佳兆业“高息”与美的置业“绿鞋”

　　香港资本市场一直是房企们的融资重要通道，随着赴港上市后融资渠道的拓宽，房企们能通过长债置换短债、高息置换低息、境外发债、ABS等花样融资，提高资金的运用效率，优化债务结构，进一步减少融资成本从而改善企业的财务结构。

　　或许正是看中香港资本市场能带来的众多融资渠道的可能性，美的置业于去年底香港上市后，发力银团贷款为其主要的融资渠道。

　　而佳兆业在融资上的举措则稍显不同，美元债或许就是其贴身的代名词。

于6月25日，佳兆业集团控股有限公司发布公告称，公司拟发行额外5亿美元优先票据用于现有债务再融资，而此次拟发行的额外美元有限票据年利率均在10%以上，其中最高的美元债年利率为11.5%。

佳兆业高息债

在“房住不炒”、去杠杆、贸易战的大环境压力下，地产行业融资难题已成为不争的事实，银行贷款的收紧与银保监会的一系列监管措施，让房企们融资通道越发收窄。

发改委近年来对于房企境外发债的融资用途加强了监管，明确了房企发行境外债只能用于债务再融资，即用于偿还自身负债金额，随着融资成本的逐渐攀高，债券利息超过10%的房企比比皆是。

在跨过2017年的境外债务重组之后，佳兆业也迎来了美元债的偿付高峰期。今年还没走完一半，佳兆业就已经发起了第3例境外债务发行计划以新偿旧，而此次发行的美元票据利率则比于2019年到期的6.1%票据的利率高出将近一半。

据观点地产新媒体了解，境外发行美元债，自今年年初以来成为房企们融资的一大热衷的方式，而佳兆业错峰增发美元债，以高息置换低息的做法也确实让其负债有所下降，数据显示其净负债率已从2017年的300%降至2018年的236%，而在三月业绩会上佳兆业高层就表示争取2019年能把净负债率降至150%-180%。

具体说来，于6月25日，佳兆业拟发行额外2022年到期的2亿元美元11.25%优先票据，将与2022年到期的3.5亿元美元11.25%优先票据合并形成单一系列；发行额外2023年到期的3亿元美元11.5%优先票据，将与2023年到期的4亿美元11.5%优先票据合并并形成单一系列。

佳兆业未来五年待还美元债统计表

数据来源：公司年报

“以新偿旧”向来是房企们在解决融资债务问题上惯用的手段，查阅佳兆业2018年末的报告可以发现，截止目前，佳兆业近期急于偿还的票据有：于2019年到期的11.62亿美元6.1%的优先票据以及于2019年到期的3亿美元12%的优先票据，合计今年需偿还的金额为14.62亿美元。

而据观点指数发布的数据显示，2019年1-5月，房企融资总额为10234.37亿元，其中3-5月为融资高峰，分别为2143.32亿元、3309亿元以及2278.27亿元，主要以债券融资为主。

　　有机构研究报告显示，今年前5月的融资中，海外融资规模明显出现上升趋势。其中1月、3月以及4月是海外融资高峰，分别为836.67亿元、789.94亿元以及740.1亿元。海外债和海外融资趋势基本一致，均在上述月份大幅攀升，而海外债在海外融资中的占比基本处于85%以上。

对于佳兆业而言，此次佳兆业额外新增的高息美元债，或许正是其看好美元债的市场预期，并对自身融资能力、收获投资者热烈追捧认购的自信表现。

美的置业的“绿鞋”

“钱”是每个房企的命，谁都需要，但美的置业有一双银行借来的“绿鞋子”。

这家是对于香港资本市场而言还稍显“年轻的”房企——近期，美的置业在资本市场上动作频频，其与附属公司、若干金融机构、中银香港签订了融资协议，贷款初步总金额稿达25亿港元，并设绿鞋机制允许包括上述初步贷款金额在内的总金额增加至不超过30亿港元或其等值美元。

公告中提及的“绿鞋机制”颇为引人注意，其也称“护盘机制“。而“绿鞋”名字源于波士顿绿鞋制造公司于1963年首次公开发行股票时率先使用该机制，其实质是指企业IPO融资时可行使的超额配售选择权。

美的置业在此次融资贷款上设立绿鞋机制，也就是指美的置业可灵活调整、超额配售5亿以内的贷款金额。此次美的置业借助绿鞋机制，可获得更多的融资贷款，反映的是美的置业在目前的融资环境下，主动把握银行贷款融资窗口期，积极运用香港资本市场的资金通道。

美的置业2019年融资统计

数据来源：公司公告

对比发行“美元债”的佳兆业，美的置业在境外债券融资方面动作尚不多。回顾美的置业上市以来的融资动作，其融资渠道大多集中在公司债及银行贷款，截止目前还尚未发行过美元债。

查看去年的融资数据，截止2018年，美的置业总借款为495.09亿元，银行及其他借款为435.76亿元， 公司债券为59.34亿元。截至今年3月底，美的置业持有的信托融资及其他融资安排，占到了借款总额的34.5%，银行外融资占到借款总额的42%。

截至2019年2月28日，美的置业的借款余额约人民币552.39亿元，较2018年末借款余额增加约人民币99.63亿元。