融资助推成长 运营定调未来

原标题：融资助推成长 运营定调未来 来源：华泰证券

核心观点公司发布2019年年报预告，归母净利23.5亿元-25.5亿元，较重组后同比增长14%-24%，EPS0.60-0.65元，低于预期。原因在于受结转节奏及结构影响，第四季度业绩贡献较低。作为地产+商业双轮驱动的央企典范，公司融资优势显著，助推其逆周期扩张，在19年规模提速的基础上为未来储能，同时也将受益于商业地产行业改善机遇。预计2019-2021年归母净利为24.72、29.34、36.85亿元（前值27.17、32.16、40.08亿元），对应2019-2021年EPS（摊薄后）为0.58、0.68、0.86元，维持“买入”评级。全年业绩维持较快增速，销售规模再上台阶以重组后口径，公司全年业绩同比增长14%-24%，而公司前三季度业绩同比增速为47%，即全年业绩增速在三季报基础上回落23-33pct，原因在于结转节奏影响了公司业绩的释放节奏，前三季度因结转体量大幅攀升，而第四季度结算量偏少，与此同时低毛利项目开始进入结算期，叠加减值准备的计提影响导致业绩增速收窄。销售角度，2019上半年公司跻身行业TOP50，下半年进一步加快推货节奏，预计全年规模再上台阶。逆周期积极拓展，货值充沛 公司全年拿地面积约500万方，其中下半年拿地约400万方，踏准逆势扩张节奏。19年中期可售货值逾2600亿，新增500万方储备预计可贡献近1000亿货值，我们预计截至19年年底可售货值约3000-3200亿，为未来销售进一步扩张做好准备。倚赖集团存量资源盘活、大湾区城市更新机遇以及产业整合能力，公司未来拓展具备想象空间。定增配资顺利完成，央企背景与商业地产品牌为融资优势背书央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势凸显。2020年1月3日公司定增顺利完成，实现配资24.26亿元；19年11月获准发行30亿公司债，并获得40亿中票发行额度，12月公司完成了15亿中票发行，利率仅为4.25%；美元债方面，2019年10月大悦城控股获8亿美元低息贷款，利率为2.97%-3.27%，融资成本显著优化。此外在持有物业管理输出层面，大悦城亦走在行业前端，我们认为这些都将强化公司的融资优势。商业地产陌上花开，维持公司“买入”评级商业地产正面临如下改善：政策红利等因素提升NOI，资本化率下行带来重估机遇，资产证券化打开管理半径，公司作为标杆企业相对优势得以凸显。此外依托规模效应、品牌优势和融资渠道，公司能够进一步打开未来发展空间。因公司19年四季度结算低预期，下修盈利预测，预计2019-2021年归母净利分别为24.72、29.34、36.85亿元（前值为27.17、32.16、40.08亿元），对应2019-2021年EPS（摊薄后）分别为0.58、0.68、0.86元，参考可比公司2020年平均12.16倍PE估值，给予公司2020年12-13倍PE估值，目标价8.16-8.84元，维持“买入”评级。风险提示：一二线城市销售结转不及预期；商业地产竞争激烈。