羊城300亿投资大单 五矿地产加速产城模式转型背后

观点地产网正在产业地产道路上加码前行的五矿地产，最近又签下了一个投资额颇大的项目。

　　5月28日，五矿地产有限公司宣布，于5月25日其与广州市白云区人民政府签署战略合作协议。拟在白云区城市综合开发、中国五矿华南总部基地落地、北部重镇钟落潭产城融合、流溪河——帽峰山美丽乡村建设等方面开展合作，本项目投资总规模逾300亿元。

　　据观点地产新媒体了解，根据合作协议，中国五矿华南总部基地项目拟选址白云新城，将整合中国五矿旗下贸易板块、金融板块、工程板块、新材料科技板块、地产板块五大板块资源，设立相关产业采购中心、运营中心、结算中心。

　　此外，五矿地产还将争取参与美丽乡村群的乡村振兴项目建设，意向项目或将涉及寮采、龙岗、米岗、雄伟四条村为核心区的流溪河生态农业带和沙田、茅岗、华坑、陈洞四条村为核心区的帽峰山美丽乡村群等。

此前，中国五矿集团与广州市政府已签订了战略框架协议。五矿地产方面表示，五矿地产将充分发挥中国五矿产业资源优势，在白云区进行战略投资，参与白云区产业导入、产城融合和城市运营。

五矿的产业地产路径

　　事实上，一向低调的五矿集团在产业地产方面早有经验。

五矿集团涉足产业地产最早可追溯到2007年。当年，为了在营口市沿海产业基地内开发建设中国五矿产业园，五矿集团在营口注册成立了五矿（营口）产业园发展有限公司。这也是当时国内最大的以企业为主导进行开发建设、招商引资的工业园区，开发土地面积达30.4平方公里。

2011年，五矿集团与汕头市人民政府实施区域性战略性合作，开发打造粤东物流总部新城。当时资料显示，粤东物流总部新城位于汕头新津河、梅溪河环围区域，总面积约8平方公里，主要规划有总部产业区、小康居住、城市动力区等，分两期开发。

　　可以说，这两个项目为五矿集团的产业地产累积了不少经验。不过值得注意的是，这两个项目并不在本次和广州白云区政府签约的五矿地产上市平台旗下。

　　观点地产新媒体向相关人士了解，五矿集团持有中国五矿股份有限公司，即五矿股份88.44%的股权，而在香港上市的五矿地产有限公司则是中国五矿股份有限公司的下属公司，简称五矿地产。

实际上，外界称为“五矿地产”的还有另一个平台，也是中国五矿股份有限公司全资持股企业，名称是五矿地产控股有限公司，五矿内部将其称之为“地产控股”。

　　负责开发营口和汕头两个项目的五矿（营口）产业园发展有限公司则是这家“地产控股”的100%全资下属企业。

据知情人士表示，在上市平台五矿地产手上的产业项目，目前包括成都大邑县项目、成都郫县项目、惠州TOD项目和刚刚新签的广州白云区项目。

2018年4月4日，五矿地产与成都市大邑县人民政府签署了《“未来生态城”项目合作框架协议》。根据框架协议，双方联合开发的“未来生态城”项目位于大邑东部新区，面积约8平方公里，总投资约200亿元，合作期限15年。

同年9月7日，五矿地产与成都市郫都区人民政府签署《成都电子信息产业功能区生态圈项目合作框架协议》，以“合伙人”思路构建利益共同体，打造电子信息产业生态圈。该合作项目总投资约200亿元，合作期限10年。

　　今年3月14日，五矿地产华南区域公司收到惠州城际轨道实业有限公司发来的中标通知书，成功中标莞惠城际轨道惠州客运北站TOD二级开发项目，成为该项目二级开发合作方。

　　该项目位于广东省惠州市惠城区小金口街道长命湖片区，属惠州北站新城核心区域，项目占地面积约为900亩，总计容建筑面积约为128.45万平米。

锁定土地与整合优势

五矿地产董事长何剑波曾对观点地产新媒体表示，做产业地产的一个重要作用就是可以提前锁定土地。

　　虽然五矿地产目前依然将公开拿地作为主要的土地补充方式，但和其他房企相比，其土地储备量并不算多。

　　据五矿地产2018年年报显示，截至2018年末，五矿地产上市公司部分的土地储备为456万平米，以面积划分，一线城市占比9%，二线城市占比37%，三线城市占比31%，对应的货值近900亿元且69%的货值集中在一二线城市。

何剑波对此的解释是，2018年五矿地产原定的拿地指标是比较高的，但最后并没有完成，是因为去年上半年看见土地价格实在是太高了，且预期肯定会往下走。因此去年上半年五矿地产在拿地方面按兵不动，下半年才开始出击拿地。

　　如今看来，五矿地产不着急在公开市场拿地的另一个原因，就是2018年至今，其签订了好几个面积颇大的产业项目。

　　以成都大邑县项目为例，何剑波称，这个8公里的产业园，未来可以提供2000多亩的产业用地，3000多亩的商住用地，因为在未来15年五矿地产都会有一个未定的土地资源了。

何剑波还进一步讲述了五矿地产在产业地产方面的思路。其表示在产业地产方面，五矿地产是有一定优势的。

“我们是央企的背景，有政策资源，另外我们本身是个产业集团，有产业优势，五矿的科技、产业各方面是配套的，还有金融优势、开发优势等等。

实际上我们做一个项目，既可以去拿地，又可以帮助招商，还可以自己建设，因为我们也有很大的建设团队，还可以提供金融服务，最后可以搞一些商业的运营。”

何剑波直言，五矿地产在每一个产业项目里的模式都是不一样的，但最重要的是，随着五矿在这些区域的开发建设，随着产业的集聚和经济的增长，以及交通条件和基础设施的改善，实现整体土地的增值。

　　不过，看到了产业地产发展潜力的不仅仅是五矿地产一家。据观点地产新媒体不完全统计，仅5月至今，新增签约或对外公布产业地产项目的，就包括了绿地控股、雅居乐、文投控股、融侨集团等企业。

　　随着竞争的加剧，越来越多房企也认识到做产业地产，运营能力才是最核心的。

戴德梁行高级董事中国区产业地产部主管苏智渊曾对媒体表示，房企需要对发展什么类型的产业做有战略性的思考，打造一条生态链式的空间配套体系，同时通过“资本 + 孵化”的手段建立一套长期的产业投资运维系统，这样的产业地产才可能进入良性发展。

其认为，未来产业地产最大的挑战来自于宏观经济层面的风险加剧。另外，不少专业人士也表示，招商、资金和盈利模式也将会是未来产业地产的关键节点。