评司论企｜万科“瘦身”进行中，再设22.34亿商业Pre-REIT基金_新浪财经

8月13日晚万科发布公告，设立22.34亿消费基础设施基金，将用于收购北京旧宫万科广场、深圳龙岗万科广场资产，推进落实早前提出的稳经营的“一揽子方案”，未来万科将持续聚焦三大优势主业、退出其他业务。

◎文 / 沈晓玲、张少贤

根据万科公告显示，万信金石（南京）商业投资合伙企业（有限合伙），即中信万科消费基础设施基金，由海南万聚盈通企业管理有限公司（简称“万聚盈通”）、深圳市万科发展有限公司（简称“深圳万科”）与中信金石基金管理有限公司（简称“中信金石”）、中信证券投资有限公司、泰康人寿保险有限责任公司共同投资设立，募集规模为22.34亿元，主要用于收购万科持有的北京旧宫万科广场、深圳龙岗万科广场资产以及其存在经营性物业贷款等负债。

其中，万聚盈通为万科全资子公司，认缴出资1000万元，深圳万科认缴出资币124,215.7万元，分别为普通合伙人、有限合伙，万科合计占中信万科消费基础设施基金的比例为56.05%。同时认缴出资100 万元的中信金石将担任基金的管理人，负责基金的投资管理运营等相关工作。

从基金收购标的来看，深圳龙岗万科广场于2013年开业，是万科在深圳开设的首个旗舰项目。作为万科南方区域商业的旗舰产品，深圳龙岗万科广场不仅夯实了万科南方区域商业的根基，同时作为“万科广场”产品线的代表作，也为后续深圳坂田万科广场的开业奠定品牌口碑、产品力的基础。根据万科年报数据披露，深圳龙岗万科广场在2020-2022年间始终位列“集团运营管理的前十大商业项目”中，三年内平均年营收在2.38亿元的水平上。从出租率上看，龙岗万科广场的出租率在这三年间也保持在98%以上的水平，远高于万科商业整体出租率水平，可见深圳龙岗万科广场万科优质的商业项目之一。

北京旧宫万科广场于2016年开业，此前先后经历了融资、股权变动等事件。北京旧宫万科广场原名为北京住总万科广场，最早由北京住总和万科一同持有，从股权上看，北京住总集团下属金第公司、北京万科各持股50%。2023年11月28日，万科发布公告，拟发行14.35亿元CMBS，为北京奥林项目、北京住总万科广场、福州白马路万科里等商写项目融资，根据公告披露，北京住总万科广场3号、4号楼的部分物业的持有人累计向股东借款2.4亿元，用于生产经营活动的资金支出。2024年初，受到万科市场传闻的扰动以及考虑到自身经营状况，北京住总以5.3亿元的价格，将持有的北京住总万科广场50%股权以及2.43亿债权标的出售给万科，至此万科持有该项目100%的股权，同时也为后续整体打包进行融资埋下伏笔。

根据CRIC监测情况来看，在此次设立基金收购北京旧宫万科广场、深圳龙岗万科广场资产之前，万科在商业领域中也是动作不断，以实现经营性资产商业模式的闭环。一方面，万科通过公募REIT的方式实现退出，比如以杭州西溪印象城作为底层资产的中金印力公募REIT已于深交所上市。而此次设立Pre-REIT基金，未来也存在通过对接公募REITs，从而实现退出。另一方面，万科通过大宗交易，出售持有物业，直接回笼资金，比如2023年11月22日，万科以8.8亿元的价格将广州天河万科广场出售给广百股份；2024年2月，万科将上海七宝万科广场以23.8亿元的价格出售给领展资管，根据万科年报披露显示，上海七宝万科广场2020-2022年是万科商业板块内盈利能力最好的项目，三年间分别以3.7亿元、4.4亿元、4.1亿元的营业收入位列当年“集团运营管理的前十大商业项目”TPO1的位置；2024年7月，万科继续出售优质资产项目，上海南翔印象城MEGA48%股权、万科招商理想城5号地块96套库存商业纷纷“出手”换取资金回笼。

今年1月，万科内部发布组织调整和人事安排，成立商业事业部，万科7区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，为商业整合打下基础；4月，郁亮在万科股东大会上提出万科的“瘦身计划”，退出非主业投资、推进大宗资产交易（计划每年完成200亿），未来将聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，打造行业标杆、服务标杆。结合万科近期在商业领域的动作，万科未来将持续退出优质商业项目，聚焦回到最有竞争力的业务上，提高企业在行业深度转型关键时期的抗风险能力。

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