最近，中达证券发布调研报告称，6月初至17日，其覆盖的42个主要城市新房成交面积环比增长49%，并依此确认6月前半个月市场销售出现回暖。华泰证券在最近的研报中也提出了“当前销售已经出现拐点”的观点。上周，港股内房板块大幅拉升，恒生地产建筑业一度以3.4%的涨幅领涨各行业，其中佳源国际控股（02768.HK）涨幅一度超90%，近80%成分股股价上涨。看来，有些机构计划借着“持续而密集的楼市松绑政策”散布“房地产市场正在复苏”的观点，准备再来一波地产行情，出清手里存货了。
非常可怕的是，与此同时，恒大被人诉至中国香港法院要求清盘，穆迪、标普等国际评级机构将碧桂园、绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生控股、富力地产等一连串的地产商的风险评级降到历史新低。这喜忧参半的房地产信息迎面扑来，我们应该如何甄别、判断房地产发展趋势？来详细了解以下五个趋势性信号吧！
第一、恒大被诉至香港法院要求清盘结算，恐将引发债务连锁反应
6月24号，恒大被诉至香港法院要求清盘结算。这意思就是债权人要求法院强制变卖恒大的资产，以还清恒大的天量债务。
直到6月28号，中国恒大才正式发布公告称，6月24日向香港特别行政区高等法院提出对本公司的清盘呈请，涉及公司的财务义务金额为5.625亿港元。按照公司的董事所知所信，呈请人由连浩民代表。
中国恒大在声明中称其将极力反对该呈请，称“公司一直在积极与债权人沟通，推进境外债重组工作，预期将于7月底前公布境外债务重组初步方案。”这意味着恒大七月底的重组方案仅是针对境外债务的，对于我们大陆债权人还是没有具体的交代。
据了解，向法院呈请恒大清盘的连浩民是佳盛环球实控人，曾在中国恒大2021年3月29日关于“房车宝”引入战略投资者的公告中出现，其投资金额为7.5亿港元。按双方协议，房车宝如未能在1年内上市，恒大需按投资方支付的原始代价加溢价15%回购投资方所持有的目标公司股份。
如果去年投资房车宝的其他投资者都来要钱，那就更麻烦了。与佳盛环球一起投资的多家公司的总投资金额达到163.5亿，加15%返还，那就意味着需要返还188亿港元。这对于目前的恒大来说是无法承受的。
由于内房股基本上都以小红筹的方式在港上市，美元债的发债主体都位于境外，按照发债协议，境外债务违约的企业往往已触发了被清盘的条件，因此无论是仲裁还是诉讼，被境外法院或仲裁机构裁定清盘是大概率的事情。
不过，由于这些企业的有效资产和业务都集中于国内，境外的清盘裁决能否得到境内法院的支持，这决定了对恒大内地资产的直接影响程度。但如果内地债权人也采取类似的法律诉求，导致恒大在境内清盘结算，那将带来无法估量的影响。
更大的影响在于，恒大已经是今年以来第三家被提请清盘的内地房企。此前，大发地产、花样年均被提起清盘呈请。如果很多海外债权人都对出险房企提出清盘，这意味着海外债权人对内房股企业进行挤兑。而申请清盘的行为，除了损害这些出险内房股企业的市场形象与声誉之外，似乎很难迫使这些房企妥协，这将引发债务连锁反应。
第二、穆迪下调碧桂园评级至“垃圾级”，一年内海外评级机构下调了多家房企的企业评级
6月22日晚，国际三大评级机构之一穆迪发布消息，向碧桂园授予Ba1的企业家族评级(CFR)，并撤销其Baa3的发行人评级；同时，穆迪将碧桂园的高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1，还将碧桂园的评级展望从“审查中”调整为“负面”。
Ba级被认为是具有投机性质的高收益债券，属于非投资级评级。投资与投机，大家应该很清楚其中的含义。这也是外界纷纷将之解读为“碧桂园评级被降为垃圾级”的原因所在。
这不仅仅意味着碧桂园从此失去了在海外筹资的机会。因为这是一个强烈的信号，中资房企评级下调潮终于波及到了规模领先的民营房企碧桂园了，意味着民营房企的债务风险，已经弥漫到了每一个角落。
具有讽刺意味的是，财联社5月16日报道说，碧桂园、龙湖、美的置业等民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。
当连续五年行业销售第一、今年还是销售第一、曾经信用评级最高的碧桂园都开始出现恒大两年前出现的债务风险迹象的时候，意味着民营房企已经没有哪一个角落是安全的了。当占房地产七成的民营房企都将陆续陷入债务危机的时候，胡诌房地产市场正在复苏，已经毫无意义。
碧桂园之前是行业公认的民营企业中主体及债项信用评级最高的开发商之一。但2022年前5月，碧桂园销售额较2021年同期下降约40%，为1501亿。碧桂园年报显示，一年内到期债务接近3600亿，应付账款有2809亿，资金缺口超过2000亿。
碧桂园的美元债超过110亿美元，海外融资已降至冰点，短期无法借新还旧，此外大部分美元债价格已经跌至60以下，资本市场并不看好。特别值得一提的是2022年，碧桂园境内债券“21碧地03”和“21碧地04”均出现跌停被停牌的情况！
有人认为穆迪下调碧桂园的评级是误读了碧桂园，是唱空中国房地产。用充满阴谋论的观点来对待专业机构的意见，这些人不是愚蠢就是故意使坏。大家回想恒大的债务风险，是谁最早发出警示的？当时国内是如何用阴谋论反击的？
早在2020年6月23日，穆迪将恒大及其附属公司评级展望从稳定调整至负面。其主要观点是，恒大截至2019年底短期债务高达3720亿，对公司偿债能力表示担忧。当时新浪财经就发文反击说：“穆迪对恒大短期偿债能力的担忧及负面展望，并无站得住脚的依据。事实上，尽管面对疫情，恒大依然保持着强劲的势头，相信在中国经济持续复苏，房地产市场健康发展的背景下，恒大战略转型成效将愈发明显。”
2021年9月，穆迪、标普、惠誉先后将恒大的信用评级下调至负面，恒大的境内债和海外债成交价一路下滑。从此，我们才真正见识了恒大庞大且无法偿还的债务。
在2021年10月18日，穆迪更是一口气下调了多家房企的企业评级，其中不乏绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生控股、富力地产等国内房企。被下调评级的房企在不久后大多债券暴雷。
第三、绿地筹划债务展期，地产商债务风险从民企向国企蔓延
在碧桂园评至垃圾级之前的5月31日，穆迪已经将绿地控股的公司家族评级从“B2”下调至“Caa2”。
与此同时，穆迪下调了绿地全球投资有限公司和绿地香港控股有限公司的评级，并将绿地的所有评级展望从评级观察名单调整为负面。
毫无疑问，评级下调反映了绿地控股集团在征求同意将2022年6月到期的离岸债券到期日展期后，流动性风险显著上升。
无独有偶，6月22日，标普全球评级也宣布将绿地控股评级下调至选择性违约（SD）。此前的5月30日，标普将绿地控股的长期发行人信用评级从“B-”下调至“CC”，未偿高级无抵押票据的发行评级从“CCC+”下调至“C”。
2022年5月27日，绿地控股集团公司宣布了一项同意征集，以延长该公司2022年6月到期的美元高级票据的到期日，该笔票据的未偿本金金额为4.88亿美元，息票率6.75%。
目前绿地控股存续美元债11只，存续规模42.7亿美元，其中一年内将有26.2亿美元债到期，公司面临集中兑付压力较大。
绿地财报显示，截至2022年一季末，绿地控股总资产为14046.3亿元，总负债12370.1亿元，资产负债率仍然高达88%。
2021年，绿地控股实现销售额2902亿元，同比减少19%，其中第4季度更是大幅下降了57%。中指研究院房企销售业绩统计数据显示，绿地控股2022年1-5月销售额497.2亿元，在房企销售额中当月排第13名，同比减少59.3%。
截至2022年5月，绿地控股第一大股东格林兰累计质押24.09亿股公司股票，占其所持股66.35%，占公司总股本的18.85%，质押率较高。
绿地控股是一家国有控股企业，截至2022年3月31日，上海市国有资产监督管理委员会间接持有绿地控股46.37%股权。截至2021年12月31日，绿地控股持有绿地香港59.11%的股份。这是一家千亿级的top10房企，不仅背靠国资，更是世界500强企业，去年排在142位。
绿地目前的状况显示，地产商的债务风险已经从民企向国企扩散。从绿地的负债率、销售收入、大股东股份质押等系列指标综合分析，穆迪和标普调降其评级，肯定是从中嗅到了弥漫的风险。
四、地产商的债务指标已经推高至2009年金融危机时的水平之上
推动国际风险评级机构给予地产商创历史新高的一连串降级，是因为投资人对其偿还债务能力的担忧加剧，察觉到了地产商们处于爆雷边缘的债务风险。
穆迪表示，在过去九个月中，它对高收益的大陆地产商发布了 91 次降级。这在穆迪的评级历史上是一个从未出现过的创纪录的速度。之前的10年中，它仅对此类公司发布了 56 次降级。
6月22日，穆迪还发布风险提示称，由于大陆地产商的评级自去年底以来大幅下调，衡量亚洲债务风险水平的一项指标已超过 2009 年金融危机的高点。
在穆迪覆盖的日本以外亚洲高收益公司的风险相对较高的类别中，投机性评级为“B3负面”或更低的份额比去年几乎翻了一番，截至5月，达到30.5%的历史新高。
穆迪称，这比2009年5月全球金融危机期间达到的 27.3%的份额还要高3.2个百分点。2009年，只有 3 家大陆地产商参与了这一风险份额，而今年5月达到了惊人的 24 家。
报告指出，一些地产商的债券评级被下调不止一次。穆迪“B3负面”或更低的评级名单上的名字包括恒大、绿地、雅居乐、融创、洛根、佳兆业和富力。
我们认为，这些评级的降级，反映了地产商当前非常艰难的经营环境，以及所有开发商的融资环境紧张。实际上我们都看到近年来地产商的销售相当疲软，而且我们还没有看到对支持性政策的反应非常明显的反弹。
透过评级下降，我们还能发现，2022年已过去将近一半，地产商的债务难关依然是“压力山大”：200家核心房企债券要到期了。
2022年6月份之后的房企债务压力可能比我们想象的还要严峻。仅6-7月，200家核心房企就有1755亿元债券到期。其中，民企约有1178亿元债券到期，占比将近7成。
彭博披露，我们房地产行业全部1334家企业在2022年下半年约有6448亿元境内外债券到期。而1-5月房企从国内获得的信贷资金也只有8045亿元。
第五、在金融当局与地方政府的支持声中，地产商获取资金的能力越来越弱。
过去几个月，金融当局和各地政府试图通过降低抵押贷款利率和让人们更容易在不同城市购买房子来支持房地产市场。但我们注意到，能够缓解地产商债务风险的开发商融资，却越来越少。自去年下半年以来，商业银行对该行业，已经从根本上转向谨慎。
国家统计局数据显示，1-5月，全国新增社融资金同比增长了11.8%，但房地产企业从金融机构获取的信贷资金反而减少了26%。1-5月房地产企业获取的信贷资金在社融增量中的占比，从去年的7.7%减少到5.1%。
分月看，房企从金融机构获取的信贷资金在总额上逐月减少，在同比下降幅度上逐月扩大。5月份全国房企仅从金融机构获取信贷资金1208亿元，低于4月份的1312亿元，3月份的1420亿元，1-2月份的月均2053亿元，同比下降幅度也从1-2月的21.1%逐月扩大到5月份的33.9%。
与此同时，地产商在海外也面临着严峻的融资环境。由于评级下调，他们获取的海外融资急速萎缩。据穆迪透露，大陆地产商今年前五个月的评级高收益债券发行量较上年同期下降 93%，至 12 亿美元。
国家统计局的数据显示，尽管固定资产投资总体增长，但今年前五个月房地产投资同比下降 4%。5 月份中国 70 个城市的房地产价格继续保持低迷，二手房价格降幅扩大。
以上这些因素，导致地产商的资金获取能力持续下降。
从国家统计局公布的数据看，5月份房企累计到位资金60404亿元，同比下降25.8%。其中自筹资金21060亿元，下降7.2%，销售定金和预收款19141亿元，下降39.7%，客户按揭贷款9785亿元，下降27%，国内贷款8045亿元，下降26%。
分月看，房企本年到位资金下降幅度是逐月扩大的。1-2月同比下降17.7%，3月下降23%，4月下降35.4%，5月下降33.6%。从“2022年1-5月全国房企本年资金到位金额增减幅度”条形图来看，房企获取各个方面资金的能力，都在逐月恶化，并未明显好转。
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