穆迪：下调万科企业公司家族评级至“B1”，展望“负面”|穆迪_新浪财经

　　久期财经讯，8月13日，穆迪下调万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK)及其全资子公司万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited.，简称“万科香港”)的以下评级：

　　1.万科企业的公司家族评级从“Ba3”下调至“B1”;

　　2.万科香港中期票据计划的有支持高级无抵押评级从“(P)B1”下调至“(P)B2”;

　　3.万科香港所发行债券的有支持高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”。

　　上述中期票据计划和高级无抵押债券由万科企业、万科香港和债券受托人之间签订的股权购买承诺及维好协议提供支持。

　　上述实体的展望维持负面。

　　穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“评级下调及负面展望反映了穆迪的预期，即由于合约销售额疲软和持续的利润率压力，未来6-12个月万科企业的信用指标将进一步削弱，与此前评级水平不相符。”

　　“尽管万科企业因其巨大的再融资需求而面临财务风险，但其向境内银行进行长期抵押融资的能力部分地缓和了风险。”Tsang补充道。

　　评级理据

　　虽然政府采取了支持措施，但中国房地产业的复苏仍然缓慢。因此，穆迪预计，在未来12-18个月内，万科企业合约销售额的下降速度将快于穆迪之前的预期。

　　穆迪预计2024年万科企业的合约销售额将从2023年的人民币3,760亿元下降30%左右，而穆迪此前的预期是下降约25%。2024年前7个月，万科企业的合约销售额下降了约35%，约为人民币1,470亿元。

　　穆迪还预测，2025年万科企业的合约销售额将同比再下降20%，因为该公司为保持流动性而对新项目进行的控制性投资可能会进一步降低其未来的合约销售额。

　　此外，为了在下行周期中提振销售，穆迪预计公司将不得不对某些项目提供折扣优惠，而这将降低其利润率。

　　因此，万科企业的信用指标将削弱，穆迪预计未来1-2年内，万科企业的EBIT/利息比率将从2023年的4.3倍下降并趋近于2.2倍，同期调整后债务/EBITDA比率将从4.6倍上升并趋近于7.5倍。上述预期信用指标令公司处于B评级水平。

　　该公司的债务削减计划可能会部分缓和其主要信用指标的转弱，但在没有处置资产的情况下，其债务削减规模预计不大，而且在目前的房地产市场下行周期中，资产处置的实施将面临较大的不确定性。

　　鉴于万科企业为满足经营和再融资需求，成功筹集了新的银行贷款，其中大部分为抵押贷款，公司的再融资风险有所缓和。今年上半年，该公司已全额偿还了约105亿元人民币的到期境外债券和50亿元人民币的境内债券。

　　尽管如此，该公司在未来12-18个月内仍将有相当大的再融资需求，必须保持稳定的境内银行贷款渠道，以将流动性缓冲保持在适当水平。

　　穆迪认为，在与其第一大股东深圳市地铁集团有限公司(Shenzhen Metro Group Co Ltd.，简称“深铁集团”)及深圳市政府的密切联系的支持下，万科企业有望继续获得有抵押银行贷款。但公司对抵押融资的依赖程度较高，这为其无抵押债务再融资提供了必要的流动资金，但将削弱其财务灵活性。

　　该公司积极处置资产可为其提供替代性流动资金，但折价处置会导致经济损失，削弱公司的股本基础。该公司披露的2024年上半年可能净亏损70亿至90亿元人民币的盈利预警反映了上述情况。

　　尽管如此，穆迪认为万科企业的流动性仍然充足。截至2024年3月31日的810亿元人民币非受限现金，加上预计的经营现金流和2024年第二季度新筹集的资金，将足以覆盖未来12-18个月的土地支付和再融资需求。

　　万科香港票据和中期票据计划的高级无抵押债务评级包含该公司的个体信用实力以及母公司支持带来的2个子级提升，反映穆迪预计必要时万科企业将向万科香港提供财务支持。

　　环境、社会和治理(ESG)因素方面，万科企业的公司家族评级考虑了该公司：财务状况较弱;以及在严峻的市场环境下保持稳定的无抵押融资渠道和强大的流动性缓冲的能力转弱。

　　可引起评级上调或下调的因素

　　由于展望为负面，万科企业的评级上调的可能性不大。

　　但是，如果万科企业能够改善其合约销售额和财务指标、恢复无抵押融资渠道并保持充足和稳定的流动性缓冲，则穆迪可能将其展望调整为稳定。

　　表明评级展望稳定的信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续高于2.5倍，以及债务/EBITDA比率持续低于7.0倍。

　　但如果万科企业的合约销售、信用指标或者流动性缓冲进一步恶化，则穆迪可能进一步下调其评级。若公司融资渠道恢复的可能性不大，或大幅增加抵押融资的使用，进而导致其公司财务灵活性和流动性受限，则其评级也将承压。

　　评级下调考虑的信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续低于2.0倍，或调整后债务/EBITDA比率持续高于8.0倍。任何流动性恶化的迹象，如受限制用途现金大幅增加或无限制用途现金/短期债务比率降至1.0-1.25倍以下，也可能引发评级下调。

　　若万科企业向万科香港提供支持的意愿或能力减弱，或万科企业高级无抵押债务债权人的从属风险增大，则万科香港的高级无抵押评级有可能下调。

　　万科企业股份有限公司于1984年成立，1988年开始房地产运营。按合约销售额计算，该公司是中国最大的房地产开发商之一。该公司于1991年在深圳证券交易所上市，2014年于香港联交所上市。深圳地铁由深圳市国有资产监督管理委员会全资拥有，是万科企业的最大股东，截至2023年底持有万科企业27.18%的股份。