华夏幸福现金流持续恶化，短期借款激增508%

原标题：华夏幸福现金流持续恶化，短期借款激增508% 来源：地产资管界

2019年前三季度， 华夏幸福 营收和净利润均录得上涨，但财务状况出现进一步恶化趋势，短期借款暴涨508%，现金流水平持续恶化，创历史新低。

10月18日，华夏幸福发布2019年第三季度报告。报告期内，实现营业收入643.18亿元，同比增长42.48%。归属上市公司股东的净利润97.46亿元，同比增23.71%。扣非净利润97.04亿元，同比增长34.79%。

尽管营收利润看上去都是向好，但其经营性现金流量净额的紧张程度却有愈演愈烈之势，前九个月华夏幸福经营活动产生的现金流量净额为负395.5亿元，较2018年同期的负76.6亿元减少416.3%。

来源：华夏幸福2019年三季度财报

短期借款激增508%

2019年，房地产行业的调整，对于所有房企来说，销售难题都令人头疼不已。

如果仅从单季度销售情况来看，华夏幸福第三季度的房子卖得还是不错的，房地产开发签约销售额同比显著增加，其营业收入和上半年相比也表现良好。?但如果仔细查阅其三季报会发现，现金流这个关键指标在华夏幸福的运转过程中，始终都处于一种让人放松不下来的紧张状态。?首先看合并资产负债表项目变动情况。

短期借款从期初的41.8亿涨到了期末的254.3亿，暴涨了508%！报表显示其变动原因主要是本期质押借款、抵押借款保证借款增加所致。

来源：华夏幸福2019年三季度财报

此外，一年内到期的非流动负债，也从期初的201.2亿增加到了期末的289.7亿，增加了43.99%；其他流动负债则从期初的57.3亿涨到了期末的77.7亿元，增加了35.57%，主要系本期预提土增税增加所致。

短期借款暴涨，一年内要还的非流动负债和其他流动负债也都大幅增加，怎么看，华夏幸福身上的担子都是在加重的。

值得一提的是，尽管短期借款激增，但华夏幸福的整体负债率有轻微改观，资产负债率已经由2018年年末的86.6%降至84.9%。

受困于产业新城

8月，华夏幸福就半年报回复媒体称，由于产业新城建设及产业发展等方面投入和资源储备加大，阶段性净现金流负值略有增加。非环京区域的产业新城多数处于发展早期和投资高峰期，经营性现金流回正需要过程，预计后期陆续转正。

但此次三季报显示，华夏幸福的现金流并未如公司对外预计的那样出现好转。

华夏幸福的现金流于2017年开始由正转负。当年3月和6月，华夏幸福重仓的廊坊市接连升级楼市调控政策，基本将投资客拒之门外。环京楼市从高点跌至“冰封”，华夏幸福遭遇重创，住宅销售业绩一蹶不振。

此后，华夏幸福为回笼资金，陆续出让部分环京区域公司的部分股权和项目；另一方面，公司加快布局产业新城“异地复制”，分散单一区域造成的经营风险。

华夏幸福产业新城遵循的开发性PPP模式，以“不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底”为原则，实现“自我造血”。政府制定绩效考核目标，产业园区追求增量财政收入。待产业园区产生增量财政收入后，政府才和华夏幸福结算前期投入和分成。而在传统PPP模式下，地方政府要动用财政资金支付前期服务费用。

这意味着华夏幸福需要承担巨量的前期投入资金。2017年4月，华夏幸福董事长王文学曾在股东大会上称，公司将把防范政府应收账款出现坏账放在首位。“核心的要求是，我们拿到的东西，要比政府欠的东西多。”王文学说。

但“不让政府投资”的产业新城开发性PPP模式还在为华夏幸福的现金流造成愈来愈重的负担。三季报显示，截至9月30日，华夏幸福应收账款为387.7亿元。根据其过往财报披露的数据，应收账款中约99%为地方政府应该支付的园区结算款。

实际上，产业新城在取得增量财政收入之前，住宅销售依旧发挥“回血”作用。在产业园区内，华夏幸福需在政府委托区域内进行土地整理、公共基础设施建设、引入产业和人口等暂无回报的建设。同时，华夏幸福还在园区内建设可售型住宅、公寓、商业配套等。

同日，华夏幸福还发布了第三季度经营简报。7至9月，房地产开发签约销售额和酒店等其他业务的收入均录得上涨，其中，房地产开发签约销售额为306.39亿元，同比增长47.18%。产业园区结算收入额却有所下降，同比减少17.73%至46.63亿元。

据华夏幸福披露，1-9月销售面积中，京津冀区域的销售面积为342.54万平方米，包括环南京、环杭州等在内的非京津冀区域为568.46万平方米，占比达到62.4%。

这意味，尽管产业园区的回款情况不甚理想，但华夏幸福“异地复制”产业新城中的住宅销售收入是其收入的重要来源。

花式融资

曾有业内人士调侃道，华夏幸福董事长王文学一定收藏了一本“花式融资百科全书”，否则，他如何做到在五年之内尝遍二十余种融资方式。

然而，在当前境内发债环境持续收紧、融资调控不断趋严的当下，传统的融资方式如公司债券、中期票据、超短期融资等受到很大的限制。为解燃眉之急，华夏幸福积极尝试发行永续债和非标融资。但此类融资方式的成本十分高昂，在缓解了公司当前的资金压力的同时，也会加重公司债务负担。

其中是9月份所发行的两笔高息永续债受到外界的广泛关注。

9月4日，华夏幸福发布公告称，中信信托有限责任公司还拟设立“中信信托·信颐1号债权投资集合资金信托计划”，并通过信托计划项下的信托资金向九通投资进行永续债权投资，金额为不超过40亿元人民币。

该笔永续债与今日签署的20亿元永续债的利率相同，均为9.5%-12%，且利率调整日均为贷款放款日起每届满1.5年的对应日。

9月6日傍晚，华夏幸福公告又进行披露，中原信托有限公司拟设立信托计划，并将信托计划项下的信托资金向全资子公司九通基业投资有限公司发放永续信托贷款，金额为不超过20亿元人民币。

除此之外，由于传统的融资渠道受限，近日，华夏幸福又尝试发行PPP资产支持专项计划来进行融资。

10月14日，据上海证券交易所消息，华夏幸福的全资子公司湖州鼎鸿园区建设发展有限公司拟设立资产支持专项计划发行资产支持证券进行融资，目前，该专项计划状态更新为“已受理”。

来源：上交所

资料显示，专项计划的名称为“中金-华夏幸福德清县雷甸产业新城PPP项目资产支持专项计划”，发行规模拟为20亿元。