“地王”掩盖不了上海楼市的割裂

　　凤凰网房产上海讯一周之前，上海土拍诞生全国新“地王”。媒体轮番报道，市场情绪拉满。当大家的视线全部被徐汇滨江吸引，却鲜有人记得其他地块的冷清。

　　地价降低，溢价缩水，托底成主流，房企对市场的信心在一次次土拍中，悄然减弱。

　　不止土拍市场，新房市场同样呈现冰火两重天。市中心的豪宅2倍、3倍认购，郊区位置欠缺的楼盘甚至够不上摇号门槛。

　　未来很长一段时间内，上海楼市或将在冷热分化、旱涝两级的行情中原地打转。

　　01 “自信”的房企越来越少了

　　8月7日，上海四批次5幅纯地块全部成交，徐汇滨江原小米地块触发涨停板（30%溢价）后被绿城摇中，除此之外，绿城还果断出价，以6.48%的溢价率拿下虹口江湾1幅宅地。而另外3块地，由区属城投（浦开、奉贤新城）和央企保利发展托底成交。

　　不难发现，在土拍的擂台上敢于自信出手的房企属实不多了。

　　5幅地块中，除了徐汇滨江地块吸引大部分火力之外，其余地块热度一般。虹口江湾地块，参拍的保利和象屿及时收手，只有绿城叫价到了最后；青浦重固地块，保利发展接手的原因，或许与其在售项目保利虹桥和颂形成联动；浦东北蔡地块和奉贤新城地块，只有区属国企接盘，意味着资源没做任何流动。

　　纵观四批次参拍房企，绿城通过近几年在上海的市场表现，积累了不错的口碑和品牌自信，因此出招比较果断；其他房企，除非有十足的把握，否则竞拍过程中都比较谨慎。

　　再来看看土拍成交价格，除徐滨地块涨价离谱之外，其余地块相比之前竟然都是下降的。绿城虹口江湾地块相比隔壁中建虹悦里的地价，降了约7000元/?，北蔡地块降了4665元/?，重固地块地价减少1700元/?，奉贤地块对比龙湖观萃的地价虽然明面上是上涨，但龙湖地块是商住性质，所以可以理解为这块地的价格是明升暗降。

　　业内人士认为，地价便宜了，开发商却不为所动，这只能说明开发商预期在下降。这个“下降”不只是对市场预期的下降，对自身的预期也在降低。

　　即使是徐滨“地王”，绿城也不是稳赢的局面。高昂的地价，夹缝中的江景，传闻中的200?大户型限制，这么多不利条件之下，绿城只能通过高周转跑赢一线生机。因此也出现了绿城拿地一小时就进场的新闻。毕竟早开早卖薄利多销也不错，谁也不能保证几年后的市场是什么样。

　　02 “变”是唯一的不变

　　与房企的信心减弱相比，另一个有意思的现象是，市政部门也在审时度势，应对市场变化。

　　8月7日，四批次土拍结束当天，上海就官宣了五批次地块清单。让人意外的是，五批次只有上架了市中心静安区两幅宅地，而之前外界预测的宝山南大地块和闵行华漕地块不见踪影。有爆料称，紧急“撤回”的这3幅地块，房企参拍意愿都比较小。

　　8月14日，上海市规划和自然资源局和上海市土地交易事务中心举办了一场土地推介会，上各区/管委会规划和自然资源局认真准备了宣传PPT，轮番上台宣讲。

　　凤凰网房产还注意到，上海规划资源局还上线了四批次土地的宣介视频，制作精良程度不输开发商广告。

　　8月15日，上海土地市场官宣五批次土拍时间，并增加了“双高双竞”的土拍规则，业内普遍认为，这个政策意味着“未来房企想拿好地块，得花更多钱了”。

　　延伸阅读：突发！上海五批次土拍规则发生变化，将实行“双高双竞”

　　种种迹象说明，在不确定的局势之下，政府部门也在及时调整策略，防止土拍过热但也不会让场面冷却。

　　“地王”确实给了市场一些信心，热门地块越卖越贵，冷门的地段无人关注，房价走势也几乎明朗：豪宅涨价已成必然，刚需、刚改项目缓中趋稳，稳中有难，一如如今的新房市场。

　　03 新房世界里的极致“温差”

　　据凤凰网房产上海站统计，2024年7-8月，上海29个新房项目开盘，认购率超过100%的只有9个，其中5个是单价超过10万楼盘；认购率低于20%的有10个，无一例外位于远郊，崇明、金山、奉贤、松江是重灾区。

　　认购排名前列的楼盘中，越秀苏河和樾府、龙盛湾上、新杨思上园、绿城前滩百合园、融创外滩壹号院、保利琅誉等，基本都是位于中环以内的中高端改善盘，外环外的浦发唐城三期、中环置地中心?润府、招商时代潮派，靠地铁加持打开局面。

　　“上海豪宅市场火爆”的新闻在全国出圈，但浮冰之下，是更多远郊楼盘的滞销现状。

　　7、8月份上海开盘的楼盘中，外环外楼盘大多认购惨淡，如象屿江湾悦府、金融街?崇明金悦府、中建御?园、中企誉品银湖湾、恒都云?、嘉定新城御花园等，由于位置偏远，以及相比当地二手房缺乏性价比，因此少了突出重围的能力。

　　一面是“涨”声四起依然不够卖的市区核心地段豪宅，另一面是郊区无人问津打折促销新房。从去年开始，冰火两重天的极致反差，已经在新房市场上演了许久。而从土拍现状来看，上海楼市这种“割裂感”，或许还会持续相当长一段时间。

　　如此尴尬的局面之下，让市中心好地块“竞品质”，暂缓外围区域的土地供应，减少新房开盘频次和供应量，不失为一个明智的选择。

　　除此之外，针对城市外围楼市的去库存压力，还会不会有更有效的针对性政策也值得期待，毕竟楼市并不是一个完全市场化的市场，土拍背后可以有无形的手在调控，新房市场自然也可以有。

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