裁员后的华夏幸福，开始紧急发债了

原标题：裁员后的华夏幸福，开始紧急发债了 来源：雷猴的小号

　　在疫情期间，多家房企出台不同策略来应对冲击，有一家房企选择从自己人下手――裁员，美其名曰：降费增效。

　　这家别样的房企就是华夏幸福基业股份有限公司（以下简称华夏幸福），裁员的重点区域是之前引以为豪的传统业务的产业园区板块和房地产板块。

　　在裁员的风波之后，华夏幸福加足马力开始了紧急发债的举动。

　　3月23日，公司拟申请注册发行30亿元定向债务融资工具；

　　3月26日，其控股股东华夏幸福基业控股股份有限公司也开始发行规模为24亿元，期限为3年，票面利率为7.7%/年的债券。

　　华夏幸福的小道消息中，提到了平安入股华夏幸福的资金支持，另外也有不少大佬关心其财务、管理以及招商情况。

　　图片来源：DM查债通APP

　　01

　　成交行情

　　美元债行情：

　　在美元债行情中，DM有一项重要的指标来判断其成交活跃性，此指标为流动性指标。流动性指标得分从1至5,1分代表流动性最好，5分代表流动性最困难。

　　华夏幸福的Bloomberg美元债行情以及IHSMarkit美元债对照行情，如下表所示：

　　数据来源：Bloomberg、DM

　　流动性最好的其中一只美元债“XS1729851490”的行情如下图所示：

　　图片来源：Bloomberg

　　离岸债券中，剩余期限最短的一只美元债“XS1729851490”从今年3月17日至3月27日的呈U型变动趋势，也是受到这段期间美元债市场的剧烈波动所致。

　　净价趋势图如下：

　　图片来源：DM终端

　　在岸债券行情：

　　近一个月来，流通中在岸债券的历史成交量第一为“17幸福基业MTN001”。

　　其成交历史图中，中债YTM从3月19开始曲线走向平滑，最新成交YTM有出现波动反复，最新的4月1日的成交量为5000万元，成交YTM为3.7962，中债YTM为2.8198。

　　具体成交情况请看下图：

　　图片来源：DM查债通APP

　　02

　　债券融资情况

　　在岸债券方面：

　　华夏幸福在今年发行成功一笔债券，发行规模为10亿元，期限为3Y+2Y，利率为5.5。

　　目前，华夏幸福共有流通中人民币债券18笔，当前存续383.05亿元，今年待付本金利息43.99亿元。

　　此18只在岸债券的具体情况请看下图。

　　图片来源：DM终端

　　另外，今年3月23日，公司拟向中国银行间市场交易协商会申请发布不超过30亿元的定向债融资工具，利率和期限都还未定。

　　离岸债券方面：

　　华夏幸福在今年共发行2笔境外美元债。

　　其中一只发行规模为7亿美元，期限为5年，票息为8.05。

　　另一只发行规模为5亿美元，期限为3年，票息为6.9。

　　目前，华夏幸福的离岸债券共有9笔，当前存续为51.40亿美元。今年有两笔共计12.7亿美元的美元债到期。

　　图片来源：DM终端

　　综上来看，华夏幸福今年的债券兑付情况相对乐观。

　　03

　　评级情况

　　华夏幸福是国内领先的产业新城运营商，国内外机构对其的评级如下：

　　中诚信国际对华夏幸福的评级展望是稳定，长期发币人评级是AAA；

　　中诚信国际认为，公司与中国平安有战略合作，作为国际领先的产业新城运营商，在产业新城布局、规模方面有显著优势；

　　同时，中诚信国际也对华夏幸福的融资情况表示了担忧。2019年5月以来房地产融资环境趋严趋紧，公司经营活动净现金流持续为负，债务规模增长快，财务杠杆高，偿债能力有待提升。

　　DM量化评分于2019/09/30评定为BBB，较上期下调1级；

　　现量化评分对应的违约概率为0.24%，较上期提高0.08%；

　　货币资金为4,202,685.23万元,营业成本增加,导致流动资金覆盖率减少至0.079,体现出变现能力最好的资金对成本费用的覆盖程度减弱；

　　中金对华夏幸福的评级展望是5+，与上期持平；

　　华夏幸福债务负担较重，未来偿债取决于存货变现情况和园区后续新增投资情况；公司近年债务融资规模大幅上升，推动债务快速增长。

　　YY对华夏幸福的评级为6分，与上期持平；

　　YY重点关注华夏幸福的短期债务风险、非标融资占比提高、关联方担保。华夏幸福是民营上市企业，截至2019年3季度，公司主要在建项目资本金均已到位，预计未来两年内完工，无拟建项目，经营层面呈主动收缩态。

　　海外评级中，穆迪对华夏幸福的评级为Ba3；惠誉对华夏幸福的评级为BB-；

　　图片来源：惠誉官网

　　中证再评级对华夏幸福的评级为A+pi，展望是稳定。

　　中证认为，可发债主体园区开发业务区域布局上的一定先发优势，固安园区相对成功的案例也支撑了对其园区规划、招商引资等营运能力的正面判断。

　　DM对华夏幸福的各机构评级做汇总如下：

　　图片来源：DM查债通APP

　　04

　　项目分布

　　华夏幸福在全国共有120个项目，项目着重分布在三/四线城市。

　　一线城市只有2个项目，全部位于北京市。

　　二线城市共有26个项目，排名前三的是武汉7个、沈阳5个和南京4个。

　　三/四线城市共有62个项目，排名前三的是廊坊45个、张家口5个、湖州3个。

　　数据来源：DM终端-地产债版块

　　05

　　拿地分布

　　据国土资源部统计数据，从今年1月到3月份，华夏幸福总拿地金额为26.52亿元。

　　按城市能级分类，华夏幸福在拿地金额上重心押宝在三/四线城市。

　　其中，一线城市未有拿地；

　　二线城市拿地金额为3.38亿元，占总金额的12.75%，全部位于成都市；

　　三/四线城市拿地金额为23.14亿元，占总金额的87.25%，全部位于廊坊市。

　　数据来源：DM终端-地产债版块

　　按物业类型分类，华夏幸福拿地均是住宅，分别分布在廊坊23.52亿元和成都3.38亿元。

　　06

　　销售分布

　　据房管局统计数据，从今年1月到3月至今，华夏幸福销售总金额为7.89亿元。

　　按城市能级分类，华夏幸福销售分布主要集中在二线城市。

　　其中，在一线城市未有销售；

　　二线城市销售金额为5.51亿元，占总金额的69.83%；

　　三/四线城市销售金额为1.06亿元，占总金额的13.43%。

　　数据来源：DM终端-地产债版块

　　按物业类型分类，华夏幸福销售分布主要集中在住宅。

　　其中，住宅类销售金额为7.45亿元，占总金额94.42%；

　　商业类销售金额0.29亿元，占总金额的3.67%；

　　数据来源：DM终端-地产债版块

　　在2019年上市房企销售排行榜中，华夏幸福的销售金额行业排名第18，销售面积行业排名第17，销售均价行业排名第32。

　　其中，华夏幸福2019年销售金额1451.59亿元，同比增长12.37%；

　　2019年销售面积1183.36万平方米，同比增长12.37%；

　　2019年销售均价为12267元，同比增长42.66%。

　　DM终端数据及时整理出华夏幸福发布的企业销售月度数据。包括：销售金额、销售面积、销售均价，并且数据同比变化和行业排名一目了然。

　　图片来源：DM终端-地产债版块

　　华夏幸福在拿地的节奏上比较慢。

　　来看，近三年来，华夏幸福2017年拿地金额为159.54亿元，行业排名第50；

　　2018年明显下滑，金额为95.81亿元，行业排名第68；

　　2019年实现爆发式增长，拿地金额为313.22亿元，同比增长226.93%，业内排名第36。

　　图片来源：DM终端-地产债版块

　　综合拿地面积来看，华夏幸福在行业内25名左右。

　　近三年来，2017年拿地面积最多，金额为681.37万平米，同比增长12.14%，行业排名第22；

　　2018年拿地面积为402.82万平米，同比降低40.88%，行业排名第41；

　　2019年拿地面积为748.33万平米，同比增长85.78%，行业排名第26。

　　图片来源：DM终端-地产债版块

　　综合拿地均价来看，近一年来，拿地均价高峰是2019年9月份，为9630每平米，排名行业第22；

　　2019年10月份是拿地均价低谷，为603元每平米，排名行业第73。

　　图片来源：DM终端-地产债版块

　　07

　　财务状况

　　从华夏幸福发布的2019年第三季度报告来看，其上半年的财报数据并不出众。

　　截止2019年第三季度期末，公司总资产为4453.34亿元，归属于上海市公司股东的净资产为476.63亿元。

　　在2019年1月至9月份期间，经营活动产生的现金流量净额亏损总计为395.54亿元；

　　营业收入为643.18亿元；

　　归属于上市公司股东净利润为97.46亿元；

　　基本每股收益为3.18元。

　　预付账款为47.55亿元，较期初增长48.57%，主要是预付工程款增加所致；

　　短期借款为254.27亿元，较期初增长508.03%，主要系本期质押借款、抵押借款、保证借款增加所致；

　　应付职工薪酬为5.27亿元，较期初减少74.19亿元，主要是上年末计提的奖金本期发放所致；

　　一年内到期的非流动性负债为289.68亿元，较期初增长43.99，主要是本期长期借款和应付债券重分类所致；

　　长期应付款项为17.70亿元，较期初增长47.34，主要系本期融资租赁增加所致。

　　在2019年半年报中，华夏幸福受限资金合计为433.02亿元。具体如下图：

　　公司作为担保方，对合营、联营公司担保总金额为10.45亿元，期末对子公司担保余额合计为1305.53亿元；

　　在2019半年报的报告期末公司融资总额为1818.44亿元，其中银行贷款余额为504.60亿元，债券及债务融资工具(票面)融资规模846.23亿元，期末余额为747.59亿元，信托、资管等其他融资余额为566.25亿元。利息资本化金额为52.17亿元。

　　08

　　财报辨伪报告

　　DM推出的财报辨伪评分体系是企业财报的照妖镜。

　　包括财报评分变化图、财报辨伪评分报告、企业行为画像评分报告。

　　财报评分变化图，如下所示：

　　图片来源：DM终端

　　财报辨伪评分报告，如下如图所示：

　　图片来源：DM终端

　　财报辨伪评分为97分，属于极高风险。

　　有一项需要引起着重注意的是其2019年三季报的财务报表科目之间逻辑不清，未分配利润达到-93.60亿元，建议核查企业是否按照会计准则做账，资产是否被大股东侵占。

　　企业行为画像评分报告，如下图所示：

　　图片来源：DM终端

　　公司得分为-6分，综合风险等级为较高风险。

　　华夏幸福处于初创期，其生态链地位有所下降，毛利率下降，有疑似向外部非银行机构借贷的高风险资金链危险，并且有疑似资金被占用或资本退出的情况。

　　综合分析得出的华夏幸福的财报辨伪评分如下：

　　图片来源：DM终端

　　从2015至2019年的财报辨伪评分的风险级别逐年上升。

　　其中，2018年报显示高风险，评分为82.5分；2019年三季报显示极高风险，评分为97分。

　　今年华夏幸福的拿地还没有开始发力，土地是根本，有了土地储备才有话语权，期待华夏幸福今年能遇见幸福。