梳理一下新城控股的投资思路

梳理一下新城控股的投资思路
2019年11月16日 08:22 佰港城西瓜

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#地产股投资攻略#

最近几天在研究新城控股,总结一下研究成果。

一、住宅和商业地产双轮驱动,地方政府一般欢迎商业地产,因为能带来就业、拉动消费、促进GDP增长,所以在拿地价格方面政府会给予优惠,这个有点类似万达,但万达是商业+文化旅游,而新城是商业+住宅,相对于文化旅游业务来说,住宅投资周期更短、回款更快。

二、2016年到2018年三年的销售金额都是高速增长的,2016年合同销售金额650.6亿,同比增长 103.76%,销售面积 575万平方米,同比增长 48.76%。2017年合同销售金额1264.72亿元,同比增长94.39%,销售面积928.28万平方米,同比增长61.44%。2019年合同销售金额2210.98 亿,同比增长 74.82%,销售面积1812.06万平方米,同比增长 95.21%。

但2019年前三季度的营收并没有大幅增长,原因是近两年大部分都是精装修,结算周期比2年长。2019三季报的合同负债高达2089亿,而2018年营收是541亿,2019年前三季度营收295亿,结合公司所说的结算周期来推测,那明年的营收应该会很不错。2016年到2019年上半年销售单价分别为:11314、13624、12201、11567,可能后面两年住宅部分毛利率会有所下降。

三、有些人担心的商业地产重资产问题,对于新城来说是不存在的,因为新城的投资性房地产是以公允价值计量的,没有折旧,也不用计提资产减值损失,而目前中国的国情决定了只要地段选的好,商业地产的公允价值下降的可能性不大,所以至少在利润表上是不存在重资产的那些负面影响的。

但我们需要关注这些投资性房地产的租金收入和利息支出的数据,以衡量利息支出是否过大,新城过去几年的利息支出占租金及管理费收入的比例并不是很大,下面统计了2016年到2019年上半年的商业地产的一些财务数据,包括总资产、租金收入、资产收益率、总利息支出、资本化利息支出、计入商业地产的资本化利息、扣除资本化利息后的商业地产资产收益率,其中2019年计算时用的是上半年的收益率乘以2。

目前这个商业地产资产收益率在行业中处于中上水平,随着新开业的吾悦广场越来越多,这个收益率应该还会上升。

我们看下万达的数据,根据万达商业地产的招股说明书披露的数据,2012 年、2013 年、2014 年和2015 年上半年,投资性房地产账面价值分别为1590.7亿、1985.4亿、2481亿和2713.5亿,同期的租赁及商管收入分别为 57亿、81.9亿、110.8亿和67.6亿。据此算出资产收益率为:3.58%、4.13%、4.47%、4.98%。当然了,这是万达几年前的数据,这几年也在提高,据说现在已经达到8%以上了。

在商业地产的规模方面,公司今年的目标是租金和管理费用收入达到40亿,上半年完成了17.41亿,估计今年完成目标问题不大。2020年和2021年的目标是达到60亿和90亿。

四、负债情况

2016年货币资金134亿,有息负债154.22亿,净资产163.7亿,净负债率12.35%;

2017年货币资金219.5亿,有息负债261.9亿,净资产259.8亿,净负债率16.32%;

2018年货币资金454.1亿,有息负债526.3亿,净资产509.6亿,净负债率14.17%;

2019年三季报货币资金466.8亿,有息负债526.77亿,净资产543.2亿,净负债率11.04%。

净负债率很低,虽然比不上万科,但比大多数房企低,如此低的净负债率为什么能创造这么高增速的业绩?对比了一下和其他房企的负债结构的区别,发现新城各种应付款占总负债的比例比较高,也就是占用上游和合作方资金比较多,这一点和万科类似,这大概能从一个方面解释前面的疑问。统计了一下2017和2018两年各种应付款占总负债的比例,万科为:36.9%、35.3%,新城为:36.5%、26.2%,保利为:21.6%、15.6%,金地为:19.4%、23.7%。

五、股东变动情况

三季度北上资金增加3402万股,占流通股比例达到2.91%,相比二季度时增加了一倍以上。而基金数由二季度的348家锐减到10家,再次展示了北上资金和内地基金的投资眼光差异。保险资金方面中国人寿持股700.6万股,未发生变化。

总体来说,未来两年业绩应该有保证,负债可控,商业地产运营不错。但股价已经反弹了一大波,目前地产并非强势板块,只适合左侧交易、逢低介入,所以耐心等待机会吧。

@今日话题 @雪球达人秀 $新城控股(SH601155)$ $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$微信公众号:爱上西瓜说

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