北辰实业调节利润了吗

　　上半年盈利预增80%以上，这是 北辰实业 （601588.SH）日前发布的业绩预告透露出的喜讯，这样的高增长是北辰实业多年未有过的好景象。

　　业绩高增长当然可喜，但同时，投资者也关心这样的高增长是否真实；如果真实，这样的高增长能否持续呢？

　　2018年，北辰实业毫无征兆地计提了大笔减值准备，公司的地产主业也由之前的稳定增长戛然而止了，种种迹象似乎说明公司在做着某些准备。这样的安排或许可以帮助公司业绩短期内爆发，但京外地产项目良莠不齐、楼盘质量问题频频曝光也许说明，北辰实业并没有账面显示得这么轻松。

　　业绩高增长背后

　　日前，北辰实业发布半年度业绩预告，公司预计2019年上半年实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，将增加5.1亿元到5.9亿元，同比增加80%到93%。

　　若扣除非经常性损益，公司的净利润涨幅将更为明显。预告显示，扣非后北辰实业上半年的净利润与上年同期相比，将增加5.5亿元到6.3亿元，同比增加93%到106%。即，北辰实业上半年扣非净利润有望翻倍。

　　对于净利润大幅增长的原因，北辰实业表示，期内公司的房地产开发业务可结算面积大幅增加使房地产业务结转收入增加，同时结转产品主要为公司权益占比100%的项目，因此公司归属于上市公司股东的净利润较上年同期预计增加。

　　2018年，北辰实业实现营收178.64亿元，同比增长15.58%；实现归属母公司股东的净利润11.9亿元，同比微增4.31%。在规模房企动辄两位数的增长面前，这样的业绩增速着实一般。

　　2018年的低基数应该是公司2019年上半年结算面积大幅增长的基础。2018年上半年，北辰实业结算面积为26.41万平方米，结算金额为42.01亿元。在此之前的2017年上半年，公司实现的结算面积为50万平方米、结算金额为65亿元。

　　追溯半年报可以知晓，北辰实业是从2016年开始连续披露半年结算面积的。2016年上半年，公司的结算面积为26.89万平方米、结算金额为30.49亿元。即，北辰实业2018年上半年的结算面积与2016年上半年基本一样，只是随着房价的上涨，结算金额涨幅明显。

　　实际上，原本结算一直稳步增长的北辰实业在2018年停住了上涨的步伐。2014-2018年，公司的结算面积分别为23.7万平方米、34.72万平方米、63.05万平方米、93.7万平方米和90.31万平方米。在前几年都保持稳定增长的基础上，2018年的结算面积“意外”停滞甚至下降了。

　　得益于不断上涨的房价，公司结算收入即房地产营收并未减少。2014-2018年，北辰实业的房地产收入分别为37.09亿元、45.27亿元、70.66亿元、125.92亿元和151.33亿元。

　　从预收款的情况看，2018年北辰实业的销售没有遇到明显的问题。2014-2018年，公司的预收款分别为54.02亿元、70.18亿元、183.51亿元、225.64亿元和284.45亿元（2018改为合同负债）。

　　除了结算面积增速戛然而止外，北辰实业在2018年还大幅增加了存货减值准备。与大型房企项目遍及数十个甚至上百个城市不同，规模有限的北辰实业涉足的城市并不多。几年前，公司除了北京大本营之外并无京外拿地的公告，直至2014年，公司在武汉、杭州拿地，开始走出京城。

　　年报显示，截至2018年年末，北辰实业房地产业务已经从北京一城发展到长沙、武汉、杭州和成都等14个城市。在这14个城市中，除了廊坊、眉山等属于三四线城市外，北辰实业的京外项目布局以一二线城市，尤其是省会城市为主。

　　其实，北辰实业在2017年就已经完成进入14个城市的任务。2016年，公司涉足11个城市的项目开发，2017年新进入无锡、海口和眉山，进入城市达到14个。这就是说，在2018年北辰实业没有开拓新的区域项目。

　　由于所布局城市房价处于上涨趋势中，在此之前，北辰实业极少计提存货减值准备。2014-2017年，公司的存货分别为239.55亿元、310.88亿元、413.86亿元和525.52亿元，同期的减值准备分别为24万元、24万元、24万元和1179万元。即除了2017年存货减值略有计提外，北辰实业的存货计提规模仅仅是“象征性”的。

　　而且，在2018年北辰实业对存货计提减值并非一开始就做好了准备，公司是在2018年四季度才开始大规模计提减值准备的。

　　根据公告，2018年北辰实业计提各类资产减值准备2.56亿元。其中，公司2018年四季度对房地产项目计提存货跌价准备2.36亿元，之前的3个季度北辰实业的资产减值损失还不到10万元。计提后，公司归属于母公司股东的净利润减少2.28亿元。

　　由于公司布局以一二线城市为主，三四线城市所占业务比重不高，且公司在2017年已完成布局，究竟是哪个城市房价下跌导致公司大规模计提减值呢？对此，北辰实业并没有回复《证券市场周刊》记者的采访。

　　巧合的是，就在北辰实业大规模计提减值、放缓结算进度时，2018年年底，北京市出台了《北京市人民政府关于改革国有企业工资决定机制的实施意见》，其中明确要求，北京市国有企业应建立健全工资决定和正常增长机制，与劳动力市场基本适应，与经济效益和劳动生产率挂钩。

　　具体来说，企业经济效益增长的，当年工资总额增长幅度可在不超过经济效益增长幅度范围内确定；企业经济效益下降的，除受政策调整等非经营性因素影响外，当年工资总额原则上相应下降；企业未实现国有资产保值增值的，工资总额不得增长或适度下降。

　　作为北京市属国企的北辰实业是否调节了利润，公司最为清楚。不过，从公司公布的结果来看，北辰实业的员工工资在稳步增加。与此同时，劳务外包人员就没有这样的待遇了，后者的工资并没有随着时间增长，甚至有所下降。

　　工资双重标准

　　按照上市公司工资计算标准，本期工资福利总额=支付给职工以及为职工支付的现金+（期末应付职工薪酬-期初应付职工薪酬），不仅包括工资、奖金、补贴等收入，也囊括了社保、公积金、教育培训经费等福利，除以员工人数就是企业的平均职工薪酬，近似可以看成税前薪水。

　　按照这一标准，2018年，北辰实业工资福利总额10.9亿元=11.06亿元+（1.21-1.37）亿元，年末公司员工合计为5167人，即人均年薪酬约为21万元，月薪17580元。

　　需要说明的是，这里计算的员工工资是北辰实业年末在职员工的数量，里面没有包含北辰实业母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数。2018年年末，这一人数为1880人。

　　除此之外，2017年和2018年的各年年末，北辰实业的长期应付职工薪酬分别为1.39亿元和1.37亿元，在此之前这一金额仅数百万元。年报显示这一金额主要是辞退福利，因此与在职员工的收入无关。北辰实业的年报也显示，公司的员工人数在2016年达到高点，随后的2017年和2018年，北辰实业都小幅裁员了，因此长期应付职工薪酬相应大幅增加。

　　按照上述计算标准，2014-2018年，北辰实业期末在职员工的人均月薪约为12329元、12854元、14952元、16576元和17580元。考虑到公司每年需要承担千余人的退休费用，北辰实业的员工月薪酬要略低于这一金额。

　　即使如此，北辰实业在册员工的收入还是保持了稳定的增长势头，在此期间，公司的另外一部分人员就没有这样稳定的收入预期了。北辰实业对待外包人员，并没有这样的稳定性。

　　2012年起，北辰实业开始披露公司的劳务外包情况，公司2012-2018年劳务外包的工时总数分别为192.9万小时、300.8万小时、237.8万小时、108.3万小时、119.6万小时、145.4万小时和121.7万小时，劳务外包支付的报酬总额分别为3749万元、4871万元、4010万元、2394万元、3166万元、3260万元、2462万元。

　　按照8小时工作制，每月22个工作日计算可知，2012-2018年，北辰实业劳务外包人员每月的收入约为3421元、2850元、2968元、3890元、4660元、3946元和3562元。

　　不难发现，劳务外包人员的工资并没有稳定的趋势。2016年，劳务外包人员的工资达到了阶段性的高点，在此之后工资反而逐年下降，2018年的水平甚至跌回了6年前的2012年。

　　与北辰实业在册员工工资的稳定增长相比，劳务外包人员的工资不仅没有稳定性，反而跌回了6年前的水准。当然，北辰实业或许可以用全国化解释。在2012年时，北辰实业的房地产业务主要集中在北京，京外项目仅有长沙一地，再无其他。

　　到了2018年，公司的房地产开发业务已经遍及全国14个城市。由于各地收入不同，劳务外包人员的工资自然也有不同，但北辰实业在册员工的工资为何没有随着全国化而下降呢？

　　外包人员工资不增反降，这是否与公司京外项目的低毛利率和频出的楼盘质量问题有关呢？北辰实业走出京城的首个项目落子长沙，但多年来长沙项目的毛利率鲜有超过30%的时刻，公司布局的其他地区同样良莠不齐。

　　低周转低毛利率？

　　北辰实业走出京城的第一站选择在了长沙，而且出手就是“地王”级别。根据2007年7月的公告，北辰实业和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元拍下了长沙新河三角洲地块。

　　这个超级大盘的项目公司是长沙北辰房地产开发有限公司（下称“长沙北辰”），最初北辰实业的持股比例为80%，2009年，公司出资4亿元增资长沙北辰，持股比例提高到96%，2010年又以2640万元将剩余4%纳入麾下，至此长沙北辰成为北辰实业的全资子公司。

　　长沙新河三角洲地块出让面积78.52万平方米。年报显示，项目总建筑面积约500万平方米，其中地上面积约380万平方米。对于当年合约销售仅有21万平方米的北辰实业来说，超过千亩的土地无疑是一个超级大盘了。

　　这并不是北辰实业在长沙新河三角洲拿地的全部投入。2011年，公司又以14亿元取得长沙北辰三角洲项目部分剩余用地，土地面积约为13.18万平方米，仅仅是土地成本的投入就已经超过百亿元了。

　　从项目拿地到进入结算周期，北辰实业用了5年时间，这显然要慢于一般房企的3年左右。自从2012年开始贡献收入以来，这个长沙的超级大盘的毛利率多数时间都在30%以下，有时甚至低于20%，慢周转并未换来高毛利率。

　　进入结算周期后，长沙项目仅在2013年和2018年毛利率超过了30%，这两年的收入仅有16亿元和19.6亿元。毛利率最低的2016年，长沙地区贡献收入49.9亿元，毛利率仅为18.26%。其余时间长沙项目的毛利率都在30%以下。

　　从2012年开始，子公司长沙北辰开始贡献盈利。收入虽有明显的波动，但公司为北辰实业贡献的净利润基本稳定在2亿元至3亿元，仅在2017年贡献的净利润明显增多。

　　根据年报，2017年，长沙北辰实现营收63.72亿元，净利润为9.56亿元，利润率为15%。这一年，北辰实业的全年营收为154.57亿元，净利润13.11亿元。这就是说，北辰实业剩余的近百亿元收入，为公司带来的净利润不足4亿元，仅有3.55亿元。

　　在这不到4亿元的净利润中，北辰实业持股50%的苏州北辰旭昭置业有限公司还贡献了近2亿元的净利润。北辰实业的大本营北京项目在这一年集体沉寂了吗？在这一年北京地区贡献了67.97亿元的收入，毛利率为38.28%；长沙贡献68.29亿元的收入，毛利率为26.13%，较北京地区毛利率低12个百分点。

　　除了长沙这个超级大盘外，北辰实业的下一次区域扩张要等到7年后的2014年了，当年公司进入杭州和武汉市场。与长沙市场类似，直至2018年杭州项目才开始结算贡献营收，而同一年进入、拿地甚至要比杭州早一月有余的武汉项目至今没有结算信息。

　　北辰实业在杭州拿地是2014年8月，彼时公司以10.5亿元竞得杭州萧山区蜀山地块。2018年，杭州北辰蜀山项目贡献营收25.25亿元，毛利率31.13%，用了5年时间项目开始贡献收入，毛利率虽然谈不上丰厚，但要好于长沙的超级大盘了。

　　不过，杭州蜀山项目备受争议。在杭州萧山区的萧山网络问政平台上，对于北辰实业项目的投诉络绎不绝。从2016年到2019年，对于北辰奥园项目即北辰实业所购买的蜀山地块项目的投诉从施工到房屋质量、从施工材料到房屋销售等。

　　杭州蜀山项目饱受质疑，同年进入的武汉地块至今没有结算的信息，那么其他地区的情况又是如何呢？从2018年年报公布的结算情况来看，只能说是喜忧参半。

　　苏州区域表现不错。2015年，北辰实业进入了苏州房地产市场，2017年项目进入结算周期，这与多数规模房企的进度保持了一致。2017年，苏州市场贡献营收18.31亿元，毛利率38%。2018年实现营收14.94亿元，毛利率进一步提升至43.34%。

　　在进入苏州的2015年，北辰实业也进入了南京、成都和合肥等地，这3个地区在2018年集中迎来结算期。不过，与苏州市场的高光表现相比，这3个地区表现一般，毛利率都在30%以下。

　　2018年，南京、成都和合肥地区分别实现营收29.31亿元、23.78亿元和21.39亿元，毛利率分别为22.64%、16.88%和29.95%。北辰实业2016年开拓的宁波市场也迎来结算，2018年实现营收5.6亿元，毛利率24.53%。

　　不难发现，除了苏州市场外，北辰实业在其他地区的开发业务获得的回报难以尽如人意，尤其是远不及公司在其北京大本营的表现。

　　北辰实业从2015年开始分地区公布毛利率。2015-2018年，北京地区分别实现营收41.89亿元、48.19亿元、67.96亿元和36.11亿元，毛利率分别为55.32%、45.68%、38.28%和52.26%。

　　与京外多数地区毛利率不到30%相比，北京市场动辄40%以上的毛利率显然有着更高的投入回报。京外良莠不齐的开发项目、为人病诟的产品质量能为北辰实业换回多少实实在在的盈利呢？