纾困房企创新模式：房企发债，AMC代偿

　　近日，冠城大通发布公告称，“20冠城01”债券拟由东方资产进行偿还，共计17.3亿元本金。东方资产偿还后，冠城大通与东方资产形成新的债权债务关系，东方资产可对该笔债务重组。这种化解房企债务风险的模式在不良资产行业可称得上是创新之举，暂缓了房企债务压力。

　　纾困房企首例：AMC为房企“还债”

　　债务重组、帮忙引入投资人，融资代建是当下资产管理公司化解房企债务危机的主要操作模式。直接购买房企已经发行的债券，并进行债务重组，在诸多纾困房企案例中尚属首次。

　　福建房企冠城大通日前公告：根据公司实际经营需要，及“20冠城01”债券持有人会议的相关约定，董事会同意公司就“20冠城01”债券与东方资产开展业务合作，由东方资产为公司代为偿付“20冠城01”债券17.3亿元本金，并签署《代偿协议书》、《债权债务确认协议暨还款协议》。在东方资产代偿后形成新的债权债务关系，即公司对东方资产负债17.3亿元，偿还标的负债期限不超过1年，经东方资产同意后可延长期限，还款条件和资金成本等由双方签署书面协议确定。

　　值得注意的是，冠城大通此前的合作对象是中国华融，起初拟由中国华融来出资购买“20冠城01”债券，当时还计划该部分债券登记至华融资产名下后，冠城大通和华融资产共同向上交所申请注销该等转售债券，并将该部分债务重组为中国华融对冠城大通的债权。但不知何种原因，中国华融退出，东方资产最终接盘。

　　购买债权人手中某一家公司的债券，将债权高度集中在资产管理公司手中，方便资产管理公司对该公司破产重整方案的推进和执行，这种方式在不良资产行业是经典的操作模式。

　　例如，业内熟知的超日集团破产重整。2014年上海超日宣布违约，“11超日债”也打破了中国债券市场零风险的纪录，当时其总资产24.5亿，总负债却有69.7亿。面临着近百项的诉讼和仲裁。和一般企业遭遇破产危机不同，其牵涉面太大。有近6万名股东、6465名“11超日债”的持有人。彼时，作为破产重整主导人的长城资产从分散的债权人手中收购了7.47亿元的非金债，才得以让重整方案获得69.89%投票通过。这当时是创新之举。

　　再比如，2019年，中国华融参与辽宁辉山乳业的重整，也是收购了其债权，最终成为新辉山的最大债权人和股东。

　　但是上述操作模式只出现在进入重整程序的企业中。像冠城大通这样尚未发生违约的企业，在AMC化解房地产债务风险的诸多案例中，尚属首次。目的是将风险处置前移。

　　最核心资产抵押给东方资产

　　此次东方资产入局，冠城大通以北京太阳宫房地产开发有限公司95%股权等为17.3亿债务提供质押担保，这是其最核心的资产。2009年，冠城大通介入占地近80万平方米的太阳宫新区D区土地一级开发，涵盖征地、拆迁和场地平整工作，使该地块即满足收储上市前置条件，政府将在对该地块进行收储后按照约定利润率予以结算，目前该地块已经完成收储和招拍挂。

　　冠城大通前身是成立于1988年的上市公司福州大通机电股份有限公司，主业电磁线业务；2002年，聚焦地产业务的香港冠城集团董事局主席韩国龙通过股权收购的形式入驻该家公司，实现曲线上市，更名为现今的冠城大通股份有限公司，电磁线、房地产业务双线并重。在房地产项目上，以北京、南京为重点发展区域，在售项目为冠城大通百旺府、西北旺新村项目、铂?花园、冠城大通华熙阁、冠城大通蓝湖庭、冠城大通华宸院、冠城大通华玺等。

　　在其发展历程中可以看出，房地产是其”多元化发展“的触角，并非主业，所以整体规模并不大，与华远地产、天房置业等相近。受市场环境低迷及公司项目可供出售面积减少影响，今上半年共实现合同销售面积 6.48 万平方米，同比下降 53.01%，实现合同销售额 9.92 亿元，同比下降 57.52%。债务并规模不大、仅存一只信用债“20冠城01”。而太阳宫地块和其入股的富滇银行是其最有价值的砝码。

　　为何冠城大通不选择债券展期却选择资产管理公司代替偿还？债务展期对于上市公司的信用来说有很大影响，此举可避免债券大幅波动。不过这种方式对于房企而言也只是暂缓了债务，后期还要靠房企自己解决财务问题。

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