牛晓娟：紧抓资本机遇，凸显企业价值

　　5月23日晚，由中国指数研究院主办的2019中国物业服务百强企业上市辅导课在北京召开。中国指数研究院研发中心物业研究总监牛晓娟发表了题为《紧抓资本机遇，凸显企业价值》的主题演讲。

　　中国指数研究院研发中心物业研究总监牛晓娟

　　牛晓娟：各位晚上好！非常荣幸有机会和在座的物业服务企业的领导一起探讨，本次探讨的主题是“如何紧抓资本机遇，凸显企业价值。”

　　今天的讨论分为三个部分：一是盘点一下目前物业服务企业在资本市场的整体状况；二是讲一下资本眼中的高价值企业三是对已经上市的物业企业提炼的一些亮点跟大家做一下分享。

　　目前物业服务企业迎来了IPO的浪潮，进入了窗口期，借助资本红利重塑自身的价值。

　　2014年，彩生活作为先行者开启了港股的大门。2015年，有两家企业，中海物业和中奥到家。2016年，两家企业，绿城服务和祈福生活服务。2017年，是作为第一家非住宅物业管理企业上市的浦江中国。2018年，出现大幅度的增长，一共6家企业上市，包含了碧桂园服务、雅生活服务这样的龙头企业和新城悦、永升物业、佳兆业物业这样的中部成长型企业；同样，A股也获得了突破，南都物业在A股成功上市。2019年截止到目前，已经有滨江服务和奥园健康生活上市；目前正在准备上市的包括已经披露招股书的嘉宝物业、和泓物业；保利物业也在准备冲击港股，像新大正物业、开元物业有冲击A股的打算，像没有开发商背景，不牵扯关联交易的企业可以考虑在A股上市，因为A股的市盈率相对较高。

根据2019年5月17日的收盘数据，目前已上市的14家企业里面有4家市值超过了百亿港元，排名第一的是碧桂园服务，市值将近400亿港元，独占鳌头。其他三家超过百亿元的分别是绿城服务、雅生活服务和中海物业。从市盈率的角度来看，目前市盈率较高的是永升物业，浦江中国的市盈率也比较高，超过了40倍；上市企业市盈率明显高于港股的平均市盈率，港股的平均市盈率只有8.9倍；A股的南都物业也超过了A股平均市盈率，同时也高于上市企业母公司的平均市盈率。

目前在管面积最大的是彩生活，达3.63亿平方米；储备面积最大的是碧桂园服务，碧桂园服务目前在管的面积有1.8亿，储备面积大大超过了在管面积；合约面积最大的是彩生活服务，达5.54亿平方米；营收最高的是绿城服务达到67.10亿元；而毛利润和净利润最高的企业都是碧桂园服务。

　　资本市场最关注什么？

　　最关注的是三个方面：第一是规模，规模是发展的王道，对于物业服务企业来说，规模既是基础收入的保障，同时也是增值服务赖以生存的土壤，所以管理规模是第一重要的。第二是赢利能力，也是资本市场最关注的一个指标。第三是成长性，高成长性的企业具有可持续发展的潜力，是资本市场非常看重的因素。对于物业公司来说，是否有充足的项目储备，也是衡量其成长性的重要指标之一。此外，企业的利润、收入的增长率也都是衡量成长性的重要指标，并且企业是否有管理能力、人才储备等也是重要指标。

　　下面将具体阐述三个特点，并对目前上市的企业分层，检验企业的基本情况是否和资本表现相吻合。

　　分层级来看，碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业和彩生活2018年在管面积已经步入亿级水平，其中，彩生活、碧桂园服务和绿城服务2018年在管面积分别为3.63亿平方米、1.8亿平方米、1.7亿平方米，位于行业前三，资本市场表现突；规模位于4000万-6000万平米的中型企业中，新城悦、永升物业市值分别为54.45亿港元、52.08亿港元，处于中间地位；最后，管理规模处于3000万平米以下的企业，资本表现平淡。

分层级来看，2018年营业收入破30亿的上市物业服务企业共5家，其中绿城服务、碧桂园服务、中海物业营收分别为67.10亿元、46.75亿元、36.47亿元，资本表现位居前列；雅生活服务以多元化业务结构，快速增长的增值服务收益，促进企业实现净利润8.11亿元，市值达152.80亿港元，位居港股企业第三位；营收在10亿-20亿元的企业，新城悦、永升物业，2018年净利润指标均突破一亿大关，市值处于中间位置，市盈率与其他企业相比较为突出，未来发展值得期待。

　　储备面积、营收和净利润增速较为突出的企业，其市值、市盈率大部分保持较高水平，符合资本市场偏爱高成长性企业的投资逻辑。具体来看，港股上市企业市值超过百亿港元的4家企业中有3家（碧桂园服务、绿城服务、彩生活）2018年披露的储备项目面积均超过1.9亿平方米，另外碧桂园服务、雅生活服务净利润同比增速分别为112.10%、170.11%，其强劲的成长速度赢得资本市场偏爱；除头部企业外，中部企业如新城悦、永升物业经营成长性保持良好水平，2018年净利润同比增速分别为77.89%、31.13%，位于港股上市企业中等水平，与其资本市场表现比较吻合。

　　有哪些方法可以增加企业的储备面积呢？

　　首先，具有兄弟开发商资源的物业服务企业，可以利用开发商的销售资源，间接转换成自身未来清晰明确的在管规模，使得企业管理规模具备良好成长性，投资价值不言而喻，具体来看，碧桂园服务、中海物业、新城悦2018年其兄弟开发公司销售面积均超过1500万平方米，为物业服务企业带来稳定的高成长性，资本市场表现良好。其次，部分优秀企业凭借自身能力，积极参与市场化拓展，同样获得资本青睐，永升物业2018年市场化管理规模比例为63.62%，市盈率以45.40倍位于港股上市企业首位。

　　在盘点资本市场看好企业的普遍性特点后，接下来下面盘点典型企业自己的亮点。伴随窗口期的来临，上市企业的数量会大幅上涨，如何得到资本的青睐——每个企业都需要拥有自己的核心亮点。通过上面的分层，将企业分为三个部分：

　　龙头企业，一般具有多方面的优势，表现出均衡性，难点是如何在众多优势中提炼出最核心、最独特的亮点，赢得资本的青睐。在中国指数研究院做上市认证过程中，也存在选择困惑，因为龙头企业优势众多，而难点是如何从这么多的优点里提炼属于企业的亮点。

　　彩生活是第一家物业上市企业，同时也是中国指数研究院第一次给物业服务企业做认证，彩生活的发展理念是做社区的平台，社区用户数非常关键，而认证报告提炼的优势是彩生活社区服务用户数量全国第一，因为当行业还未觉醒时，彩生活已经作为先行者，收购了众多企业，为上市做足准备，得到行业认可。

　　碧桂园服务亮点是区域布局广、盈利能力强、项目储备足，碧桂园布局三四线城市，得益于高物业费和低成本，加之大盘项目众多，为企业带来高盈利能力和高利润率，此外碧桂园服务拥有充足的项目储备，为其上市提供坚实基础，而资本市场也给予碧桂园服务高市值，目前碧桂园服务市值为在港上市企业第一。

　　绿城服务在物业百强中排名第二，是高端物业服务领军企业，其实力也是毫无争议的。

　　中海物业的布局和其他企业不同，除了布局内地，其在港澳地区也有物业管理项目，其认证亮点是中高端物业服务领先企业。

　　雅生活服务，上市之初并未与绿城服务达成合作，因此其核心亮点的双品牌的优势是后面提炼的，中国指数研究院与保荐人一起提炼其优势，最后提炼出旅游物业服务的领军者与绿地双品牌，得到资本市场普遍认可。

龙头企业上市之后市盈率普遍高于其母公司，尤其是碧桂园服务，其市盈率是母公司的6.02倍，中海物业市盈率也是母公司4倍以上。

企业上市后，营业收入和在管面积均实现跨越式增长，特别是彩生活，2018年营业收入达36.14亿元，是上市前一年的15.51倍，2013-2018年均复合增速为73.02%；在管面积也实现快速增长，2018年在管面积达553.70百万平方米，是上市前一年的10.40倍。

　　规模较大的企业募集资金较多，一方面用于战略性收并购，比例大多超过50%；另一方面用于智能化建设，比例约为10%-20%。

　　彩生活募集资金金额是7.83亿，绿城服务是12.66亿，雅生活是31.99亿。在进行收购时，上市物企选择收购标的非常理性，大部分标的都是百强企业、新三板企业和区域性的龙头企业。雅生活自2018年开始，截止到现在总收购面积将近1亿平方米，碧桂园服务跟中石油合作，项目面积增加近9000万平方米。

下面盘点一下处于中间梯队的企业，称为成长型企业。中型企业普遍呈现出区域聚焦的特点，像新城悦，其核心亮点是江苏省龙头企业，新城悦立足江苏，辐射全国其他地区，区位优势显著。永升物业的规模收入、利润增速非常显著，也是高成长型企业之一。嘉宝物业是四川省领军企业，辐射西南地区。可以看出，这中间梯队的企业具有明显的区域聚焦特点，既有完备的发展体系，也有母公司的支撑，是成长性非常高的企业。目前市盈率高的企业也多集中在该梯队企业，证明资本市场看好该类企业的未来发展。截止到目前，中间梯队企业市盈率都有较大提升，而且高于母公司的市值，上市后营业收入和在管面积均实现高速增长。

成长型企业普募集资金在5亿元左右，其中约50%是用来收并购，其余也都用在智能化、技术方面，与龙头企业相似。

阐述完以上两个梯队的企业，小企业是否没有上市机会呢？当然不是，小企业上市在于要你自己独特的优势，举两个例子，一个是滨江物业，一个是浦江中国。

浦江是唯一一家聚焦非住宅物业，专注做公众物业管理的企业，市盈率超过了43倍，说明资本市场对它的模式非常认可。滨江物业聚焦在长三角的高端物业领军企业，加上高满意度的客户黏性。高满意度促使滨江服务实现高物业费，加之高收缴率，实现企业良性发展。

再看浦江中国和滨江物业上市后的资本表现，浦江目前的市盈率是43倍，是上市首日的近3倍，增长非常可观，虽然市值不是很高。这是因为滨江刚刚上市不久，还不太稳定，但也比母公司的市盈率要高，是母公司的2.42倍，未来资本市场的表现可期。

从募集资金来看，滨江物业募集资金是3.42亿，浦江是1.29亿，这与上市时间有关系。从资金使用量来说，可以看出和前两个梯队企业有不同，他们在并购方面的投入大概是35%左右，低于前两个梯队企业。

　　对目前没有上市的企业，我们有怎样的建议呢？

第一，我们认为还是以扩大规模为发展基础。平时我们跟保荐人沟通，会问到资本市场对于规模会不会有一些期待？他们普遍认为，2500万平米是一个门槛。因此如果规模还比较小的话，也可以强化自己的市场拓展能力，做大做强，为上市做准备。

第二，在平时的日常管理中要规范运营，明晰股权结构，为将来积极拥抱资本做准备。

第三，发挥核心优势，突出企业的亮点，提升资本的关注度。

让我们一起紧抓资本机遇，实现跨越发展。谢谢大家！