地产活力回升 龙头房企起舞恰当时

纵观全球，各行各业都有一个逃不开的周期规律，它不以人的意志为转移，客观存在。在所有的经济周期规律中，房地产周期又称为“周期之母”。

2018年，中国地产号称迎来了凛冬时期。不过就在近日，这个周期之母又出现了复苏迹象。

智通财经APP了解到，2019年3月30大中城市商品房成交面积1527.84万平方米，同比增速20.40%，增速回升至2016年10月来最高，成交回暖迹象明显。其中，一、二、三线城市成交面积分别为343.95、694.05、489.84万平方米，同比增速61.81%、5.2%、23.48%，一线城市成交增长最为突出。

从房企销售情况来看的话，Top100房企3月销售额增速环比增长62.8%，同比增长23.3%，逆转一、二月份的颓势，带动一季度整体销售额增速回升至10.6%。

此外，3月26城市商品房推盘面积为1571万方，环比上升67.0%，同比增速达25.2%，1-3月累计同比上升3.9%，增速由前两月的下滑转增长。对应商品房库存环比下降1.0%，去化周期下行至18.5个月。

房价方面，3月百城房价平均数为14759元/平，环比上升0.24%，增速较2月扩大0.14个百分点，增幅创17年4月以来新高。

积极的销售不再是只为加速资金回笼，因为土地市场交易也在明显改善。

智通财经APP了解到，3月市场整体出现回暖迹象，溢价率回升。300城市宅地推出、成交面积分别为6059万平米、5191万平米，环比增长15%、32%，同比下滑32%、35%，最终出让金达到了2466亿元，环比增长41%，同比小幅下滑2%。与销售形势同样的是一二线城市最为突出，出让金85%、45%的同比增速，大幅好于三、四线城市。

当月楼面均价为4751元/平米，平均溢价率23.7%，较2月增长13.2个百分点，与去年同期相比增长2.0个百分点。

宅地供需虽然在高基数下出现下滑，但楼面价同环比均回升，而且23.7%的溢价率，是18年下半年以来最高水平，流拍率则继续下行至3.5%，创出2017年四季度以来的新低。

而根据最新数据来看，拿地积极态势还在加剧。4月份前两周，100城土地成交面积环比增加55.2%，成交总价环比增加84.3%。其中一线城市双周成交面积环比增加318.9%，双周成交总价环比增加231.3%。

地产积极复苏的背后，要归功于资金、政策双重利好刺激。

双管齐下，改善有望持续

首先是资金环境，正在持续向好。智通财经APP了解到，3月35个重点城市533家银行首套房贷款利率为5.56%，相当于基准利率4.90%上浮13.5%，环比上月下降7bp，降幅较上月扩大4bp，首套房贷利率自18年12月以来，已是连续四月下降，按揭贷方面流动性继续边际改善。

与此同时，一季度居民中长期贷款增加1.38万亿元，3月单月增加0.46万亿，同比增长23.4%，增速创近2年来新高，之后地产行业利率成本改善有明显预期。

其次是政策端，2019新型城镇化建设重点任务已公布，大城市落户限制有望进一步放开，利好都市圈内二三线城市人口流入。

发改委要求城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市应当全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市应当放开放宽落户条件，符合要求的主要为都市圈内二三线城市，长期看人口流动放宽，城市自身竞争力重要性愈发凸显。

随着户籍制度覆盖范围的进一步拓展，新型城镇化不断推进，大量人口将涌入一二线城市，购房门槛的降低有望加速住宅需求的释放，对未来房企销售形成较稳定的支撑。

行业环境改善明显，龙头房企仍具备关注价值。

房企未来，还得看向龙头

2019年一季度房企业绩分化，并不影响全年确定性。截至目前40多家房企公布一季度业绩预告，超过半数预减或亏损，但考虑到房企结算存在周期性，三四季度结算收入及利润占比较大，一季报分化无需过度担忧。

相对全年来看，房企结算主要为2016到2018上半年高毛利的销售项目，因此全年利润率还有较大可能的提升。

集中度进一步提升，未来仍看龙头起舞。根据克而瑞数据，2019年1-3月Top100房企累计实现销售额2.11万亿元，同比增长8.2%，增速远高于行业平均增速，行业集中度提升逻辑不变。

其中Top10房企增速1.3%，Top11-30房企增速9.4%，Top31-50房企增速21.6%。未来像碧桂园(02007)、中国恒大(03333)、融创中国(01918)等一线龙头或许更注重盈利质量的提升，旭辉控股集团(00884)、世茂房地产(00813)、融信中国(03301)等二三线房企成长性会更强。

截止目前，香港内房股板块指数已经较前期底点有近47.2%的涨幅，未来在调控政策边际放松，“一城一策”深化落地，土地市场回暖，一线城市成交提速的情况下，龙头房企股价有望进一步抬升。