房企“三道红线”：这些地产表外负债让人担忧|房地产企业_新浪财经

原标题：房企“三道红线”：这些地产表外负债让人担忧来源：启金商学

　　2020年8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，参加座谈会的房企包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城这12家房企。

　　12家房企中，处于绿档的房企有4家，分别是保利地产、中海地产、华润置地和华侨城。依据新规，这4家房企的有息负债年增速不得高于15%。

　　处于黄档的房企亦有4家，分别是万科、新城控股、中梁控股和碧桂园。这4家房企的共性都是现金短债比和净负债率达标，仅剔除预收款后的资产负债率高于标准。这4家房企有息负债年增速，以后不得高于10%。

　　处于橙档踩中两线的仅阳光城一家，按规定，阳光城的有息负债年增速以后不得高于5%。

　　降负债去杠杆压力最大的则是处于红档的房企，恒大、融创、绿地踩中了三道红线，有息负债规模以2019年6月末为上限，以后不得增加。

　　高负债房企资金压力加剧

　　重点房地产企业资金监测和融资管理规则推出后，房企融资环境随之收紧，加上年末偿债高峰期的到来，房地产企业普遍面临较大资金压力。

　　业界专家认为，当前房地产行业整体融资占比仍然较高。浙商证券分析师胡娟说，从违约的房地产债券来看，一是部分房企扩张激进，通过高负债高杠杆拿地、开发，有息负债过大对现金流有所吞噬，比如中弘控股。二是一些企业多元化发展失败，以银亿和华业为典型代表。三是整体布局存在缺陷，导致销售回款出现问题，主要典型是天津房信和泰禾集团。

　　业内人士表示，房企一直靠高负债、高周转来维系运营，如果触碰“三道红线”，将难以获得增量资金，这无疑卡住了房企融资的管道。

　　在申银万国28个行业分类中，房地产行业资产负债率为79%，位居行业第三。根据监管新规的标准，55%的上市房企负债率超70%。

　　据贝壳研究院统计，2020年前10个月，我国房地产企业境内外债券融资累计约1.03万亿元。据植信投资首席经济学家连平测算，2016年以来，房企发债高峰期发行的境内信用债将集中在2019年至2021年到期，2017年以来房企发行的海外债将集中在2020年至2023年到期，2021年到期的境内信用债规模和海外债规模分别约为5492亿元、3509亿元，相比2020年到期量分别多增353亿元、1149亿元。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩认为，房企在金融监管升级的过渡期将承受降负债与冲业绩的双重压力。按照近5年房企债券融资发行周期推算，预计房企债务压力实现实质性下降仍需3至5年时间。

　　部分房企现爆雷风险

　　厦门大学管理学院教授戴亦一说，房地产企业大多在规模扩张的阶段使用较高财务杠杆，负债率较高，“长债短借、以债养债”现象普遍。“这种发展模式在房企卖房顺利、现金流流畅的时候可以维持，而一旦遇到政策调控或融资不能按时到位，就会形成资金和债务的错配。”

　　“很多房地产企业为了扩大规模，明知会亏，依然要拿项目，且绝大多数通过高负债高杠杆拿地开发，”蓝绿双城董事长曹舟南说，“不少房企是‘十个锅五个盖子’，容易产生现金流断裂的风险。”

　　中国房地产业协会会长冯俊说，去年以来，疫情对房地产企业回款造成影响，令房地产行业通过长期高负债、高杠杆积累的风险集中爆发。

　　部分规模房企已“爆雷”。曾经的百强房企福晟集团深陷债务危机。截至2019年底，公司负债已超过700亿元，资产负债为77.32%。福晟的债务还存在民间借贷和员工跟投债务等。

　　事实上，采取跟投机制是房企的普遍做法。一名阳光城员工告诉记者，他从多家银行借了消费贷，每年可提现几百万元，然后跟投公司项目“赚差价”。“消费贷利率是4%至7%，而公司资金利率高达百分之十几。”

　　为了解决资金困境，2020年初福晟集团与世茂集团进行并购，联合成立世茂福晟平台，但经营依然不稳定。福晟在福建20多个项目处于停工状态，上海、湖南、广东等地也有项目停工。

　　再如泰禾集团，由于该企业不断高价拿地，其负债总额从2012年的100多亿元飙升至2000多亿元。随着国家对房地产市场调控升级，泰禾集团最终陷入债务困境。截至2020年三季度末，公司已到期未归还借款金额增至487.10亿元，尚未支付的利息为64.76亿元。北京、上海、杭州多地项目停工，一些业主一边租房，一边还贷，走上看不见尽头的维权之路。

　　旭辉控股董事局主席林中等业内人士认为，在“房住不炒”的调控基调下，行业高杠杆、高负债、快周转的模式恐难持续。只做规模不重盈利的房企恐将出现资金链断裂的情况，恐波及相关金融机构。

　　房企积极降杠杆降负债自救,靠财务技巧降净负债率

　　在地方调控频频收紧、“三道红线”融资新规穿透式监管下，高负债房企面临较大压力，纷纷通过加快销售回款、出售资产、股权融资等多种手段降杠杆、降负债。

　　9家房企规模降速发展，恒大7折卖房刺激销售

　　当融资端收紧，通过销售获得回款维持现金流，显得更加重要。2020年，12家试点房企中销售额加速增长的仅有3家，分别是恒大、万科、华润；有7家保持正增长但增速较2019年出现下降，分别是碧桂园、融创、保利、中海、阳光城、中梁控股和华侨城；还有2家销售额下滑，分别是绿地控股和新城控股。