招商局置地:少数股东权益占比大 不竞争契约致布局受限

招商局置地:少数股东权益占比大 不竞争契约致布局受限
2019年08月20日 16:12 中国网地产

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原标题:招商局置地:少数股东权益占比大 不竞争契约致布局受限 来源:中国网地产

8月19日晚间,招商局置地发布2019年中期业绩公告。公告显示,本期招商局置地实现合同销售额158.3亿元,同比略增9.2%;销售面积92.4万平方米,同比增长13.9%。

少数股东权益占比大 攫取净利润

期内,招商局置地实现营收29.0亿元,同比下降11.8%,但销售成本却略增6.9%至19.5亿元,致使毛利同比下滑49.6%至9.5亿元。

在结转收入收窄的情况下,本期公司的管理费用却大涨87.9%至1.3亿元;公司净利润同比下滑53.3%至5.3亿元,但归母净利润却同比增长15.0%至4.9亿元。本期出现净利润下降但归母上升的情况,根本原因在于招商局置地长期以来母公司股东权益与少数股东权益之间的比例失调。

招商局置地前身为从事电子贸易业务的东力实业控股有限公司,2012年4月,招商地产以1.99亿港元的代价收购东力实业,并于一年后注资近50亿元资产,希望借壳东力实业打造其融资平台。

2013年11月,东力实业正式更名为招商局置地,招商地产将持有的11个项目公司资源注入到招商局置地中,招商局置地完成资产重组并重新上市。

到了2015年底,招商蛇口吸收合并招商地产实现重组上市,同时也就持有了招商局置地的股权。

不过,注入招商局置地的4个项目资产,体量较大但股权未达控股比例,在招商局置地出生伊始的2013年,便已累计了62.4亿元的少数股东权益,其中4个项目公司的少数股东权益为61.3亿元,而母公司股东权益则为52.2亿元。

2017年,招商局置地的少数股东权益大幅增长至143.6亿元,近两倍于74.1亿元的母公司股东权益。这一情况不仅延续到了2019年中期,且二者间的差距还在进一步拉大——截至期末,招商局置地的少数股东权益为179.3亿元,近2.2倍于81.9亿元的母公司股东权益。

二者间长期的比例失衡,令招商局置地的归母净利润收到了较大影响,而少数股东损益攫取了较多的净利润。2017年,公司少数股东损益达13.0亿元,占当期净利润的44.3%;2018年,公司少数股东损益达9.9亿元,占当期净利润的44.9%;而在本期,因期内权益比例较高的项目公司进行了交付结转,令招商局置地的少数股东损益出现了较大波动,仅为3700万元,而去年同期则高达3.8亿元。

由此一来,便出现了本期公司净利润下降但归母上升的情形,但从长期来看,少数股东损益依然会占取招商局置地较大比例的净利润。

不竞争契约致布局受限 开发规模恐难增长

招商局置地与招商蛇口一样奉行稳健经营,期末现金92.2亿元,有息负债总计208.6亿元,其中一年内到期负债53.0亿元,1-2年内到期债务12.5亿元,2-5年内到期债务124.1亿元,债务结构合理,偿债压力不大。

同时,招商局置地亦拥有央企融资成本优势与能力,最近一期发行合计19亿元的债券,票面利率仅4.6%。

不过,招商局置地的规模恐难有较大增长。一方面,公司土储量较少,截至期末,公司在佛山、广州、重庆、南京、句容及西安拥有30个项目,土储面积约501.2万平方米;而本期公司仅新购入一块计容面积为11.6万平方米的土地。

与招商蛇口之间订下的不竞争契约亦对公司的布局进行了较大限制——招商蛇口不会与其在佛山、广州、南京、句容、重庆、西安进行开发竞争,本期招商局置地的销售额来源正是来自于上述城市,而招商局置地则不能进入招商蛇口布局的46个城市。同时,招商蛇口位于北京、上海的办公室物管业务将转予招商局置地,佛山的管理过渡资产亦将交由招商局置地运营。此外,招商局置地表示或会退出在重庆与西安的地产开发,并不再拥有进入招商蛇口未布局城市的优先选择权。

这意味着,招商局置地以开发业务布局受限的情况下,获取了一些轻资产业务的补偿,但长远来看对其开发业务规模提升速度影响较大。

招商局置地

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