单日暴跌62％ 闽系房企福晟国际怎么了

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　　原标题：单日暴跌62% 闽系房企福晟国际怎么了 来源：大摩地产

　　撰文：乔柯

　　出品：大摩地产（ID：damoland）

　　一个月前，福建地产商人潘伟明将名下上市公司福晟国际（0267.HK）交给了儿子潘浩然。外人初以为这是一次正常的二代接位安排，但蹊跷的是，没多久福晟国际股价开始悄然下跌，进入10月下跌加速有崩盘之势，近两日更是连续暴跌。

　　福晟国际继10月9日大跌34%后，10月10日股价又崩溃式暴跌62%。收盘价仅0.095港元，较去年3月的高点1.87港元跌剩仅一点点零头，市值蒸发逾200亿港元，目前市值仅剩10.8亿港元。

　　股价如此暴跌，福晟国际倒是一副无辜的表情。今天午间福晟国际公告称，董事会并不知晓公司股价放量下跌的原因，公司运作一切正常。同时，该公司向公司股东及投资者作出提示，“买卖股份时务请小心谨慎行事”。

　　现年55岁的潘伟明系广东人，年轻时曾和兄弟潘超文联手创办房企广州云星集团，2003年后兄弟分家，潘伟明入福建创办家族企业福晟集团，后又收购重组当地老牌建筑国企福建六建集团，形成建筑、地产两条业务主线，近年来更依靠激进扩张、并购逐渐做大规模，成为知名闽系房企。2018年，福晟集团销售额621亿元位列房企45名，在主要闽系房企中排名第七。

　　福晟国际前身是佑威国际。福晟集团从2015年开始筹划通过反向收购佑威国际，历时两年多在2017年12月才完成，但方案经调整后只装入了少量资产，没有实现福晟集团整体借壳上市。此后，市场曾风闻福晟集团将继续借福晟国际平台运作整体上市，但至今没见动静。

　　福晟集团除了在香港布局福晟国际外，2017年还通过子公司隆顺祥投资两度举牌A股上市公司建研集团（002398.SZ），一度持有该公司10%股权。不过，从2018年三季度开始，福晟集团开始撤退，目前仍持有建研集团5.09%股权。

　　值得注意的是，2017年底潘伟明家族入主福晟国际的成本约15.11亿元，其中持股64.15亿股的成本是0.22港元/股，目前市价较其成本价已腰斩。

　　2019年9月之前，潘伟明、陈伟红夫妇持有福晟集团100%股权，持有福晟国际56.45%股权，因此福晟集团和福晟国际属于同一控制人。但今年9月初，潘伟明夫妇将福晟国际56.45%股权转让给儿子潘浩然，从此福晟集团、福晟国际变成了两个完全独立的主体，只存在关联关系。

　　公开资料显示，福晟集团拥有控制权的在建和拟建房地产开发项目共计45个，其中在建项目38个，拟建项目7个。而福晟国际仅拥有14个正在开发及待售的项目，总建筑面积约166.08万平方米，不及前者十分之一。

　　激进福晟

　　福晟国际借壳上市后市值一度达到200多亿港元，但这建立在福晟集团整体上市的预期基础上。现在看来，即使福晟集团整体上市也难以支撑200亿港元的市值。

　　可对比的是，刚上市的中梁控股（2772.HK）今年上半年合约销售额510亿元，市值近200亿港元。另一家闽系房企正荣地产（6158.HK）上半年销售额586亿元，市值232亿港元。福晟集团的同期销售额为388亿元，仅有正荣地产的2/3规模。

　　此外，福晟集团主要收入并不是来源于地产，而是旗下六建集团的建筑业务。今年上半年，福晟集团收入（190亿）虽然高于正荣地产（136亿），但这主要由毛利率很低（8%）的建筑业务（82亿）和几乎没有毛利的贸易板块（67亿）贡献，地产收入（40亿）仅占整体收入的21%。

　　但业内人士一直惊讶的是，福晟地产业务的归母净利率远高于其他闽系房企。2018年，福晟集团净利11.7亿元，2019年上半年净利6.1亿元。福晟国际同样如此，2018年依靠仅28亿元销售额实现营收12亿元、净利5.2亿元。

　　潘伟明施展了怎样的财技魔法令外界好奇。

　　更值得注意的是，随着潘氏家族近年来以激进并购方式扩张，福晟系债务高企，资金链非常紧张。

　　福晟国际今年中报显示，截至2019年6月30日的银行贷款及第三方贷款合计49.85亿元，1年内到期须偿还短期债务为23.04亿元，期末在手现金为9.85亿元。该公司存在短期偿债风险的同时，净负债率接近140%。

　　同期，福晟集团有息负债金额同比大增25.51%至372.71亿元，其中包括长期借款237亿元、债券53亿元，整体资产负债率接近80%。福晟集团即将到期的短债约70亿元，但非受限现金仅约57亿元，短债偿付面临巨大压力。

　　潘氏家族控制的其他企业还从福晟集团抽走了大量资金。财报显示，福晟集团上半年“其他应收款”为55.93亿元，其中非经营性往来款和资金拆借合计达27亿元，这些多为潘氏家族控制的企业拆借，比如钱隆投资和福建粤商投资分别拆借了7.3亿元、6.1亿元。

　　这也进一步加剧了福晟集团的流动性压力。

　　福晟国际不明原因暴跌，是否将产生连锁反应？潘氏家族又将如何应对呢？

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