深圳起家，起死回生后又密集发债！佳兆业玩得有多大？

原标题：深圳起家，起死回生后又密集发债！佳兆业玩得有多大？ 来源：杠杆游戏

摘要：割肉偿债还是另谋他路

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

2019年，有些房企难熬。

一方面融资渠道收紧，另一边融资成本上升。叠加偿债高峰来临，对高杠杆玩家来说，这条钢丝越来越不好走。

越来越多的房企选择境外发债，即便要面临比往年高得多的利息，这是一种绝望，也是某种希望。

如深圳起家，曾有“旧改王”美誉的老牌地产商：佳兆业。据杠杆游戏不完全统计，2019年前7个月，这家2018年全年实现营业收入387亿元，净利润33亿元的“潮汕”房企，前后发债4次，累计达到10亿多美元。

1、佳兆业轮回：半年内至少4次海外发债，且都是高息

深刻还记得2014年，那会杠杆游戏还在北京搬砖，每天坐在电脑前几个小时，身体被亚健康阴云笼罩。

彼时在珠三角叱咤风云的佳兆业却因某些zz原因，深陷债务危机，濒临破产。

大量资产被冻结，项目停工，股票停牌，进而触发大批债务交叉违约。眼看他起高楼，眼看他楼塌了，很多围观者以为大厦将倾，佳兆业活不过2015。

据公开报道，2015年初的佳兆业债务总额达650亿，且多个项目被法院查封。可以说是山穷水尽。

但佳兆业也是幸运的。他的幸运在于2015年底，新一轮楼市周期启动，加之部分金融机构的大力支持，最终于2016年成功重组，并赶上了楼市上涨潮。

财报显示，2017年全年营收327.79亿元，同比增长84%；净利润30.43亿元，实现扭亏为盈。

刚有了些许喘息机会，形势又变了。这一次或许没有2014年那么千钧一发，但对于某些房企来说也是致命的。

如上文杠杆游戏所说，融资渠道收紧，融资成本上升，偿债高峰来临，这对高杠杆玩家是致命伤。而佳兆业远没有从之前的破产阴影中完全走出来，2018年财报显示，虽然负债压力有所缓解，但净负债率还是高到了236%。

面对房地产整体下行的趋势，债务压力只能靠借更高息的钱来缓解。这或许才能解释为何佳兆业在半年之内，频繁高息发债。

其官网显示，2019年2月29日，发债400万美元，2021年到期，利率11.75%；4月1日发债3.5亿美元，2022年到期，利率11.25%；5月22日发债4亿美元，2023年到期，利率11.5%；7月16日发债3亿美元，2023年到期，利率10.875%。

此前克而瑞曾发表研报，1-5月，房企融资中海外债占比达到了23.1%，票面利率均值为8.91%。

从融资成本上来看，2019年房企们海外融资利率普遍高了，但之于佳兆业来说，在已经上涨的平均利率基础上，又高了不少。

2、2019上半年成绩不够佳，2018年利息成本高企

一方面需要高息发债“借新还旧”，另一方面，楼市现在的状况，销售普遍低沉。克而瑞发布的房企半年业绩研究报告显示，2019年上半年，行业整体规模增速较2018年显著放缓。近60%房企业绩完成未过半，部分企业目标压力尚存。

虽然房企普遍增长不高，业绩完成也不理想，但行业集中和分化加剧。马太效应愈加明显，其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点，地产寡头越来越猛。

之于佳兆业们来说，不能逆势，或许不是件好事。

据该公司官网，截至2019年6月，佳兆业集团连同其合营企业及联营公司累计实现合约销售金额约346.9亿元，2019年该集团年度销售目标为875亿元。

据此计算，该集团于今年前6个月仅完成销售目标的39.65%。

另一方面，各项投资的压力也正在加大。

据其2018年年报，该集团投资物业公平值收益2017年为20.89亿元，2018年减少为2.12亿元。

另外值得注意的是，报表显示佳兆业集团去年的融资成本只有25.73亿元，这一数字相对于超千亿规模的有息负债而言，似乎还算低。但其现金流量表显示，2018年用于支付融资利息的现金流出高达108.62亿元！

前后反差如此巨大，这意味着什么？

3、压力山大背后，割肉偿债还是另谋他路？

最近以来，监管机构似乎不断收紧房地产企业的融资通道，市场传言不少信托机构已被要求控制房地产信托的发行规模和占比。

同时，相关监管机构还收紧了对地产企业发行外债的备案管理，明确要求今后开发商发行外债的融资只能用于偿还一年内到期的中长期境外债务——这对于目前债务压力山大、且融资渠道较多依赖发行美元外债的佳兆业集团来说，绝对不是一个好消息。

或许，高昂的利息成本对于才喘过气来的佳兆业来说，还不算很坏。至少有钱可借，这是翻盘机会。

在自身资金链高紧张、财务压力山大，同时未来外部融资环境又存在重大不确定性的情况下，佳兆业会遇到割肉求生的情况吗？

但目前来看，佳兆业依然野心勃勃，公开报道显示，尽管销售目标仅完成不到4成，但佳兆业并没有因此而放缓拿地的步伐。

据克而瑞研究中心数据，2019年上半年，佳兆业新增土地建筑面积209.5万平方米，新增土地货值272.9亿元，准备大干一场。

这一次，佳兆业还会有之前的好运气吗？