长租公寓频爆雷 住起来没有那么美

原标题：长租公寓频爆雷 住起来没有那么美 来源：中国小康网

　　据投中集团信息统计显示，2019年前7个月，全国仅有11家长租公寓品牌获得了融资，融资规模同比下降了70%。“行业将会迎来大洗牌，一批企业会出局。”中国房地产经纪人联盟主席胡景晖说。

　　“现在长租项目打包做资本证券化也要交税，基金公司都不愿意收购长租项目，融资渠道梗阻。”365地产家居网实际控制人胡光辉介绍，收购一个5万平方米的项目，可改造成30平方米的房间约1600多间出租，至少需要投入5亿元。按照每间2500元／月租金计算，年租金不到5千万元。

　　租赁项目按照商业地产交税，房产税和增值税相加为22%，扣除各项成本以及折旧费，净利润1000万元不到，得50年才能收回投资。

　　成本过高而赢利能力不足，是长租公寓行业发展的共性问题。胡景晖说，北京上海的租金回报率只有1.3%左右，而贷款利率就要5%-8%。据测算，长租公寓管理房间不少于一万间，整体出租率95%以上才能微利。

　　据朗诗地产公开发布的信息，2017、2018年朗诗地产长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，扣除各项成本后，两年累计亏损2.34亿元。此外，万科、绿城的长租项目均遭遇困境。

　　“长租公寓平台、房东、租客三者之间的法律关系没有理顺，盲目推行资产证券化，只会将法律风险传导给无辜的房东和租客。”中国人民大学法学院教授刘俊海认为，一些实现资产证券化的长租公寓公司，其底层资产是劣质乃至无效的，对于长租公寓资产证券化应该缓行、慎行。

　　大公司玩资产证券化，小公司则直接玩起了侵占挪用押金和租金差，用以快速扩张，甚至用于开发其他产业。今年１０月２８日，杭州中择房产代理公司宣告资金链断裂。公告中，这家公司透露了资金被用于民宿公寓改造和其他项目经营的事实。

　　“高收低租”，监管治理存难题

　　放开工商登记备案后，住房租赁市场基本是零门槛，而相关的法律法规缺失严重，各层次管理部门只能在摸索中监管

　　然而，问题并不限于“从房东手里高价收房、向租客低价出租”的“高收低租”模式。记者遇到从合肥赶到新城科技园的王先生，这里早已人去楼空。乐伽从他手里以每月１６００元的价格，签下了１年的房屋租赁合同，再以１３００元的价格对外出租。

　　看似赔钱的乐伽，意在“蓄客”并获取租金差。它收取租客１年的房租，只给了王先生３个月租金。

　　杭州中择房产代理公司爆雷的第二天，房东比较集中的欢腾金座小区就贴出署名“全体业主”的告示，提醒租客将在１１月２日，对小区的房子“统一换锁”，实际上是采取强行收房行动。房东和租客之间的关系，陡然紧张起来。

　　企业甩锅之后，遗留下来的社会矛盾怎么化解？在杭州，公安部门对喔客公寓身后的企业开展立案调查，向叶小姐等租客和房东公开了举报渠道。在南京，以房管部门为主的政府部门主动介入了矛盾的调解。

　　南京市住房保障和房产局有关部门负责人介绍说，按照矛盾纠纷调处原则，当地整合街道、司法所、人民调解委员会、律师事务所等力量，开展综合调处，促成房东房客协商一致，同时做好法律咨询和调诉衔接服务。此外，当地还组织多家分散式住房租赁企业，提供优惠租赁条件重建房屋租赁关系。

　　据统计，目前，南京各区的乐伽事件调处接待点现场累计接待2.67万人次，现场调处成功5300多对，加上没到现场调解和自行调解的，绝大部分房东房客已经达成和解。从7月事发至今，耗时近4个月时间，乐伽爆雷引发的社会矛盾纠纷才得以基本化解。

　　相比“爆雷”事发后的协调处置，有业内人士认为，主管部门亟需对其经营模式以及资金池加强监管，让长租市场走健康规范发展之路，从而才能保障房东和租客的合法权益。

　　亚东建设集团总裁刘成刚认为，长租公寓的租客主要是大学毕业生和打工群体，长租公寓公司挪用资金或者从银行套取“租金贷”，导致公司倒闭后影响范围大。长租公寓公司的资金池，应让银行第三方独立存管。

　　对于那些逃之夭夭的长租公寓公司法定代表人及相关责任人员，刘俊海认为应当赶紧启动刑事诉讼程序，该查封、扣押、冻结财产的及时查封、扣押、冻结，争取将房客和房东的损失降到最低。

　　“不能因为市场准入门槛低，企业就可以把成本都甩给社会，让政府部门动用公共资源为其埋单？”一名监管部门的相关人士表达了疑惑。他认为，针对鱼龙混杂的长租公寓，有必要进行严格的监管。

　　2016年以来，国家号召加快发展租赁市场，众多企业纷纷响应。目前已有数百家大、中型企业进入租赁市场。为了快速占领市场，部分长租公寓公司采用高价收房、低价出租的“高收低租”模式进行扩张。

　　“这些花样翻新的模式把市场搞乱了！”南京东遇公寓管理有限公司总经理苏济慷说，放开工商登记备案后，住房租赁市场基本是零门槛。而相关的法律法规缺失太严重了，每个层次的政府管理部门只能在摸索中监管，难以有效监管到位。