昨天早些时候，坊间传言碧桂园、龙湖、美的置业三家优质民企被监管机构选作示范房企，将在本周发行公司债。在发行时间、发行金额都还不确定的情况下，A股12只地产股涨停，碧桂园在H股地产板块当了头马，涨幅超过10%。
“示范”这两个字，本身就寓意深远。
不同于此前发债都是由企业积极申请、等待通过，一名接近此事的知情人士向《凤凰WEEKLY地产》透露，此次发债是由交易所主动推进的。
同样在16日，市场首单民营房企信用保护凭证业务在深交所落地，龙湖获批了一笔4亿元的ABS发行。
这意味着，监管正在主动改善民营开发商当下几乎冰封的融资环境，而这三家民营房企，是监管选出的模范生。
象征意义更大，是业内对此举的普遍共识，给这三家现金流相对稳定的房企发放公司债的通行证，更像“锦上添花”，而非“雪中送炭”。
来自阳光城、融创等多家在生存线上下挣扎的房企内部人士对《凤凰WEEKLY地产》称，大部分民企开发商的融资环境仍然非常困难。
但是市场已经给出了足够的反应，监管部门已经迈出了第一步，大家都在等待第二步、第三步能迈向更多伸手求助的房企。
民企模范生，也需要“保险”
5月16日收盘后，传言得到印证。
龙湖在上交所挂网一笔5亿元的无担保公司债，利率询价区间为3.00%-4.00%。发债公告显示：“本期债券的偿债资金将主要来源于发行人经营活动产生的收益和现金流。”随后，美的置业也挂网一笔10亿公司债，用于偿还“20美置01”公司债券，利率区间4.10%-4.90%。
此前一份流传于网络间的发债信息显示，三家房企均被要求在5月20日完成簿记发行工作，其中碧桂园公司债的利率区间在4.5％-5%之间，金额不超过5个亿。流传的龙湖和美的置业的发债信息，与挂网的正式公告基本一致。截至记者发稿，碧桂园未发布相关发债公告，对于流传的相关信息，碧桂园向《凤凰WEEKLY地产》表示：“以之后发布的公告为准。”
去年下半年恒大爆雷后，境内发债的窗口开始悄悄对几乎所有民企开发商关闭。
直到去年12月，龙湖的一笔10亿公司债顺利发行，成为此轮首单发债的民营房企。之后能够拿到发债资格的民营房企，也跟这此“示范房企”高度重合，只有龙湖、碧桂园、美的置业等少数几家。
“随着更多非国有房企发行中期票据，以及监管机构对收益用途的控制放宽，资产负债表相对强劲的开发商的融资环境应得到改善。对于目前处于财务困境的开发商而言，再融资仍然具有挑战性。”瑞信在去年12月的报告中称。
这样的预期，至少在今年前四个月，并没有看到。
据贝壳研究院统计，2022年1-4月房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同比下降41%，虽然降幅较今年一季度收窄2个百分点，但前4个月的累计融资规模下滑幅度，出现了明显加速。
其中信用债方面，中指研究院统计，今年前3月房企信用债发行总额为1162.9亿元，同比下降32.7%。
另据克而瑞统计，2022年4月100家典型房企的发债总量是355.85亿元，发债主体集中在保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产、华侨城等国企央企。
具体企业表现来看，发债量最高的企业是华润置地，发债总量约80亿元人民币，完成了60亿元公司债的发行，以及20亿元的中期票据的发行。从发债年限来看，最长的为7年，为保利发展发行的公司债。
华润置地一名财务员工对《凤凰WEEKLY地产》说：“公司发债一直在进行，相对好发，也不需要额外搭配增信。”
而更多的民营房企，则面临了巨大的融资压力。尤其是已爆雷的房企，因信用的崩塌，已无法在公开市场发行信用债。
一名阳光城员工对《凤凰WEEKLY地产》说：“现在融资还没有看到松动的迹象。”
“就连开发贷、股权融资这种能有抵押物的融资，也是困难的。”融创地方公司员工对《凤凰WEEKLY地产》透露。
就在龙湖和美的置业官宣发公司债的当天，市场首单民营房企信用保护凭证业务在深交所正式落地。
该信用保护凭证由中证金融运用自有资金与中信证券联合创设，将支持以民营房企重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS发行，服务上游供应商融资。本期凭证拟创设不超过4000万元，支持参考债务发行规模4亿元。
“民营房企发债目前市场接受度不高，CDS是一种比较好的增信方式。”一家总部在深圳的大型券商的业务员工介绍。
据了解，CDS即信用违约互换(credit default swap），又称信贷违约掉期。购买者通过支付一定费用（信用互换点差）获得卖方提供的债券违约时的补偿。简单理解的话，可以看作是一种金融资产的违约保险。
“CDS在国内相对较少，而发债的同时搭配类似’债券保险’作用的CDS，说明投资者对债券的需求较弱，而预期债券偿付风险较高。”香颂资本董事沈萌说，这意味着，民营房企的融资环境还是比较恶劣。“就连优质民企发ABS，也要配CDS才行，更何况是不优质的？”
象征意义有多大的效力？
示范之后，未来民企背景的房企融资环境会不会进一步得到改善？
沈萌认为：“境内融资可能有所松动，但成本原本就比境外融资高。短期内，受美联储加息和内地房地产疲软等判断的影响，境外融资的趋势恐怕不会掉头。”
但融资环境是否改善或许已经不是重点，他分析，交易所此举或意在给民企释放可以放心买地的信号，“但现在房地产的问题并不是供给问题，而是需求问题。”
5月16日，国家统计局公布前4月一系列房地产数据。
1-4月份，全国商品房销售面积同比下降20.9%，其中住宅销售面积下降25.4%；商品房销售额同比下降29.5%，其中住宅销售额下降32.2%。其中4月单月的销售面积和销售额，同比均出现了明显下调，是5年来市场最低值，成交额同比下调超过46%。
房企投资规模也在迅速缩小，房地产开发投资同比出现了罕见的下降。
来自央行数据显示，4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，被很多人调侃为“小腿砍”。
业内分析，这也是房地产开发投资转负的原因，“需求如此，开发商还有什么动力买地盖房？”
世联行联席董事长陈劲松也持类似观点，他对《凤凰WEEKLY地产》表示：“给优质房企发债作用不大。不妨?用国际上一些可以借鉴的经验，比如房贷利息、房租额度抵个税，按揭还款抵扣券，租金专项消费券等。”
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