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原标题：平安证券--地产行业杂谈系列之一2020年年报综述 业绩增速放缓 “三条红线”指标改善 来源：金融界
业绩增速放缓，毛利率延续下行。2020年A股上市房企营收同比增长10.9%，归母净利润同比下降15.6%，增速较2019年降9.1个、27.2个百分点。归母净利润增速低于营收主要因毛利率下滑、资产及信用减值损失增加、少数股东损益占比提升导致。随着2017-2018年高价地陆续结转，2020年上市房企整体毛利率26.9%，同比降4.6个百分点。
2020年期间费用率同比降0.8个百分点至8.4%，精细化发展下控费效果显现。考虑较高业绩保障度（期末合同负债/过去一年营收119.2%），未来板块收入有望延续增长，但增速仍旧面临压力。
销售集中度提升，去化周期缩短。受益于整体流动性宽松、疫后需求释放，主流房企全年销售仍取得较好表现，2020年上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为3.1万亿元，同比增长6.2%。2020年TOP10、TOP50、TOP100销售额市占率分别达到26.5%、55%、66.2%，较2019年提升0.2个、2.1个、2.7个百分点。用存货重估货值（存货/(1-毛利率)）减去合同负债后除以近一年销售回款来衡量去化周期，2020年末行业整体去化周期2.06年，较2019年末下降0.07年，处历史中等水平，其中行业龙头去化周期远低于其他三类房企。
投资增速回落，“三条红线”两档达标。由于疫情影响开工施工节奏，2020年上市房企购买商品、接受劳务支付现金2.3万亿元，同比增长5.5%，较2019年降15.5个百分点。期末上市房企整体净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为76.5%、72.4%、119.6%，较2019年降6.7个、升0.6个、升17.5个百分点，仅剔除预收款后的资产负债率未达到“三条红线”要求；行业龙头净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比为53.4%、73%、157.3%，相对更优。
投资建议：尽管2020年上市房企业绩增速整体下移、合同负债及销售回款增长放缓，但考虑较高业绩保障度，后续营收仍有望延续增长。随着高价地陆续销售结转，结算端毛利率有望逐步企稳，为利润增长提供支撑。当前地产板块低估值、低持仓、高股息率，配置性价值持续凸显，建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科a、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等。
风险提示：1）由于就地过年影响三四线返乡置业，叠加供应较大、需求弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾风险；2）密集调控下若楼市大规模调整，未来存在房企以价换量提升需求，带来大规模减值风险；3）若后续行业金融监管力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。
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