半年股价下滑50％，SOHO中国转型维艰！

原标题：半年股价下滑50％，SOHO中国转型维艰！ 来源：凤凰网房产

凤凰网房产 作者：武俊

明熹宗朱由校迷上了木工，将江山交给了魏忠贤。潘石屹也迷上了木雕，但是他既不用对万千黎民负责，手下的众多员工也伴随前两年的项目陆续出售离开了公司，现在潘石屹唯一需要负责的是SOHO的业绩。

曾经也是近百亿的房地产企业，近年来已缩至10亿级别。8月30日，SOHO中国披露2019半年报，2019上半年，SOHO中国实现营业收入8.89亿元，与2018年同期7.95亿元相比（剔除已售项目租金收入）同比增长约11.8%。毛利率相比2018年同期76%相比增长至80%。

此外，实现归属股东净利润为人民币5.65亿元，剔除项目整售产生的非经常性利润，2018年同期归属股东净利润为4.06亿元。如果不算卖楼的收入，相比去年，SOHO中国营业额实现小幅增长。

虽然SOHO中国上半年营收有所增长，但是净利润下跌却也是现实。半年报显示，公司权益股东应占净利润约5.65亿元，同比减少48.36%。其把净利大幅缩水的原因归咎于去年出售持有的凌空SOHO项目获得的非经常性损益，而今年上半年却无此类交易发生。

SOHO中国正从主流地产企业圈层中淡出，而股票市场上，SOHO中国（0410.HK）也是走势萎靡。从年初的3.43港元，下跌至目前的2.38港元，跌幅接近50%。

转身与转型

SOHO中国前身为红石实业，是潘石屹与其妻张欣共同创立。大约20年前，开发第一个楼盘项目SOHO现代城。彼时，张欣以从香港、英国学得的发达商业模式运用于经济尚需发展的北京。此后，中国经济飞速发展，SOHO中国风光无两，SOHO系列成为一线城市的标志性建筑。

潘石屹曾说，拿地要充分发挥其社会价值，否则还不如给农民去种菜。回顾潘石屹奋斗历史，在一线城市进行拿地开发的业绩一度令人艳羡。2012年SOHO中国营业额达153亿元，同比上涨约169%；净利润约为106亿元，同比上涨约172%；核心净利润约为33.4亿元，同比增长约135%，核心净利润率约为22%。

经历了2012年的巅峰时刻，此后的SOHO中国业绩却逐年下滑。2013年至2018，SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元19.63亿元、17.21亿元。

2012年SOHO中国宣布去地产化，转型发展办公空间区域，从“开发销售”转为“自持租赁”，由卖楼转化为收租的同时逐渐剥离地产业务。自此之后，SOHO中国鲜有拿地，营业收入逐步减少。

近年来，SOHO中国基本上每年卖一两栋楼，一方面可以提升利润、回款，另一方面美化报表，这已司空见惯。某资深地产人士这样说。据不完全统计，自2014年至今，潘石屹卖楼收入近300亿元。

一些列项目的出售背后，潘石屹张欣的个人财富却不断增长。2018福布斯全球亿万富豪榜显示，潘石屹张欣夫妇以36亿美元排名全球第629，中国第71。约合人民币250亿元。

潘石屹在人生的中间点完成了华丽转身。面对SOHO中国利润的下滑，潘石屹似乎一点也不急。在半年业绩公布的前一天，潘石屹还在把玩一件樱桃木件，在微博上称这是他对作品的基本要求。

但是SOHO中国的“转身”并不好看。除面临业绩连年下滑外，半年报显示，现今持有的北京项目中，虽然出租率均高于90%，但相比去年出租率出现下滑。其中，北京前门大街相比去年年底的100%出租率下降到96%，望京SOHO由去年年底的98%下降到92%，光华路SOHO由去年年底的95%下降到91%。只有银河SOHO由去年年底97%上升至98%。

“包租公”难当

据第一太平戴维斯最新写字楼研究数据显示，北京甲级写字楼平均租金连续第二个季度下跌。由于新增供应集中放量，直接推动全市写字楼空置率环比上升1.5个百分点至8.6%，同比上升2.7个百分点。

上半年，全市甲级写字楼市场共录得61489平方米净吸纳量，较去年同期有所下滑。此外，报告显示， 2019年下半年，预计北京甲级写字楼市场将有七个新项目交付入市，主要来自于CBD核心区、丽泽以及亚奥区域，届时将带来约124.8万平方米的新增面积。大体量新增供应将导致全市空置率在短时间内快速上升。

一方面，企业经营的压力造成对写字楼需求的降低。另一方面，写字楼开发供应加大造成市场供过于求，受此影响，尽管拥有核心地段优势的SOHO中国出现下滑或是必然。

除业绩出现下滑，市场遇冷外。日前，汇丰研究发表研究报告指，SOHO中国上半年核心盈利按年跌80%至5.65亿元人民币，但净负债维持稳定于44%，较上年度同期仅升1个百分点。公司上半年业绩反映出具韧性的租赁业务表现。不过，该行对於公司出售资产计划及第三季写字楼项目无显着进展，略为感到失望。

报告指出，SOHO中国现价较资产净值有79%折让，估值具吸引力，而出售资产仍然是该行的主要催化剂。该行将其目标价由3.3港元下调至3.1港元，维持评级“买入”。

相比于汇丰研究机构下调SOHO中国评级，同策研究院总监张宏伟有另外看法，在他看来，针对不同的市场周期，企业低点收购资产后，在时间过程中资产价格变动到高点时，持有重资产退出与买入属正常现象，买卖过程中的资本运作涉及融投管退的问题。此外，他认为，在不同的市场周期中，实现写字楼投资业务的价值，包括实现自己公司的一些利润、品牌、运营价值。关键在于找到周期的点和投资的策略。

包租公潘石屹曾说，“中国的房地产时代已经变了”。诚然，房住不炒的政策下房产业已迎来下半场，黄金十年之后的时代下，SOHO中国地产主业转型写字楼新模式堪称开拓。然而，更值得关注的或是未来，SOHO中国又会怎样寻求新发展。