核心观点:公司核心业务为上海张江片区的产业载体开发出租和科技产业投资,目前看已结出累累硕果。上海科创中心建设看张江,张江高科技园区在十四五期间全力做强集成电路、生物医药、人工智能三大产业,有望在中国高质量发展中进一步提效增速。公司长期深耕张江片区建设,截至2022 年年底用于出租的物业面积达133 万方,计划于未来3 年内完工的300万方物业有望为业务带来新增量,同时公司发行的产业园区REIT 帮助公司有效盘活资产并使公司具备稳定的投资收益。
公司科技产业投资对业绩的贡献长期保持在50%以上,知名投资标的包括上海微电子、微创医疗、蓝箭航天、智己汽车、民生证券等,极具潜力的投资标的有望为公司业绩和估值做出更大贡献。
摘要
深耕张江片区建设,物业租赁及收入规模有望跨越式增长。
公司长期深耕张江片区建设,截至2022 年年底用于出租的物业面积达133 万方;以集电港、科学之门、张江西北区域为代表的区域建设稳步推进,带动公司物业租赁收入提升,2023年前三季度公司租金总收入7.7 亿元,同比增长35.7%。根据规划,总建面约300 万方的在建项目将于未来3 年内全部完工,有望进一步增大公司租赁物业规模,推动租赁收入增长。
借力REIT 盘活资产,退出机制完善支撑公司现金流及产业投资能力。通过将资产出售给华安张江REIT,公司持续获得收益,2021 年6 月华安张江REIT 上市为公司带来收益近1 亿元;2023 年6 月张江REIT 首批成功扩募,为公司带来投资收益近4 亿元,实现了对资产的有效盘活。公司通过REIT 有效提升资金使用效率,进一步加速园区建设和科技产业投资。
投资收益已成业绩主要支撑,成功案例频现。2015 年公司将自身定位为“科技投行”,积极持续进行产业投资,产业投资收益对业绩的贡献程度长期保持在50%以上,反映投资规模的长期股权投资与可供出售金融资产合计规模已达112.7 亿元。
公司的科创投资投向半导体、医药、航空航天等卡脖子工程及新兴产业领域,成功案例频现,包括光刻机龙头企业上海微电子、高端医疗器械公司微创医疗、航天综合服务商蓝箭航天、新能源车企智己汽车、知名金融机构民生证券等。
给予买入评级,看好公司深耕张江的持续盈利能力与发力科技投行的发展前景。我们预测公司2023-2025 年EPS 为0.66/0.80/0.92 元,给予买入评级。
风险提示:物业销售结算不及预期、物业出租水平不及预期、投资标的发展不及预期。
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