收并购踩雷、负重狂奔5年，光明地产难言“光明”！

原标题：收并购踩雷、负重狂奔5年，光明地产难言“光明”！ 来源：机器人说电子

近日， 光明地产 发布了2019年度及2020年一季度经营数据，数据显示，光明地产2019年净利润腰斩，负债706亿元，净负债率218.18%；到2020年一季度，净利润直接由盈转亏2亿元。

尽管交出了不容乐观的“成绩单”，但这家上海老牌房企依旧在不断扩张规模。5月7日，光明地产全资子公司农工商房地产（集团）有限公司以2.04亿元收购武汉怡置明鸿房地产开发有限公司34%股权并承担其相应债务。

如今光明地产的市值呈断崖式下跌，这让顶着国资光环，背靠“大树”光明食品集团的光明地产似乎难言“光明”，难免令人唏嘘。

收并购曾踩雷

尽管经营业绩低迷，但近两年光明地产在拿地上持续表现积极。

相关数据显示，2018～2019年，光明地产新增面积分别达144.52万平方米、192.09万平方米，同比分别增长53.34%、32.91%。

由于土地市场火热，光明地产更是热衷股权收购、增资等形式扩充土储。年报显示，2019年，光明地产非招拍挂的新增项目多达13个，另有11个新增的招拍挂项目。

在今年一季度出现亏损的情况下，5月7日，光明地产发布公告称，其全资子公司农工商房地产以2.04亿元通过协议转让方式收购武汉怡置明鸿34%股权且承担相应债务（即3.98亿元），收购总金额为人民币6.02亿元。

不容忽视的是，无论是股权收购，还是公开市场拿地，光明地产在多数项目中的权益占比并不高。以2019年新增的13个股权投资的项目为例，公司持有股权在50%及以下的项目达到8个。在收并购过程中，还频繁踩雷。

据相关媒体报道，2018年7月，光明地产首次进入昆明市场，投资设立了控股子公司云南光明紫博置业有限公司，该公司分别由光明地产出资5100万元、骐辉投资出资4500万元、自然人程鸿超出资400万元成立。骐辉投资开发的骐辉紫金玉苑项目在2014年年中公开过一次项目户型、售价等信息后，地块便一直处于停工中，原因是该公司被众多债务纠纷缠身。

天眼查显示，2015年9月17日至2018年3月19日，云南骐辉投资共有40次被最高人民法院列为失信被执行人，该公司所涉及的诉讼事项颇多，围绕骐辉紫金玉苑项目的包括：未支付建筑设计公司设计费、与中铁八局集团第六工程有限公司涉及2000万元的合同纠纷等。

同年1月，光明地产还通过协议转让方式收购烟台平土房地产有限公司72%股权，并且承担相应4亿元债务，收购总金额为4.43亿元。烟台平土及多家关联方曾被法院纳入失信人名单，被光明地产收购的烟台平土项目完工率仅为十分之一，而且提供2亿元担保的关联方已陷入大量司法纠纷，大量资产被法院强制执行。

年报数据显示，2015～2019年，光明地产存货分别为398.81亿元、368.39亿元、395.61亿元、468.23亿元和607.41亿元。其中，2016～2018年，公司存货周转天数分别为842.21天、831.11天和1104.44天。到2019年前三季度末，这一数字升至2282.67天。

薛建雄指出，这意味着公司项目的销售去化速度较慢，如果产品开发能力不如其他品牌房企的情况下，需要适当增加营销费用，积极推广新开发的项目，只有产品竞争力增强，营销环节发力的前提下，才有机会在竞争激烈的市场中扭转业绩颓势。

负重狂奔的“5年”前途不明

“为完成业绩对赌协议，前两年光明地产过度透支导致业绩下滑，但管理层在完成对赌协议后却未在销售端发力，而是一味的追求规模，这也使其资金进一步承压。”上海某证券分析师在接受本报记者采访时表示。

据记者观察，在诸房企拿地颇为谨慎的2018年、2019年，光明地产却逆市扩储，财报数据显示，2017年其新增房地产储备面积为94.25万平方米，同比增长78.67%，2018年-2019年，其新增面积达144.52万平方米、192.09万平方米，同比增长53.34%、32.91%。仅2019年通过非招拍挂的新增项目就多达13个另有11个新增的招拍挂项目。

然而销售乏力，使其只能通过不断融资和出售资产来实现扩张。

财报显示，2018年8月，光明地产通过设立“上银光明地产购房尾款资产支持专项计划”发行不超过10亿元的资产支持证券。2019年1月，光明地产通过申请发行冷链仓储物流资产支持专项计划（CMBS），发起设立不超过6亿元的资产支持专项计划；1月底发行了2019年度第一期长期限含权中期票据（永续债），实际发行金额为6亿元；2019年2月19日，光明地产2018年度第二期中期票据发行完成，计划发行总额3.25亿元，实际发行总额6.5亿元，发行利率6.25%；2月底，其再次发行了2019 年度第二期中期票据，实际发行金额为8亿元。

频繁发债的副作用很快体现在光明地产的财报中。截至2019年末，光明地产负债706.39亿元，资产负债率82.30%，比去年同期仅下降了0.08个百分点。现金流方面，截至2019年末，光明地产货币资金为90亿元，流动负债451.89亿元，光明地产的现金缺口达360亿元左右。值得关注的是，自2018年起，光明地产现金流已连续两年为负数，2018年和2019年分别为-87.34亿元、-47.89亿元。

尽管对于现金流的变动，光明地产方面解释为是本期支付土地款和支付企业间往来减少等所致，但从其财报数据来看，销售端乏力也使其无法完成自我“补血”。数据显示，2017年，其存货周转天数为831.02天，2019年增至2129.08天，2020年一季报这一数据已增至10465.12天。

“一方面是此前农房集团注入的资产有很多是保障房，旧改项目，开发周期长去化慢，另一方面，这两年其大力扩张也导致其库存增加。”丁勉表示。据记者统计，2015年至2019年前三季度，光明地产存货分别为398.81亿元、368.39亿元、395.61亿元、468.23亿元和607.41亿元。

颇为微妙的是，在连续业绩亏损之下，光明地产管理层开始发生频繁变动。今年2月，光明地产董原董事张辉明退出光明地产董事名录，吴通红新晋董事。4月底，光明地产党委书记、董事长、总裁沈宏泽辞去总裁，由郭强接任总裁。随后，原光明地产董事会秘书王宏伟辞任，苏朋程接棒。

风险建议

新的管理层能否为光明地产带来根本性变革，还需观察一段时间，但眼下留给新管理层的最紧要解决的问题是如何盘活手中优质资产，通过销售端来改善现金流，调整负债结构，解决眼下资金压力。

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