投资笔记——时代中国控股

原标题：投资笔记——时代中国控股 来源：王代新-秃鹫投资

来源：雪球App，作者： 王代新-秃鹫投资，（https://xueqiu.com/7607677791/134146578）

1、广州起家，广东的一个地方性地产公司，目前广州佛山珠海清远的项目占大头，过于集中。上半年三分之二以上的销售广州/佛山/珠海三市，而去年同期光广佛就占到72％。这也是短期我们很难对这个公司的规模成长空间给于太乐观预测的一个重要原因（单城市容量）。

2、评级逐步提升，融资成本有所下降，账面净负债率在民企中偏低。但近几年少数股东权益占比和利润表中的少数股东利润占比差异较大，明股实债、表外负债较多？

3、已售未结算是500亿，相对一些市值相近的公司是比较少的。

4、截止上半年末土储总面积达到2308万平（75-76％应占比率），平均土地成本3，541元/平（占首七个月平均售价23.6％）。广州/佛山和大湾区（不包括广州/佛山）分别占土储总额的28.2％和34.4％。

5、今年上半年公司购入21幅地块，总建筑面积517万平；土地收购成本总额188亿元；年度土地预算为300亿元，占其销售目标40％。从上半年的拿地情形来看，公司依然有比较强的规模诉求。

6、2019年合同销售目标为750亿，较2018年同比增长24%，前三季度销售500亿，完成全年销售的目标压力较大（即使在启动全员营销的背景下）。2020年公司的销售目标是千亿，从目前看实现这样的目标较为吃力。

8、关于被广泛关注的旧改，由于找到的资料较少。很多资料里能看到这样的表述：截止19年6月公司共有85个旧改项目，可转化为土地储备共2801万平方米；其中有44个项目将可能在2019-21年完成改造，总用地面积约534万平方米，可以实现土地储备建筑面积约1247万平方米，另外尚有41个项目，已签订合作意向书，将可能在2021年后完成改造。但是从旧改的过往经验来看，19-21实现这样的目标基本不大可能，具体能实现多少比较难预测，虽然广东省在旧改方面今年以来出台了不少的利好政策。

9、目前在广东省外主要布局长沙（6个项目在上半年形成20亿销售）、杭州（2个）、成都（1个）

10、配股之前基本上被当做“大湾区”概念股炒作，目前的估值相对同市值公司不占优势，未来规模的扩张，主要看省外的扩张以及旧改释放的情况，短期来看公司的好与不好都取决于广东特别是广佛珠的好与不好。

$时代中国控股(01233)$ @今日话题