一边是龙头地位持续巩固，市场占有率稳中有升；一边是净利润下滑、增收不增利。
楼市低迷之下，“地产一哥”交出一份“喜忧参半”的成绩单。
“行业一哥”地位不变
但净利润下滑了近四成
在销售方面，保利发展势头依旧强劲。
半年报显示，上半年，保利发展实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，实现签约面积954.25万平方米，销售金额稳居行业第一。
同时，市场占有率不断提升，较2023年底提升0.06个百分点至3.68%。具体到报告期内的38个核心城市中，保利发展有32个城市市占率排名前五，11个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15%。
放眼整个行业，保利发展上半年业绩好于市场整体情况。
来自国家统计局数据，1―6月份，全国新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%。其中，住宅销售额下降26.9%。
在房地产下行期，保利发展业绩虽然稳坐“地产一哥”位置，但其与大多数房企一样，利润处于下滑的状态。
半年报显示，上半年，保利发展营业收入甚至还实现同比增长1.6%，达到1392亿元，但利润总额141亿元，同比下降28.7%，归母净利润更是同比下降 39.3%，至74亿元。
在利润大幅下降的同时，保利发展现金流也出现了由正转负，经营活动现金流净额-171亿元，较去年同期下降243亿元。保利发展解释，经营活动现金流净额转负的主要原因是购买商品、接受劳务支付现金1062亿元，其中用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元。
面对销售额、现金流、净利润等主要经营指标的恶化，保利发展的应对策略是：加大推货力度，减少拿地动作。
半年报显示，保利发展的推货主要集中在房地产支持政策出台力度最大的二季度，在市场窗口期，保利发展二季度推货1254亿元，环比一季度增长了181%，顺势实现销售金额1104亿元，占到上半年总销售额的63.7%，环比一季度增长75%。
顺应“去库存”行业大势
不断优化债务结构
国家统计局数据显示，截至2024年7月末，全国商品房待售面积73926万平方米，同比增长14.5%。其中，住宅待售面积增长22.5%。
面对高位市场存量，房地产去库存成行业大势。
半年报显示，报告期内，保利发展持续加大力度去库存，土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降8%。同时，土地储备结构持续优化，核心38城面积储备占比约七成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%。
同时，对于未开工存量土地资源，保利发展在半年报中指出，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。
保利发展的管理层在业绩会上透露，目前公司在存量土地调规、置换，存量房收购等多个方面积极与地方政府沟通政策落地的细则和计划，遵循市场化、法治化原则加快推进落实，现已在郑州、金华等地实现了存量房收购。
“三道红线”是房企发展的底线。截至报告期末，保利发展现金余额1464亿元，占总资产10%以上；扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，三道红线稳居绿档。
大河财立方记者注意到，今年以来，保利发展不断优化债务结构。
8月19日晚间，保利发展发布向特定对象发行可转换公司债券预案。根据预案，本次向特定对象发行可转换公司债券的总额不超过95亿元，发行数量不超过9500万张。募集说明书显示，本次发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金。
保利发展表示，在债券存续期内，随着本次可转债逐渐转换为公司股份，公司长期权益资本将得到有效补充。长远来看，权益资本的补充也有利于改善公司负债结构。
在中指研究院企业研究总监刘水看来，保利发展此次向特定对象发行可转换债券募资，将会对保利发展在财务、业务及短期盈利方面产生影响。“如果债券持有人完成转股，公司的净资产将有所增加，资产负债率将有所下降，公司的资本实力将进一步提升，偿债风险也随之降低。”
半年报显示，报告期末，公司债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比 33.12%，较年初提升1.52个百分点；直接融资比重提升1.52个百分点至17.82%。
保利发展透露，截至报告披露日，公司已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案，为进一步优化债务结构打下基础。
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