房企转型启示录：多元化效果难显 重回地产主业成趋势

原标题：房企转型启示录：多元化效果难显 重回地产主业成趋势 来源：中国经营网

“2020年，房地产行业和企业增长非常有限，部分企业继续增长，部分企业则出现下调。”在2019年12月31日下午举行的2020年丁祖昱评楼市年度发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱认为，房地产行业将出现“行业规模、企业规模双见顶”的情况。

事实上，近年来，房地产行业从黄金时代走来，进入白银时代，无论是头部房企还是区域型中小房企都开始竞相加快转型升级步伐，探索下一个业绩制高点。

《中国经营报》记者梳理发现，申万一级行业中142家房地产企业，其中涉及多元化转型的至少有41家，占行业总数量比29%。其中，转型方向主要是从房地产开发业务之外，开始拓展新业务，比如物流地产、养老地产、旅游地产、物业服务、科技、医疗健康产业和体育产业等。

值得注意的是，从转型结果来看，多元化布局并不是房企转型的“灵丹妙药”。丁祖昱一针见血地指出，随着方向逐步明确，房企多元化领域最终只有少数企业才能留下来。其中，文旅地产高峰已过，项目回归精品化；养老地产项目多数亏损，企业仍在试水；产业地产回归产业核心，培育门槛提高；写字楼行业则面临政策趋严、供应过剩、去化周期长等难题。

房企探索新赛道

伴随着融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继推出，国内房地产市场的基调念起“稳字诀”，多元转型谋发展也成为一众房企关心的热点。

自2018年以来，地产公司将物业板块分拆上市蔚然成风，一直延续到2019年。作为传统房地产行业的附加服务，TOP20地产公司在物业管理领域均有布局。

数据显示，截至目前，香港上市的物业管理公司数量已达17家，其中房企系物业公司占到了15家，2018年以后上市的占到了11家，包括碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、永升生活服务等物业公司。

除了分拆物业板块上市，在消费升级的大背景下，康养和文旅这两个朝阳产业也成为国内地产企业转型发展的新方向。国内地产公司在康养赛道的布局主要围绕建设养老住宅、养老小镇，提供高端医疗、健康管理服务等。

2019年10月23日，龙湖宣布于上海闵行区马桥落地“椿山万树”系列第二家养老公寓。据悉，上海龙湖闵行颐年公寓由龙湖沪苏公司打造，定位“都市养老社区”，总建筑面积约14000平方米，可容纳约200余位居民。

龙湖集团相关负责人曾在此前回复本报记者采访时表示，基于国家鼓励养老产业发展的一系列利好政策，以及随着社会老龄化程度逐步形成的养老服务市场，龙湖集团在做好主航道业务的同时，持续进行业务创新和探索；拓宽服务客群，丰富服务内容，为更多有需求的老年人打造有口碑的品质养老服务。

而在龙湖之前，包括万科、绿城在内开发商和部分险资机构已开始纷纷“试水”或长线布局养老业务。

除了布局养老地产以及自建医院，参股龙头医疗企业也是房企布局康养的一大潮流。世茂房地产入股新风天域和茂宸集团两家医疗企业，新城控股增持了金东方颐养园70%股权，上述房企都通过控股专业机构的方式布局养老地产。

除了康养板块，房企们还通过打造文旅小镇、度假村，配套文旅酒店等方式进入文旅板块。

在文旅板块，恒大和融创两家房企走在了前面。截至2019年6月底，恒大已布局完成15个童世界项目，力争2021年起陆续实现开业。

而融创集团在文旅板块绝对是想大施拳脚干大事。除了前后耗资500多亿元收购万达13个文旅项目，融创于2018年成立了独立运营的文旅集团“融创文旅集团”，来管理1000万平方米的文旅物业。

多元化考题

“过去几年，在政府主导下，在房企转型迫切性极高的倒逼下，很多城市都做了许多产城融合的项目。譬如，文旅产业、康养产业、科技城、开发区等。数据显示，这些名目繁多的项目政府和民间都投资了很多钱，花了很多精力，可成功的不多。”对于房企转型，阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌曾如此置评。

据克而瑞的数据统计，TOP30的房企中有70%发布过多元化战略，TOP100的房企97%布局了多元化业务。然而，房企竞相转型的背后，个中冷暖只有其自身才能感知。

这其中，两易其名的朗诗绿色地产有限公司（00106.HK，以下简称“朗诗地产”）受到市场广泛关注。

2019年11月21日，朗诗绿色集团发布公告称，其已采纳“朗诗绿色地产有限公司”取代“朗诗绿色集团有限公司”为其新中文第二名称，同时，其中文简称由“朗诗绿色集团”更改为“朗诗地产”。

而在此前，朗诗地产已剥离长租公寓等业务，2019年5月，朗诗地产将长租公寓等5项业务剥离至控股公司。

“剥离开来可以更好培育长租公寓市场，也能使我们的主营业务更加纯粹。” 朗诗地产董事局主席、执行董事兼总裁田明曾如此表示。

除了朗诗地产，遭遇转型难题的则是华丽家族股份有限公司（600503.SH，以下简称“华丽家族”），自其从2014年在公司经营范围中去地产化以来，其布局的石墨烯、机器人等热门概念业务多处于亏损状态。

无独有偶，2015年就转向体育产业的莱茵体育，其股票简称也由“莱茵置业”改为“莱茵体育”。但是财报显示，其2018年来自房地产销售收入的比例仍高达81.63%，而大力转型的体育运营业务所占比例仅为6.13%。

克而瑞研究报告也认为，房企在加大多元化的实践过程中遇到了多方困扰，“尤其体现在政策的变化、模式不清晰、不确定、培育期过长、多元化发展的团队人才难求等”。

“目前先把房地产做好，多元化的企业基本上成功的先例不是特别多。”融创中国董事会主席孙宏斌也曾如此表示。

无独有偶，吴建斌此前撰文表示，“如果按照类别划分，我们跟进过的文旅项目一共22个，一个未成；我们跟过康养项目12个，一个未成；我们跟过科创项目15个，一个未成；我们跟过教育项目21个，勉强成了两个。”其最后表示，“当下房企，转型还是要小心。”

上海中原地产分析师卢文曦向记者表示，房企转型“跨步子太大的，基本上是死多活少，像以前很多的（企业）去做白酒等，隔行如隔山，肯定是不行”。其认为，房企转型做小幅度尝试可以，但如果改变主营业务则面临巨大风险。

再度聚焦地产主业

与重新改名的朗诗地产一样，部分房企在多元化路上兜兜转转几圈后，又再度收敛聚焦地产主业，抑或是围绕主业进行投资。

值得注意的是，剥离旗下非房地产开发业务的朗诗地产，却在土地市场上频频亮相。

梳理相关信息可发现，朗诗地产在2019年下半年在成都、苏州等多地拿地。而在朗诗地产2018年的新增项目中，有超过八成是通过收并购、参股及委托开发等方式获得的。

不仅仅是朗诗，此前曾高喊多元化的房企仍然在持续补充货源。克而瑞研究报告显示， 28家企业进入新增货值千亿阵营，16家企业新增货值突破2000亿元，碧桂园、融创、万科新增货值超5000亿元，分列前三，其表示，“TOP50房企占据了百强新增货值的84%，强者恒强的格局未变”。

除去房企持续加码、增强货源厚度外，更多的房企则是放弃此前广撒网的多元化策略，投资方向收敛为围绕主业上下游进行投资。

绿地集团早在2018年10月就宣布集团战略强化升级，根据彼时信息，其将通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现高质量发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。

记者梳理发现，即使是看似跨界较大的房企实际上也是围绕主业进行布局。比如将地产、机器人、农业作为“三驾马车”的碧桂园，其谋求利用机器人“颠覆传统的地产行业和建筑行业”，“给企业带来巨大的价值”。

而融创中国也在围绕地产主业对康养等领域进行布局，2019年持续进行大手笔投入，但孙宏斌曾如此表示，“还是希望比较专注地把地产做好”，“融创投资的逻辑在于，消费升级投资美好生活，包括文化、旅游、医疗、健康、教育、康养等跟房地产有关的消费升级”。

克而瑞研究报告显示，“与之前全面出击多元化不同，房企们普遍表达了要收缩多元化业务、聚焦主业的意愿”，“因为对房企而言，在目前多变的市场形势下，全力做好主业地产开发才是重点”。