做空机构盯上了最后的尖子生

　　2022年8月10日，是值得在内房股历史上狠狠记上一笔的日子。

　　这一天，地产行业里硕果仅存的“优等生”们，遭遇全线大跌――

　　万科企业跌超3%，碧桂园、旭辉、美的置业、恒盛地产、时代中国跌超5%，弘阳集团跌超10%。

　　领跌的是堪称“民企堡垒”的龙湖集团，最终以16.4%的跌幅收官，一天之内市值蒸发了250个亿。

　　讲真，在业内人士和投资者们的心中，龙湖可能是行业里最不可能出现爆雷的千亿级民企了――

　　不但连续六年保持在“三道红线”全绿档的水平，还被监管选为首批境内发债“示范房企”之一。

　　当其他的房企都在为了还债苦苦挣扎展期的时候，龙湖不但早早清掉了年内的债务，还成功发了三次公司债，融资利率之低，堪比国企。

　　有这么个过于稳健的基本面在前，遭遇杀跌时，业内人士和投资者们都是错愕的，毫不夸张地说，打开行业群，到处都是打听内幕的声音。

　　好在龙湖的管理层还是很淡定的，盘后第一时间站出来辟谣，提振信心，票交所也深夜发文，做了一轮官方背书。

　　于是，今天龙湖股票开盘大涨超10%，内房股跟随普涨，最终以红盘收官，这一场突如其来的危机，算是有了个平稳的过渡。

　　那么，现在可以复盘一下，昨天到底发生了什么。

　　如大家所知的那样，昨天早上，瑞银发了一篇研究报告，标题很有意思，叫做：“中国开发商们如何烧钱”。

　　说是“中国开发商”，但仔细一看，主要的分析对象直指碧桂园、万科、龙湖、旭辉这四家，可以说，就是当下最主要的，仍在正常运营的非国有大型房企。

　　瑞银分析师通过2022年上半年的合同销售、土地收购和截至2021年底的未支付土地溢价进行估算，最后的结论是――

　　这四家房企都在2022年上半年产生了负现金流，投资者担心这种现金消耗速度的可持续性，并将碧桂园和龙湖的评级下调至「中性」。

　　一句话：

　　没有歧视谁，在座的各位都是辣鸡。

　　但这种计算方式有多不严谨呢？

　　首先，不是所有的土地都需要马上付钱，在当下这种鼓励收并购的大环境下，很多土储甚至是以承债式收购的方式获取，无法通过地价简单计算现金流；

　　其次，买地本是持续经营的必备，却被作为现金流的负向指标。

　　于是，龙湖这种难得的有钱主动拿地，可以在上半年逆势吃入141个亿土储的房企，反而成为“现金流出65个亿”的典型公司，成功躺枪。

　　最后，瑞银说“因为银行的国有企业地位，我们相信他们（国有房企）会获得融资”，完全忽略了优质民企融资也在逐步放开的事实。

　　但民企融资也不是铁板一块啊，就说龙湖吧，上半年也顺利融资了50个亿啊！

　　这么个站不住脚的，对几乎所有幸存的大型民营房企进行“无差别攻击”的报告，一拿出来，港股的投资者们立马就信了。

　　为什么？

　　在凤凰网风财讯的文章里，提到一个细节：

　　在部分内房股价格大跌的同时，它们的“做空股数”大增、空头持股比例剧烈拉升。

　　我拉了一下龙湖的数据。

　　在今年5月、6月，港股龙湖集团每天的沽空比例都在10%左右，7月份以来，沽空比例开始上升，而8月10日、8月11日两天，沽空比例瞬间升到了接近30%的水平――

　　看得我有点胆战心惊。

　　评级机构发布研究报告+释放真真假假的市场传言，已经成为做空机构针对内房企的惯常操作，在此之前，远洋、金地、旭辉……都已经轮番遭遇过了。

　　而这种操作手段的效果有多好呢？就像雪球网友开玩笑说的那样――

　　宇宙万物的一切利空，哪怕是一粒沙，落到港股头上，都会变成一座山，若是内房股……那就是珠穆朗玛。

　　8月底是港股的中报季，如今的内房企们处于静默期，控股股东不能增持救市，披露信息也十分受限，算得上是做空的“天时”。

　　于是，研究报告已经不是客观分析，而成了操纵市场，获取利益的武器。

　　还是蛮悲哀的。

　　那么，为什么这次无差别攻击里，大跌的是龙湖？

　　其实也很简单，在这群示范房企里面，龙湖PB更高。

　　PB也被称为“市净率”，就是用总市值除以净资产。

　　目前，在港股上市的龙头房企中，碧桂园的PB大概是0.23，万科企业是0.55，而即便是在8月10日的大跌之后，龙湖集团的市净率仍在0.83。

　　也就是说，相比其他房企，龙湖集团的股票一直相当坚挺，理论上，“杀估值”的空间更大，空头也有机会赚得更多。

　　只是，这次遇上了更“刚”的龙湖。

　　就像我之前在《金地“坦白局”中隐藏的烂尾楼规避大法》里提到过的，从房企开始出清到现在，已经有一年多的时间，足够漫长到清退许多有明显短板的房企。

　　目前，还在坚守的房企越来越少，能够被做空的对象也越来越少，“秃鹫们”的目光不得不投向那些民企和混合所有制企业里，最最中坚的力量。

　　做空的理由越来越无厘头，而面对的对手，也越来越强大了。

　　就像这次，针对做空报告的质疑，吴亚军选择了直接回怼――

　　“龙湖目前为止到年底，所有债务都还清了，没有未偿还的硬性债务，下半年可能主动归还明年到期的银团。”

　　作为在行业下行期闯入世界500强的房企，龙湖有着异常强大的财务自律，目前外债占比不到30%，短期债务占比10%左右。

　　此外，尚未使用的公司债、中期票据、境内综合授信额度2112亿元，还有约4.73亿美元的美金债或银团贷款额度。

　　在现金流上找毛病，确实不太能站得住脚。

　　更何况，龙湖的销售是真的在回暖，吴亚军透露，龙湖7月份全口径销售额大概182亿，同比去年仅仅下降4%，8月还有几个比较大的项目推盘，未来“非常有信心”。

　　并且，吴亚军还给了一段非常提气的回应――

　　现在是行业最黯淡的时候，但我们应该往光明看，往机会处看。

　　国家的政策一直在想办法让行业回到正确的轨道上……不会大水漫灌，而是会频繁的小步出台。

　　行业出清后对于优秀公司、对于龙湖这样的公司，一直会存在机会。

　　现在行业里，太缺乏这种充满信心的表达了。

　　讲真，作为民营房企最后的堡垒，如果连龙湖都扛不住一句谣言，那么，对这个行业的信心，才是真正的重击。

　　还好，龙湖守住了。

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