2021房企六大“倒霉蛋”

原标题：2021房企六大“倒霉蛋” 来源：一点财经

　　不久前，一点?地产组在《世茂集团“有点冤”！》中曾经表示，不过是企业的决策怼上了大势所趋，一场莫名的看空肆无忌惮地开始了。

　　其实在整个地产行业，和世茂集团（0813.HK）一样遭遇的倒霉蛋又岂在少数？

　　那么多的房企，就像是奥特曼剧中困在大楼中的上班族。外面形势恶劣，万分凶险，唯一能做的就是观望，祈祷战场不会转移到自家楼顶，可是结果很遗憾。它们倒下去的姿势，让人联想到奥特曼的配色，如此丰富多彩，都不会重样。

　　汇总2021年的房企故事，一点?地产组渐次讲述六大倒霉蛋们的故事。揭开大幕前，一些评判标准还是要摆在前面：

　　原则一：仅关注头部房企

　　这两天，克而瑞公布2021年的年度数据：销售榜TOP10房企的门槛是2900.9亿元，TOP100房企的门槛是246.7亿元，TOP200房企的门槛是61.2亿元，行业的马太效应已经非常明显。

　　在此情况下，再去关注偏安一隅的小房企折戟沉沙，或者散兵游勇的众生百态已经没有意义。那些销售规模破千亿，至少是千亿级的房企遇到的情况，才更具备代表性。

　　原则二：不涉央企/国企

　　在这个时代，身份是决定性的问题。进入下半年，活跃的房企多数拥有央企或国企的背景与资源。它们用远低于行业的平均融资成本，获得更便宜现金流的时候，注定了在“后地产时代”，一只脚已经迈过安全线。

　　试问，三条红线全部转绿的佳兆业集团（01638.HK）与踩中一条红线的华远地产（600743.SH），你相信谁的明天更美好？

　　原则三：数据依据财报

　　这一点有些争议。毕竟2021年的很多故事，并非悉数始于财报，甚至更多时候，财报还原的是一家房企的过去，现在和未来被遮盖起来。

　　问题可以被掩盖，却不会被消灭。拉长时间的维度，问题总是会暴露出来。渐次出现的暴雷事件会成为导火索，让企业主动隐藏的角落大白天下，所有的结果还是要呈现在财报中。网络上流行真相“虽迟但到”的说法，现实也是如此。案例理应依据事实和财报，而非猜忌。

　　再套用一句网络用语：排名不分先后，上榜全凭本事。

　　01

　　阳光城：季孙之忧，不在颛臾

　　倒霉指数：★★★★★

　　困难指数：★★★★☆

　　反转指数：★★☆☆☆

　　像阳光城（000671.SZ）这样倒霉的房企，整个行业也没几个。

　　一份糟糕的财务报告，可以有多大的杀伤力，从阳光城的身上就能看到：2021年第三季度，营收下降18.24%、归母净利润下降11.57%、扣非净利润下降274.27%，眼看着对赌协议形如废纸，战投泰康着手准备撤退。

　　卖房带不来现金流，眼前的这些账该怎么还？尤其是内部员工在华冕聚财理财平台上的兑付压力，已经很难控制。于是在2021年11月时候，员工崩了，手中高举起讨债的横幅。

　　眼看着队伍不好带，“老板”林腾蛟慌了，能卖掉的股权卖了，能出手的资源放了，能撤退的项目撤了……这样的摊子，让朱荣斌挂着“执行董事长”的虚名怎样破局？于是这位集团高层也崩了，仓促将股权兑现，离开是非之地……

　　同一战壕里的兄弟都是最可靠的人，但在阳光城这里却失了效。那风险信号如同发令枪，谁先听到谁先跑，攻守同盟脆弱得像吹弹可破的鸡蛋壳。房企财报都不好看，可是少有哪家的成绩单有阳光城这样的杀伤力。

　　问题要么不出现，要么一股脑儿地来。经营出了问题，短期很难解决，后期还得看准机会，打开口袋出售资产。可无论怎样，阳光城很难将主动权控制在自己手里，实现反转的难度很大，倒霉的日子还要继续硬着头皮过下去。

　　02

　　富力地产：货没卖完，买家不够用了

　　倒霉指数：★★★★☆

　　困难指数：★★★★★

　　反转指数：★★☆☆☆

　　“我们还是埋头卖自己手上的东西。”8月24日，发布2021年半年报时，富力地产集团董事长李思廉的表态仍然理性且坚定。只是关注富力（02777.HK）的人已经很清楚，这样的吆喝已经不是第一次。

　　2020年下半年，富力资产“大甩卖”就开始了。那时候，还有不少地主家余粮甚足，持币待购，撑起了一个“卖方市场”。“出售资产-回款-偿债”循环就这样开始了。

　　完成2.57亿股新H股股权配售、转让广州珠江新城CBD广发证券总部大楼40%股权同期，就有“18 富力 07”、“18 富力 06”、“16 富力 11”三笔债券到期，合计金额超过50亿元；

　　年底海南富力海洋欢乐世界与粤港澳大湾区内城市物流园区刚易手，就到了偿还“16 富力 05”9.5亿元的日子。

　　富力每出售一个项目，就会有一笔债务到期，这样的日子一直过到现在。

　　或许“富力大超市”还有货，可是“卖方市场”已经变成“买方市场”。大家都没了钱，现金流充裕的房企已经凤毛麟角，资产还能卖给谁呢？然而债务还在，钱还是要还，情势越来越差。

　　回头想来，责怪李思廉是不理性的。作为最先决定放下底线，挥泪大甩卖的房企代表，富力醒的足够早，动作足够快，只是那速度，尚不足以超过整个行业调整的速度；而且毕竟超市开张已久，剩下资产的价值是否仍然诱人，还是要画上一个问号。

　　好在这两天，有消息表示，主管部门将出台政策，针对出险房企的承债式收购不再计入监管“三条红线”，会有更多流动性补充给优质房企。相信手持现金的房企，还会回头逛逛“富力大超市”，富力还要继续当回贩货郎。

　　“我家大门常打开，开放怀抱等你……”这歌，李思廉还得继续唱下去。

　　03

　　荣盛发展：我也不想和政策对着干

　　倒霉指数：★★★★☆

　　困难指数：★★★☆☆

　　反转指数：★☆☆☆☆

　　荣盛（002146.SZ）与霉运共处，已经不是一两天的事了。

　　2020年行至年末，中国恒大（03333.HK）求救信事件闹得沸沸扬扬。众人发现恒大隐藏债务方式，是增加商票的发行数量，拉着供应商一起扛着巨大的压力。这成了一条导火索，形势危急的恒大也是从此走上了下坡路。

　　不过谁也没想到，这条导火索，同样引爆了荣盛的危机。相同的手段，荣盛也在使用，而且规模同样可观。有媒体统计，2020年其商票余额达到78.84亿元，跻身行业TOP10。房子没有卖那么多，给供应商的债务压力同样不少。

　　就这样，恒大煽动了蝴蝶翅膀，整个行业看到了一场飓风，荣盛恰巧站在前排。

　　眼看危机临近，荣盛想方设法加快回款。进入2021年，一方面加快项目周转速度，一方面不断举行促销活动带动销量增长。

　　或许是急于求成，大量业主开始投诉。曾有人反应，汉中荣盛滨江悦府项目以“工抵房”名义降价销售，降价幅度高达1000元/平方米，房屋总价降幅在10万元以上。

　　其他时候，降价促销并无大碍，可是2021年正是稳字当头的时候，任谁也接受不了房价的上蹿下跳。荣盛的一系列举措，成了挑战市场承受力的不确定因素，随即被地方主管部门叫停。

　　就这样，行业飓风没有停，荣盛又顶着风向前迈了一步。

　　是荣盛希望如此吗？肯定不是。残酷的现实，迫使其必须找到应对之策，而且所剩的时间并不多。进入2022年，荣盛以增加票息为代价，延长兑付两笔美元债的日期，暂且缓解压力。可是如何赚钱、如何加快周转、如何避免意外发生，一切仍然没有找到答案。

　　想要即刻扭转败局，是非常困难的事情。

　　04

　　合生创展集团：碰到恒大我很无奈

　　倒霉指数：★★★☆☆

　　困难指数：★☆☆☆☆

　　反转指数：★★☆☆☆

　　没有地产豪强的身，却怀着重现王朝的心，这就是眼下的合生创展（0754.HK）。

　　当年号称“华南五虎”，后被王石视为“中国房地产界真正的航空母舰”，合生创展背负着太多的偶像包袱。

　　然而在地产行业高速发展期，企业的首任掌舵人朱孟依不愿做“高杠杆+高周转”的规模游戏，被甩出行业第一梯队；第二代掌舵人朱桔榕热心投资，靠着投资小米集团-W（01810.HK）、中国移动（600941.SH）、平安好医生（01833.HK）等企业赚着钱，怕是早已无心地产主业。

　　眼下无论全口径金额（克尔瑞数据，395.2亿元，行业排名75位），还是权益金额（387.3亿元，行业排名61位），这家公司都失去了曾经的行业地位，令人唏嘘。

　　大概自甘人后从来不是地产大佬的性格，惊闻中国恒大暴雷让管理层看到机会，计划豪掷200亿港元收购恒大物业（06666.HK）――2021年上半年营收78.73亿元、归母净利润19.35亿元、在管面积4.5亿平方米――没能滚雪球做个地产大佬，买成物业大佬也不错。

　　奈何与许家印做生意从来不简单，想想当年硬是不顾协议约定，将恒大足球队的胸前广告从“恒大人寿”换成“东风日产”，和他做生意容易闹出“幺蛾子”。结果证明一切如同料想：双方暗中上演过甩锅大戏，最终收购失败，不欢而散。

　　当然，收购不成或许不是坏事。毕竟吞下200亿港元的项目，合生创展必然需要加上杠杆。在整个行业急速变化的时候背上债务负担，风险系数会成倍增加。如今收购不成，身后仍然天空海阔，倒也落得清闲。

　　在地产行业都在准备平稳地过小日子时候，合生创展可以高枕无忧。只是复兴旧时王朝宏愿，还是再放一放吧。

　　05

　　祥生控股集团：忽忽悠悠就瘸了

　　倒霉指数：★★★★★

　　困难指数：★★★☆☆

　　反转指数：★★★★☆

　　回想2021年最难忘的日子，祥生（02599.HK）一定会说是11月18日。

　　当天，祥生的股价从开盘的3.55港元/股一路狂跌，收盘时定格在1.59港元/股，单日跌幅达到53.91%，市值蒸发超过50亿港元。

　　这一年，房企们的股价和市值都在下滑，然而能跌出如此效果的房企并不多。11月10日，已经暴雷的花样年控股（01777.HK）股价在盘前跌去50%；9月20日，一个大雷让新力控股集团（02103.HK）的股价跌去90.6%――与祥生跌幅接近的，也就这两家公司。

　　面对糟糕的行情，祥生马上发布公告解释原因。冗长的一段文字，不过总结下来就三个字：不知道。忽忽悠悠的，祥生就瘸了。

　　是流动性迎来了前所未有的挑战吗？应该不是。公开资料显示，截至2021年底，祥生没有到期需要偿还的美元债；针对2022年即将到期的债务，管理层表示同样做好了充足的准备，板子不应该打在这里。

　　是企业经营遭遇“滑铁卢”了吗？应该也不是。拿到其2021年的成绩单，全年合约销售额803.4亿元，同比增长2.78%；合约建筑面积589.3万平方米，同比增长3.89%。在房企都在感叹增长一去不复返的时候，这样的业绩已经非常难得，板子不应该打在这里。

　　那么板子该打给谁呢？

　　2021年，地产人的脸上无不写着“努力”、“拼搏”，然而结果总是与毫无来由的“下滑”、“贬值”联系在一起。它们没有做错什么，可是都没落得好结果。

　　作为房企，你找不到“下滑”和“贬值”的理由，厄运就这么被甩到脸上。只能怪地产行业迎来了逆周期的“霉运”，自己不过是倒霉蛋中的一个，只是坠落得更快而已。

　　祥生很拼地从谷底向上爬，脸上写着苦涩与无奈，可是又有哪家房企不是这样呢？祥生脸上莫名其妙的扭曲，和每家房企脸上的表情都一样。能怎么办？挨着吧。

　　06

　　禹洲集团：由俭入奢易，由奢入俭死

　　倒霉指数：★★★★☆

　　困难指数：★★★★★

　　反转指数：★★☆☆☆

　　其实很多时候，房企倒霉的根本原因，还是当初自己的刚愎自用与肆意妄为。就好像禹洲（01628.HK），一步一个坎儿，还不是自己“作”的结果？

　　在所有房企中，禹洲的激进出了名。正如一点?地产组在《“三无”禹洲大败退》中介绍，2018年的时候重仓合肥，溢价率都在100%以上――那是一段由俭入奢易的日子。即使在行业“歌照唱、舞照跳”的日子，如此大手笔也是少见，不过禹州做到了。

　　2021年，日子越来越不好过，房企都在想方设法提升流动性，尽快推进项目变现，奈何禹洲抛出了前所未有的分红方案，就是为了将更多人继续捆绑在摇摇欲坠的大船上。

　　至于原因，对地产“只涨不跌”的执念，成了困住禹洲的心魔。要知道，2018年房价很高，禹洲要更高；2021年房企很努力在分红，禹洲要分更多。能够支撑这自信的，只有坚信地产行业还会继续支棱起来，房价还会飞速地涨下去。

　　不过随着调控升级，企业收敛，当初大杀四方的气势早已烟消云散，禹洲变得狼狈是必然的事情。现在想由奢入俭，怕是会要命的。

　　合肥的地还是那么贵，禹洲口袋里钱不多，自然没有了加仓的勇气，于是将更多注意力转向投入更少、回报周期更长的旧改项目。此外，为了度过难关，禹洲已将部分物业业务分拆，卖给华润万象生活（01209.HK），以换取现金流。

　　要不是日子实在难过，谁愿意割肉度日呢？然而话说回来，万事的源头，还不是曾经禹洲的肆无忌惮与大手大脚呢？

　　还想重回正轨，禹洲得继续补仓，还要在资本市场勾画更多的故事，可是这样的禹洲，很难吸引更多的人入坑了。现在的禹洲，坑可不小了。

　　07

　　回想这场惊险的下滑，万科A（000002.SZ）在2018年就当了“知更鸟”。那时候，郁亮喊着要“活下去”，放弃“赚快钱”的机会，学会细水长流。现在看来，这些倒霉的房企们，听劝的其实不多。

　　如今下滑如约而至，“知更鸟”在年中的时候喊出了反调，给出了“尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会”的16字箴言，在唱衰生不绝于耳的时候给予信心。毕竟霉运总是有出尽的一天，行业不会一蹶不振，心中还是要有希望。

　　不管2021年有多倒霉，2022年还是要继续撑下去。

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