今年第二季度，南京高科合同销售面积同比下降98.25%，合同销售金额同比减少91.14%
有高峰，就会有低谷。
经历了十几年的飞速发展，房地产行业如今的底层发展逻辑已悄然发生改变。一方面，房地产企业想要获得更多的银行贷款，必须降低杠杆水平。另一方面，随着市场逐渐饱和，消费者的判断也更加理性。多重因素的叠加，让地产行业的冬季显得格外漫长。
据中指研究院发布的《2024年1―7月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，2024年1―7月，TOP100房企销售总额为23909.4亿元，同比下降40.1%，降幅较上月继续收窄1.5个百分点。
从近期已披露上半年财报的上市公司来看，亏损和下滑也成为主旋律。港股公司中，恒隆地产（0101.HK）股东应占溢利10.61亿港元，同比下滑55.72%；太古地产（1972.HK）股东应占溢利17.96亿港元，同比减少19.21%；九龙仓置业（1997.HK）由盈转亏，上半年股东应占亏损10.52亿港元。A股公司中，*ST中迪（维权）(000609.SZ)上半年归母净亏损为7473.69万元，同比扩大50.47%。仅新华联（维权）（000620.SZ）上半年实现营业收入15.75亿元，归母净利润为4851万元，同比大幅扭亏。
截至8月12日，A股和H股公司中，约有82家房企发布2024年上半年业绩预告，其中47家企业预计出现亏损。
作为深耕长三角城市群核心城市的老牌房企，尽管南京高科还未披露2024年上半年的业绩情况，但从其发布的第二季度经营数据来看，预期并不乐观。
标点财经、投资时间网研究员注意到，继2024年第一季度合同销售额大幅下滑之后，南京高科第二季度的经营情况依然严峻。期内，该公司合同销售面积同比下降98.25%，合同销售金额同比减少91.14%。值得关注的是，南京高科2022、2023年第二季度合同销售面积分别同比增加1800%、1105.26%，而合同销售金额则分别同比增加810.94%、162.4%。
从暴增到骤降，导致南京高科销售额巨变的原因是什么？
销售额断崖式下滑
南京高科成立于1992年，历经32年的发展，公司逐渐形成了房地产、市政、股权投资三大业务板块。从2023年各业务收入比例来看，房地产开发销售业务收入占比74.12%，市政基础设施承建收入占比17.01%。从地区来看，南京高科的地产项目全部位于南京市。
从收入增速来看，南京高科2023年的房地产开发销售同比下滑3.93%，是主营业务中唯一出现下滑的板块，毛利率则同比下滑8.08个百分点至9.64%。这也成为南京市房地产实际发展情况的缩影。据克而瑞统计，南京市2024年上半年的供应面积为130.0万平方米，成交面积为163.2万平方米；2023年上半年的供应面积为291.0万平方米，成交面积则为373.4万平方米。
行业遇冷之下，南京高科2024年上半年的销售情况也不乐观。公告显示，2024年1―3月，南京高科房地产业务合同销售面积同比减少99.49%，合同销售金额同比减少95.33%。公司2024年第二季度合同销售面积同比下降98.25%，合同销售金额同比减少91.14%。整体来看，公司2024年上半年合同销售面积同比减少98.92%，合同销售金额则同比下滑92.91%。
值得关注的是，2024年上半年，南京高科没有任何新增房地产项目储备。
对此，业内人士表示，当前商品房销售仍然较为低迷，房企投资拿地力度与销售紧密相关。同时，房企对行业发展信心不足，不愿意加强投资拿地。房地产行业风险仍在发生，企业要优先确保安全。由于行业调整的加剧，如今的地产企业不再热衷于拿地，而这背后显现出的是夏长和冬藏的道理。如果说之前的那些年是房地产发展的增量周期，那么现阶段便已经步入缩量周期。
据国家统计局数据，今年1―6月，我国新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。
有分析指出，随着房地产行业整体进入下行周期，现阶段最为稳妥的经营方式就是放缓，尽一切可能降低消耗来度“寒冬”。
经营性现金流入不敷出
对于现阶段的地产企业而言，最为理想的方式就是投资的项目按照预期销售后让资金迅速回笼，但地产行业目前的最大风险也来自于此。
受房地产行业整体下行及项目所处区域的市场环境影响，南京高科2023年对具有减值迹象的项目计提资产减值损失，共计提减值准备约6.08亿元，创出近五年来新高。
资料显示，南京高科主要存货集中在开发建设中的项目。其中，“迈上品院”和“紫尧星院”分别于2019年和2021年开工。不过，这两个项目销售情况并不乐观。截至2023年底，迈上品院销售率不足四成，紫尧星院的销售表现则更差一些，可供出售面积约10.73万平米，但仅售出3434.69平米。这也成为南京高科2023年存货减值计提准备超6亿元的主要原因，其中，紫星荣院计提1585.18万元，紫尧星院则计提5.92亿元。
据了解，紫尧星院定位于高端户型，售价要高于周边小区约1.2万/平方米，且主力户型为三居、四居的大户型，这地产需求放缓的当下，难免会出现销售遇冷的境遇。
针对2024年的开发计划，南京高科在年报中指出，公司2024年计划新开工面积5.16万平方米，预计较2023年实际新开工面积减少80.85%；计划竣工面积30.36万平方米，预计较2023年实际竣工面积减少11.90%。
分析认为，房企减值压力除了行业下行影响之外，还取决于项目布局和开发模式。由于下行周期，城市以及区域板块之间市场分化严重，其中包括一些二线城市的郊区项目。由于推盘去化情况不容乐观，故此房企都面临着较大的资产减值压力。据统计，截至2024年6月，我国商品房待售面积达7.39亿平方米，同比增长15.2%，依然处于高位。
2023年计提约6.08亿元的资产减值准备，也导致2023年南京高科的归母净利润减少3.65亿元，这是2015年以来，该公司年度归母净利润同比增速首次出现负增长。
业绩下滑令南京高科的现金流持续承压。财报显示，2023年以来，该公司经营性现金流净额持续为负。截至2024年第一季度末，南京高科经营活动产生的现金流净额为-3.90亿元。同期，公司货币资金为10.92亿元，不足以覆盖48.53亿元的短期借款及11.61亿元的一年内到期的非流动负债。
2023年第一季度至2024年第一季度南京高科经营性现金流净额情况
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