收购物业管理服务商在管建筑面积至少达到300万平方米，这点看排队上市的兴业物联都不合格。

另外对能跟公司产生协同效应的信息技术公司、零售连锁店、绿色产品等企业也将纳入公司战略收购行列。