博鳌观点丨保利发展：读懂三大转变，迈进行业品质时代|房地产_新浪财经

　　近日，2024博鳌房地产论坛在海南举行，本届博鳌房地产论坛升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，以“博鳌新力量”为主题。保利发展控股集团副总经理唐翔受邀参加，发表题为《读懂三大转变，迈进行业品质时代》的演讲，分享保利发展控股对行业趋势与未来企业机会的思考与实践。

　　保利发展控股集团副总经理唐翔受邀参加，发表主题演讲

　　读懂三大转变

　　迈进行业品质时代

　　保利发展控股集团副总经理唐翔

　　5月17日全国保交房工作会议强调：“要深刻认识房地产工作的人民性、政治性”。重申了房地产业作为国民经济支柱产业的基础作用，更强调了住房建设对社会民生的重要意义。

　　保利发展控股一直在思考如何应对行业周期和供求关系的新变化，如何满足人民群众对优质住房的新期待，稳健走好每一步。

　　一

　　三大转变，推动行业走向新周期

　　宏观因素转变

　　从外部条件影响到资产价值回归

　　国内资产价值回归，经济长期向好的基本面没有变。国内经济政策如果进一步放宽，扩大内需，有利于市场修复和促进消费。

　　行业模式转变

　　从高速增长上半场换挡品质时代下半场

　　一是政策利好：大部分城市已全面解除限购，限售、限价政策也陆续解除。贷款利率下调、首付比例已为历史最低，购房成本和门槛降低，释放了购买力。中央接连发布政策，加大保障房建设与供给，包括收购存量房用作保障住房。

　　二是行业出清：行业经历了深度调整，最坏时候已经过去。一是我国前期调控更加坚定有力，中国本轮调整相对温和。二是行业产能出清后集中度将显著提高，企业利润有望得到修复，发展将更为稳健。保利发展控股从2021年开始就坚定去库存，在新周期轻装上阵。

　　三是转折换档：高质量发展已经成为国家现代化建设的首要任务，行业进入增速换挡期。房屋消费已经解决了“有没有”的问题，未来要解决品质的问题，关键是把握市场结构性机会。从2021年开始，保利发展控股就先后提出行业进入“五化”、“减量减速”和“品质时代”，不断预测行业转换，就是为了找到新发展模式。企业只要夯实基本功，抓紧机会调整结构，就能迎来高质量发展。

　　四是科技赋能：房地产正迎来人工智能技术爆发式发展、行业集中度快速提升的双重机遇。一方面，新兴技术渗透到行业的管理链条，可以赋能企业更高效地生产、更精准地匹配客户需求。另一方面，客户对人居智能、绿色低碳有了更高的要求，科技成为产品竞争力的重要一环，保利发展控股也正积极地与华为、广汽等企业开展合作。房企要积极地拥抱新技术，才能形成新质生产力和新的产品竞争力。

　　客户需求转变

　　从追逐房产增值转变为重视居住价值

　　一是有效需求绝不会消亡。市场和产品变化太快，客户不是没有需求，而是在观望，等待更优的政策、更新的产品。但还有大量城市人均居住面积小、房龄老，商品房比例偏低。二手房挂牌最主流的原因就是换房，包括换学区更好、换面积更大、品质更好的居住环境等，保利发展控股要做的就是激活这些有效需求。

　　二是客户需求在不断升级。“买房子”是为了“买生活”。新一代客群，对审美、功能、个性化的需求大幅提升，客户认为，好的生活不仅仅是住宅本身，还与街区、社区氛围以及城市融入密切相关。去年，保利发展控股就已经把“好产品、好服务、好生活”三好房子作为核心战略，建立产品、服务与生活场景的强关联。

　　三是品质兑现力成为产品认同的核心。购房者不再把开发商实力与交付实力等同。与2022年相比，品质兑现力成为决定购买的重要决策因素。

　　面对国际经济、行业模式和客户需求的三大转变，行业将进入新周期――“品质时代”。时代在变，但人民对美好生活的向往始终不变，对不动产的需求也在不断升级。因此保利发展控股坚信：行业未来仍有充分的发展机遇，关键是抓住结构性机会，挖掘潜在需求，通过高品质产品和服务，为客户创造更多价值。

　　二

　　新周期的保利发展战略

　　以品质引领产品力重塑

　　产品体系化全面升级

　　01 稳定客户预期，重塑产品品牌体系

　　行业高速发展时期，产品同质化严重，即使有品牌区分，但多是散点开花，谈不上系列化。大部分客户只对企业有认知，对产品没有认知。当市场竞争加剧，客户有了更多的选择，需求也在升级和细分，亟需用产品系快速建立客户认识。

　　2022年开始，保利发展控股借鉴酒店、汽车的产品系逻辑，从人文主义出发，重构保利发展控股的“天悦人和”产品系。

　　“天”字系突出经典传承，“悦”字系强化东方风骨，“和”字系重视都市烟火，满足各类客群对高端配置、文化格调、环境性能等不同产品偏好。在品牌框架下，产品的标准和预期稳定，同区域内的相同品牌相互借力，降低了生产和传播的难度，形成了品牌势能。

　　02 聚焦生活场景，呈现保利人文社区

　　客户对产品的追求，实际是对生活的追求。保利发展控股的产品体系，将产品与品牌、服务配对形成生活场景。保利发展控股称之为新时代的人文社区，用场景联接社群，将业主与文化、空间、自我、邻里、自然和未来联系起来。

　　这些生活场景，被放进了全维度实景示范区，在项目销售期间让客户眼见为实，显著促成了购买。

　　03 适应市场变化，快速迭代产品体系

　　客户对产品颜值、功能的要求越来越高，导致产品迭代越来越快，近乎内卷。而项目、产品、客群偏好分化越发显著，不能生搬硬套地去“套娃”。

　　因此公司建立了“打样―封装―迭代”的一套管理逻辑，在沉淀标准的同时，可进行在地化的创新、升级，形成螺旋式上升的产品力。品牌系列也不能一成不变，要根据客群需求随时补充丰富。今年，保利发展控股就将推出主打城市度假松弛感的新品牌。产品系迭代永远在路上。

　　04 数字化手段，高品质管理产品模块

　　产品系的品质稳定至关重要，因为一旦品牌具备全国性的影响力，势必一荣俱荣、一损俱损。

　　品质时代的产品体系，应该是覆盖客群定位、产品建造、服务体系乃至传播方式的全周期系统。公司参考制造业的做法，建立了一套产品封装复用的逻辑。

　　将研发创新类的项目进行评估、优化后，形成从图纸、成本、材料、工艺到供方的模块化工具包。应用BIM技术搭建数字孪生平台，实现图模协同，一键出图。供方、材料数字信息贯穿始终，确保设计到交付全流程品质的稳定输出，避免重复犯错。其中的一些模块，还可以像“活字印刷术”一样灵活迭代替换。

　　服务场景酒店化不断提升

　　从产品到客户，必须靠服务来链接。为了让每一类客群都获得称心的服务，保利发展控股对照“天悦人和”的产品系，配置了“东方礼遇、四时雅集、亲情和院”三大服务标准。

　　01 读懂客户需求，树立真正的客户思维

　　2024年，保利发展控股开展了一次深入调研，发现客户需求涉及的场景和深度在不断进化。只有满足细分的需求，才能真正设计出令业主满意的服务。

　　02 酒店化场景定制，满足细分客群

　　很多人因为喜欢一个酒店的服务，出行时首选某个品牌。因此，保利发展控股借鉴酒店来打造服务场景，希望客户也能因为保利发展控股的服务，选择保利发展控股的房子。

　　保利发展控股把服务细化为若干关键场景，封装场景包和场景库。提取出“全龄友好、细节上心、居旧如新、社文上新”4大板块，细分了19类场景概念。在三大品牌的服务标准中，还提供了不同的模块，可根据项目组合选用。

　　供采集约化全面加强

　　产品和服务是基础，而要在行业竞争中取得先机，必须确保品质稳定、成本最优，稳定的供应链成为关键。房企要加强供应链的垂直整合、高度协同。

　　公司在产品封装中深度嵌入了材料、工艺、供方信息，就是为了向制造业学习，打造保利发展控股的良品供应链。

　　01 品质优先，供采集中统筹力度加大

　　保利发展控股的目标是通过集约化管理，实现带量采购，利用规模优势保障品质，并且做到全过程成本更优。

　　有的房企在某个区域的口碑很好，但一旦走出这个区域，品质就失控。一是各地供方差异大，二是供方数量太多、良莠不齐，甚至劣币驱逐良币。现在市场规模总体收缩、慢下来反而是一件好事，可以去伪存真。

　　所以，从“全国一个供方库”开始，保利发展控股今年开展了全面的供采改革，总部利用供方信息管理平台，对四大片区供方集中统筹管理，执行“三个穿透”――即“法人穿透、团队穿透、关键资源穿透”，对供方的企业经营能力、履约能力、上下游资源整合能力进行分类分档评价，确保优质供方占比不断提升。

　　其次是调整合约规划，加强采购集中管理，总部统筹的集采覆盖除地价外直投的大部分。

　　保利发展控股推行“阳光招采、公开寻源”。供采改革以来，许多优秀施工企业、材料设备供应商首次进入保利发展控股合作名录，充分说明市场调整、需求变化促进了资源重新分配，对优秀的供应商来说是一个机会。

　　02 C端牵引，产品研发与供方共创

　　在市场快速增长阶段，产品标准化曾是提高效率和降低成本的有效手段。而从营销和成本出发的B端思维，造成产品雷同、大牌低配。

　　为什么越来越多的年轻人买国产新能源车，就是因为配置更满、性价比更高、有超配的获得感，这点值得地产同行学习。

　　保利发展控股的精装供应链，以客户为中心，在产品设计和开发阶段就考虑到多样化的需求，紧密联动供方进行创新。

　　一是下沉C端市场，对集采产品进行全面升级。保利发展控股今年的厨房电器、卫浴五金等新款产品都是根据家居市场、小红书上的最新趋势，要求厂家创新升级的。

　　二是根据客户洞察，与战略供应商联合研发，形成拥有自主知识产权的“保利良品”。例如跟超级智慧家合作研发“保利智家”-智能家居系统，可链接保利社区专属场景。跟国内厂家合作研发保利“和璞牌”智能马桶，用普通马桶的价格就能配置轻智能功能。

　　总部研发牵引，供方共研共创，定制出了更具性价比、更具获得感的产品，增强了产品核心竞争力。

　　03 科技融入，材料工艺强化绿色与节能

　　随着环保意识的增强、智能家居技术的普及，绿色建筑和智能家居成为产品竞争力的重点。而在可持续发展大背景下，企业有责任推进供应链的绿色转型。

　　2023年，保利发展控股推出科技创新“和翎计划”，聚焦“人本化、绿色化、低碳化、智慧化、产业化”五大方向，打造“智慧宅、未来宅、健康宅、低碳宅”。目前公司的供应链不仅纳入了三恒空调系统、无醛板材、装配式卫浴，还要求集采家电节能耗优于国家标准。在绿色供应链支持下，近3年保利发展控股共建设了约60万?超低能耗住宅，预计未来每年可减少碳排放约700-800万吨。

　　04 AI应用，供应链管理数字化转型

　　制造业的供应链已经高度智能化，房地产亟需通过AI、数字化等科技，实现传统生产力的变革、资源高效整合。保利发展控股从去年开始，就在研究如何将AI技术应用于在房地产建造领域。

　　公司搭建了数智化供应链采购平台，通过AI转译技术图纸，智能匹配、调用产品封装库中的数据，一键生成视觉模型和深化施工图，一键导出工程类材料清单。AI的超高算力，可极致优化损耗、实现设计零变更。一套数据贯穿“采购→验收→对账→付款”全流程，可通过智能决策辅助带量采购。信息化平台可对供应链的物流-品质-服务进度进行监控，实现对设计、采购的一站式管控。

　　房地产行业的品质正“卷”入前所未有的高度，房贷利率与政策对购房者来说是非常友好的时刻，值得市场更强的信心。

　　保利发展控股坚持用全局性眼光去理解行业的转变，用系统性思维重塑产品体系，推动产业链资源的整合利用，向制造业化、极致专业化发展。

　　轻舟已过万重山，前路漫漫亦灿灿，拥抱品质时代的转变，激活有效需求、抓住结构性机会，必定能有长久的发展！