上半年销售79亿 银城国际持续深耕长三角

　　8月16日，银城国际控股（1902.HK）上市后交出了第一份答卷。

　　根据银城国际发布的2019年中期业绩报告显示，今年上半年公司实现销售金额约为78.99亿元，同比增长258.4%；合约销售建筑面积约为51.3万平方米，同比增加381.3%。

　　上半年，银城国际的营业收入约为37.39亿元，同比增加3342.9%。毛利约为人民币4.49亿元，同比增加约674.2%，毛利率12.03%。

　　而其净利润约为人民币4850万元，同比减少80.1%。对于净利润的减少，银城方面给出的回复是，去年有一笔较大的一次性投资收益，今年上半年这部分贡献较小。公司的主营业务及主要收入来源还是依靠物业销售，上半年物业销售收入显著增长，而且随着业务规模不断增长，公司对未来的收入表现充满信心。

　　另外，银城国际的净负债率由2018年12月31日的351.5%减少至2019年6月30日的149%。

　　深耕长三角稳健发展未来可期

　　银城国际起源于南京，如今业务主要位于长三角的区域，虽然并未实现全国化，但长三角让它完成了上市起跳的第一步。

　　58安居客首席房地产分析师张波称，银城国际近几年的发展速度总体较为稳定。银城国际2015、2016、2017、2018年的营业收入分别为20.90亿元、25.02亿元、46.75亿元和50.7亿元，2019上半年更是同比增长3342.9%。

　　由于长三角区域普遍存在高溢价空间，截至2019年6月30日，银城国际录得合约销售平均售价约为人民币15398元/平方米。不过同比去年的20682元/平方米，今年市场议价能力有所减弱，银城国际对此表示，减少主要由于开盘项目的均价较2018年同期开盘项目的较低。

　　这让人不得不提问，全面“押注”长三角经济区的银城国际，能够享受区域的发展利好，但这个成长空间又能持续多长时间、保持多大规模？

　　作为全国的经济增长引擎，长三角地区独有的地理区域造就了区域经济的蓬勃发展及不断增长的人口，住宅物业发展市场增长潜力庞大。不过当前中国房地产政策变动非常敏感，近些年来，中国旨在使房地产行业降温并出台了各种控制措施，长三角是重点区域。银城国际尤其倚重长三角地区，受到的市场行情影响也值得考虑。

　　就目前的策略而言，银城国际仍持续加仓长三角。截至报告期末，集团于长三角地区持续扩展并收购两幅地块。新收购地块的合约地价总额约为人民币7.58亿元。该期间所收购的地块平均成本约为人民币3587元/平方米。

　　截至报告期末，位于南京、无锡、苏州、杭州、徐州、合肥、镇江及马鞍山的物业合约销售分别占银城国际合约销售总额的约49.3%、20.5%、11.6%、2.9%、4.9%、1.5%、3.8%及5.7%。

　　银城国际表示，集团未来将继续集中精力深耕南京市场，并战略性地扩大在长三角地区其他城市的规模，在保证物业质量的同时进一步加快资产周转及提高经营效益，致力于成为长三角地区领先的全龄客户品质物业开发商。

　　不过，张波也提醒，银城国际2018房企规模排名在80名之后，在经济大环境不确定性因素增强，房企融资承压的大背景下，T50之外的中小房企的生存压力普增，银城国际的未来之路还存在较大的挑战。当然，值得关注的是银城国际在江苏省的排名相对靠前，总体布局一半在南京，另一半在长三角的三四线城市，如果深耕长三角城市群，未来虽然企业规模增长速度有限，但长期稳健发展依然可期。

　　净负债减1.7倍“合营”优势凸显

　　业务规模和发展策略以外，作为中型房企的银城国际，资金运作效率和收益的持续性，依然是一个无法回避的问题。

　　自2019年3月成功赴港上市，募资约7.7亿，银城国际可谓给自身注入了一阵强心剂。

　　截至2019年6月30日，按应占份额计算，银城国际拥有总建筑面积逾399.3万平方米的土地储备，其中，按权益口径计算，土地储备为346.1万平方米。

　　截至2019年6月30日，银城国际共有34个项目，其中25个由集团所开发及拥有，余下9个项目由集团的合营企业及联营公司开发及拥有。

　　目前银城国际的业务结构，仍充满浓浓的“合伙风”。联营公司与权益入股的方式，能促进企业“以小撬大”，在控制资金和风险的情况下获取项目和规模，但这也限制了利益最大化。

　　另一方面，银城国际的净负债率由2018年12月31日的351.5%减少至2019年6月30日的149%。但今年上半年销售金额约78.99亿元，营业收入约为37.39亿元，毛利约为4.49亿元，毛利率12.03%。

　　作为身处规模、资金和实力决定话语权的房地产行业，如何从规模诉求和债务压力的矛盾中解脱出，是银城国际需要思考的问题。

　　上市第一年，银城还属“新人”。银城方面表示，上市后，公司更注重规范运作，致力于为股东创造价值，在投资决策方面更加谨慎。根据前期投资者对负债率高的担忧，逐步优化资产结构，使公司能够更加稳健的运营。