一边抛售资产,一边回购股票!华侨城的玩法你看懂了吗?

一边抛售资产,一边回购股票!华侨城的玩法你看懂了吗?
2020年12月03日 06:47 闺蜜财经

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原标题:一边抛售资产,一边回购股票!华侨城的玩法你看懂了吗? 来源:闺蜜财经

今天(12月2日),华侨城发布公告,截止11月30日,累积回购1.44亿股,总金额高达9亿元。财大气粗的另一面却是不断传出卖资产、卖股权,债务突出等问题。

作为央企,华侨城的融资优势不容置疑,但如今却踩中"三道红线",经营活动产生的现金流净额连续三年为负。

华侨城到底情况如何?

01

说起华侨城,估计大部分蜜友首先想到的是欢乐谷。

华侨城的主业就是文旅+地产,但今年受疫情冲击,加之近年来的扩张及文旅是个"慢"生意的特点,华侨城显得也不如以前"稳"了。

最近两年,尤其是今年以来,华侨城频繁卖资产,引发了媒体及购买者的关注。

比如,今年10月,华侨城转让云南大理华侨城杨丽萍大剧院项目就引发了很多讨论。

两年前,华侨城曾在昆明举行"云南大会战"启动大会,结果今年9-10月,接连发布了旗下6个云南文旅项目的拟转让计划。

上个月,身边有朋友就担心之前是冲着华侨城的牌子买的重庆悦来项目的房子,如今华侨城却要将这个项目卖了,以后二手房是否还有品牌价值?

11月下旬,重庆悦岚房地产开发有限公司70%股权被挂售,转让底价为29.19亿元。

不过,该项目华侨城是与成都一子公司股权(成都华侨城锦华投资有限公司50%股权,转让底价29.39亿元)和29385.7056万元债权打包捆绑销售的。

两个项目捆绑销售的金额近59亿元。

实际上,朋友从去年就开始担心了。因为2019年11月,华侨城就曾以40.54亿元底价公开挂售重庆悦岚房产公司100%股权!

该公司的主要业务是开发重庆悦来生态城的222.49亩商住项目,因该项目位于国家级两江新区,加之央企操盘,是当地有名的房地产开发项目之一。

彼时,重庆舆论对此是议论纷纷,华侨城是否要退出重庆市场?成为了大家最关注的焦点。只是后来无人接盘。

朋友以为可以安心做个华侨城的业主了,谁成想一年后华侨城还是"铁了心"要卖重庆的项目。也可能是吸取之前无人接盘的经验,这次是出让70%的股权,项目大概率可以继续使用"华侨城"这个招牌。

这在一定程度上,也能反映各地华侨城项目对此的担忧。比如近期就有文章讨论"华侨城频繁卖出文旅项目,青岛300亿大城还稳吗?"

02

其实,华侨城从2018开始,就在一边甩卖、一边扩张。

从公开的报道来看,2018-2019年,华侨城集团分别出售了至少18家和11家子公司股权及债权。

华侨城的操作,与"文旅城"这个概念密切相关。

2019年报中,华侨城提到自己的战略定位:担当主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者,发展模式则是:"文化+旅游+城镇化"、"旅游+互联网+金融"。

"文旅城"曾被广泛看好,但实际上,不少房企是打着这个概念拿了不少地,但真正要发展文旅城,周期长、对运营能力要求高,持续"烧钱"的特性突出,栽倒在这条路上的房企也不少。

转型之路并不好走,目前华侨城的房地产依然是其主要业务,而债务的问题也明显起来。

从华侨城上市公司深圳华侨城股份有限公司(以下简称" 华侨城A ")的三季报来看,今年1-9,其营收333.94亿元,同比增长11.83%;归母净利润52.48亿元,同比下滑12.50%。

出现了增收不增利的情况,好在对应"三道红线"来看,相比去年和今年上半年的"踩线",三季报华侨城A是"险过"。

三个指标都是濒临红线,刚刚退回到安全线内:

第1,剔除预收账款后的资产负债率为69.6%,红线标准是不得大于70%;

第2,净负债率为96.44%,红线标准是不得大于100%;

第3,现金短债比为1.11,红线标准是不得小于1。

值得注意的是,华侨城A经营活动产生的现金流量净额已连续三年为负数,2017-2019年分别为-79.14亿元、-100.41亿元和-51.88亿元。而近5年,仅2016年该数字为正。

而最近5个季度,今年一季度华侨城A经营活动产生的现金流净额为-127.9亿。三季报中这一数值是转负为正。今年全年能否转为正值,还得看四季度的表现,毕竟今年1-9月,该数值依然为-22.38亿元。

03

华侨城一边甩卖资产,一边也在不断拿地。

今年上半年,华侨城A年内新获取项目 14 个,新增建筑面积642万平方米;公司累计土地储备2802万平方米,对应建筑面积5283万平方米。

半年报披露,存货占总资产53.47%,比期初增加19.49%,主要为土地储备及项目建设开发投入。

而2019年,全年华侨城A累计获取土地47宗,新增土地面积625万平方米,计容建筑面积1,208万平方米。

相比2017年全年新增土地面积269万平方米,扩张的步伐还是很明显。

这也能解释,为何在此前2015年已成功降杠杆,但此后负债率又逐渐攀升。

另外,值得一说的是华侨城A的股价,相当"稳"。

华侨城A上市时间是1997年,发行价6.18元/股。截止2020年12月2日收盘,其股价为7.28元/股。如果考虑通货膨胀的因素,就更加惨不忍睹了。

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