原标题：平安证券--地产行业周报：一线城市2020楼市回顾 看好主流房企估值修复 来源：金融界
2本周观点：本周我们回顾北上广深杭五个核心城市2020年楼市表现，整体看，深圳楼市表现最优、量价明显抬升，上海受民办摇号等影响楼市明显复苏，广州下半年楼市逐步活跃，杭州新房、二手房交替升温，北京整体平稳、呈现价平量涨。尽管热点城市楼市活跃，但内部仍有分化，如上海核心板块表现明显优于非核心板块。往后看，短期房价上涨预期升温及供给下降背景下，上海、广州二手房房价仍存上涨压力，但“三稳”基调下未来房价涨幅或将收窄，同时区域分化料将延续。本周四川发文要求加快物业服务业转型升级，后续不排除其他城市出台类似政策，物管行业发展方兴未艾。板块投资方面，当前地产估值已降至近五年3%分位，主流房企估值、股息率均具吸引力，市场风格趋于均衡背景下配置价值凸显，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设（2020年归母净利润预计同比增44%-92%）、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科a、保利地产、金地集团等；3）受益政策推动的物管板块。
政策环境监测：1）四川：加快物业服务业转型升级，2030年实现千亿营收；2）2020年上海、杭州、广州土地出让收入超2500亿。
市场运行监测：1）新房成交环比略降，后续以稳为主。本周（1.10-1.16）新房成交6.0万套、二手房成交2.2万套，环比降2.1%、升19.9%；由于上年基数较低，1月新房月日均成交同比升72.0%，较12月升54.1pct。随着房企年终冲刺完成，1月成交较12月料下台阶，但“三稳”基调下单周走势预计相对稳定。2）改善型需求占比回升。12月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升1.5pct至77.5%。3）推盘节奏放缓，短期力度或将收缩。1.4-1.10重点城市新推房源8793套，环比降38%；去化率69.1%，环比升5.2pct。年底销售冲刺完成后，房企推盘节奏或短暂放缓。4）库存环比略降，中期面临上行压力。16城取证库存10462万平，环比降0.5%，但较2019年末增长14.9%。中期维度下，房企加快供货抢收需求趋势明确，库存面临上行压力。5）土地成交下降、溢价率回升，一三线占比提高。上周百城土地供应建面1017.1万平、成交建面977.3万平，环比降54.7%、77.5%；成交溢价率15.2%，环比升8.7pct。
其中一、二、三线成交建面分别占比32%、22.7%、45.3%，环比分别升22.3pct、降28pct、升5.8pct。考虑销售放缓、行业金融监管趋严，预计土地市场延续平稳走势。
资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债156.0亿元、海外发债58.6亿美元，较上周减少1亿元、增加54.6亿美元；境内外发行利率处于2.7%-9.8%区间，可比发行利率较前次以下降为主。2）信托：本周集合信托发行132.4亿元，较上周增加13.6亿元。3）地产股：本周申万地产板块涨1.29%，跑赢沪深300（-0.68%）；当前地产板块PE（TTM）8.48倍，估值处于近五年3%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、雅戈尔、金地集团，南向资金净流入前三房企为中国海外发展、华润置地、中海物业。
风险提示：1）交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。
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