窥报计提存货低价准备大涨231% 北辰实业潜在风险背后的四大隐忧

原标题：窥报计提存货低价准备大涨231% 北辰实业潜在风险背后的四大隐忧 来源：凤凰网房产

　　原定于3月19日披露业绩的北辰实业在3月30日公布了2019年度未经审计业绩公告，最终审核业绩公布时间被延迟到了4月22日。披露时间不断推迟背后，或许与业绩情况有密切相关性。就现有披露数据来看，2019年，北辰实业实现营业收入201.22亿元，同比增长12.64%；营业利润、利润总额分别为27.46亿元、27.63亿元，同比分别下降2.13%、1.33%。

　　虽然报告并未公布最终销售额，但是就某研究机构公开数据整理显示，2019年北辰实业全口径销售金额为236.2亿元，行业排名第101，已然跌出了房企百强榜。此外，风财讯特别注意到，北辰实业2019年度计提资产减值准备高达人民币7.92亿元，这项数据在2018年数值为2.39亿元，同比大涨了231.38%；2017年其存货跌价准备仅有1179万元，而计提应收款项预期信用损失人民币0.28亿元。计提资产减值准备是指资产未来可能流入企业的全部经济利益低于该资产现有的账面价值，而在会计上对资产的减值情况进行确认、计量。存货每年需要进行减值测试，当可变现净值小于账面价值的时候，就要计提减值准备。于房地产而言，该项数值的增高则直接体现的是房价下跌或者资产贬值对上市房企业绩的影响，这也在侧面反映出了北辰实业慢周转率对利润减值造成的影射。资产连年减值，加之市值近年来大幅缩水，增长缓慢的北辰实业似乎已经被昔日同为京籍知名国有房企的首开、首创、金隅甩在了身后。

北辰实业股价变动情况隐忧一：“利刃”存货减值7.92亿存货减值是一把悬着的利刃。通常会以期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价，年末在对存货进行全面盘点的基础上，对于存货因全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。众多房企在提取存货跌价准备上的提升，并不是其销售速度出现下降，更多是受到了持续扩张存货的拖累。就北辰实业年报来看，2019年计提资产减值准备将导致本公司合并财务报表信用减值损失及存货资产减值损失分别增加人民币0.28亿元、7.64亿元，公司合并财务报表利润总额减少人民币7.92亿元，净利润减少人民币7.81亿元，归属于母公司股东的净利润减少人民币6.50亿元，总共7.92亿元的数额占到北辰实业利润总额27.63亿元的28.66%。

　　在房地产高杆杆、高负债的行业内，存货一方面展现的是其储备能力，另一方面存货科目也决定着房企的变现、盈利能力。在过去房价单边增长较快的时期，存货减值并没有清晰地显现出来，而近年来，随着调控趋严不同城市房价分化严重，存货减值则有增多现象。风财讯梳理北辰实业2019年报告期间进入的城市商品住宅销售情况发现，成交面积排名前三位的重庆、武汉、成都，在成交面积方面都有5.1%、7.7%、3.6%的下跌。而廊坊的成交面积跌幅达到15.4%;宁波、南京、眉山的成交均价都有不同程度的下跌。

　　曾经外拓二三线城市的北辰实业本想以此为坐收红利的契机，反料受一二线城市限价、限签、限售等政策影响，尤其面对当前比较严厉的房价管控，房价部分下跌或难以上涨，都会影响库存的估值。此外，受部分物业更新改造影响，北辰实业投资物业（含酒店实现除税前利润人民币8.23亿元，同比下降了6.91%。隐忧二：高溢价地王“狂欢”背后的低周转率如果存货能够快速实现变现以促进流转对房企是一件好事，弊端则在于去化周期加大之后堆积的产品会对房子价值产生贬值。北辰实业曾因为一个“地王”项目消化十年、一个别墅项目卖六年备受业内诟病周转率太低。近年来，销售业绩下滑的北辰实业，对拿地的热情似乎也不太高。“拿了个国家会议中心二期后，北辰实业就没音了。”一位资深北京土拓人士告诉风财讯，北辰实业近年来在北京土地市场上鲜有拿地。与目前的低调相比，北辰实业也曾被称为“地王收割机”，并开始土地市场的穷途狂奔。2015年至2017年，在三年内曾“抢收”超过30宗土地，其中就有6个是“地王”项目，以此摆脱北京的发展局限，谋求全国化布局。2007年7月，北辰实业曾以92亿元拿下长沙地王三角洲项目，2016年6月北辰实业力战保利、绿城等18家房企以耗资15亿元拿下南京市场当时的新晋地王；同年7月，北辰实业以23.11亿元95.5%的溢价率拿下宁波单价新地王……在土地市场火热的那几年中，北辰实业是积极谋求的进取者形象，只是大量资金的注入在推高杠杆的同时，也为后期去库存埋下了隐患。

　　长沙地王三角洲项目如今在网上查询该项目，已经买到了第六期，近期售卖的是普通住宅及商用公寓。十年之间去化还未结束，其墅院1900项目因便承诺的幼儿园并未兑现也深陷维权风波。北辰实业近年来在北京市场并不活跃，在售项目也屈指可数。就北京奥北别墅区开发的北辰红像墅来看，项目拿地时间虽然较早，自2013年开工以来，卖了整整6年，但截至2019年上半年，预售比例只有74%。在行业争先去化、实现现金周转的大环境下，北辰实业的操作也有些滞后。就目前北辰实业的官网来看，北辰实业开发物业目前集中于北京和湖南长沙，包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元化、多档次的物业开发和销售。目前主要开发项目有：北辰绿色家园、奥运媒体村、顺义马坡项目、香山清琴别墅、北辰长河玉墅别墅、北辰碧海方舟；其持有型物业主要包括会展、写字楼、酒店、公寓等，京内可出售项目有北辰香麓、媒体村、香山清琴、北辰福第共有四个，京外项目有长沙北辰三角洲、北辰时光里、北辰?悦来壹号、金地北辰?阅风华。此外，北辰实业还有众多的受托管理项目，分布在青岛、北京、重庆、武汉等地。

对此，未经审核年报还披露了人才稀缺的诸多风险，近年来，北辰实业不断加强房地产开发全国化布局以及会展酒店受托管理项目、重大国务政务活动接待项目快速增加，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，短期内或将面临人才短缺的风险。隐忧三：重仓湖北的反噬在2019年年报中，武汉以2981.8万平方米的成交面积占据城市排行榜第二位。长沙、武汉、宁波、成都、重庆项目分别实现合同销售金额人民币34.57亿元、人民币43.59亿元、人民币20.08亿元、人民币10.72亿元、人民币10.75亿元，武汉销售额在其中也占据重要位置。 北辰实业对武汉的重仓源于近年来武汉快速发展的现状，而因为疫情的影响，武汉这一布局或再为北辰埋“雷”。2016年11月，北辰实业34.5亿元夺得武汉黄陂区两宗限价地；2017年12月，北辰实业子公司13.38亿元竞得湖北武汉市住宅地块；2018年8日，北辰实业以10.75亿元斩获武汉经开区两宗住宅地块，这是北辰实业入汉四年以来的第八个项目；2019年1月，北辰实业又以7.87亿元成功将武汉临空港区住宅地块收入囊中。亿翰智库数据显示，武汉新增预售尚未恢复，网签于3月30日恢复3月30日恢复，少量售楼部开始复工，市场未步入正轨，成交量回复率低于10%。湖北三四线各城市售楼部于3月下半月陆续开始复工，但是大多处于“预约性”半复工状态，据监测情况来看，来访和认购短期内很难达到之前水平，整体成交量恢复率不超过5成。 图示来源：亿翰智库与此同时，北辰实业去年在湖北省的销售额超43.59亿元，在全国销售额中的占比达18.42%。加之就近年来北辰实业拿地情况粗略来估算，其在武汉的项目应该不少于10个，受疫情影响，其武汉地区销售额很难避免受到宏观环境的拖累与影响。未审核年报中冶对此进行了预测，土地成交价居高不下推升了开发成本，而房价过高易引发调控政策出台。在地价成本占比较大、售价难以有效提升的双重影响下，利润空间或将被压缩。隐忧四：五年间市值缩水一半作为国内首家“A+H”股上市公司，北辰实业也曾有过在资本市场中风光无两的高光时刻，其应亚运而起，借奥运腾飞。只不过，随着销售业绩的接连不景气，其市值在资本市场中的投射也呈现不尽如人意的情况。截至4月1日上午收盘北辰实业市值为89.9亿元，较上市首日下跌26.44%；较近五年来最高市值跌幅达到53.53%；市盈率为7.63、市销率为0.44，市现率为2.52，分别较上市首日下滑86.95%、81.74%、74.95%。 注：每年年初数值所取日期为1月日当日数值数据表格整理：风财讯市值的波动不一在销售额方面同样有所体现。2015-2019年北辰实业的签约销售金额可谓起起伏伏，分别为73.4亿元、70.66亿元、125.92亿元、282亿元和236.16亿元。同期对应的销售金额增速表现分别为79.42%、-3.73%、78.21%、123.95%和-16.26%。2016年至2019年，北辰实业营收分别为98.3亿元、154.57亿元、178.64亿元和201.22亿元元，同比增长了36.79%、57.24%、15.58%和12.64%；归属母公司净利润为6亿元、11.4亿元、11.9亿元和16.54亿元，分别同比增长了-1.86%、89.88%、4.31%和39%。上半年北辰实业的归母净利润实现了101.44%的同比增长，而2019年全年归母净利润则仅仅同比增加了39%，可见其下半年增速有所减缓。就上半年销售金额来看，为100.35亿元，同比下降了31.97%。对比首创置业首开2019年已经分别实现800亿元、1013.44亿元的销售额，金隅也实现了918.29亿元的营业收入。市场对北辰实业不看好，除了盈利能力、发展空间，还依赖于杠杆率之下的的负债隐忧。2019以来，北辰实业也开始为重庆、广州、武汉等子公司提供担保，并发行债券票据。近年来的减速或许也在调整杠杆结构，北辰实业调整后的现金比率近3年逐年下降，由2016年的0.66下降至2018年的0.55。 未审核年报显示， 2019年北辰实业银行存款及现金的余额为人民币 117.76亿元（不含受限制银行存款），短期借款为9亿元，虽然北辰实业在短期偿债能力方面尚可，资产负债率为74%，并未超过警戒线，但是在2019年3月及6月其经营现金净流量对销售收入比例、资产经营现金流量回报率、现金流量比率都为负值。疫情叠加之下，在几乎所有大中型房企均将销售回款和回款率作为主要工作目标之一，于北辰实业而言，快速去化的同时，需要形成产品售卖与现金流回正、杠杆的搭配运用合理的闭环。?200家品牌房企2019财报速览解读